Faut-il acheter une résidence services dans l'ancien ?

le , mis à jour à 20:23
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Résidences étudiantes, seniors, de tourisme : réaliser un investissement locatif sur le marché de la revente peut être une stratégie gagnante. Elle permet de percevoir des revenus complémentaires et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

1Pourquoi acheter dans une résidence services d’occasion?

En investissant dans une résidence services, vous achetez un logement en copropriété dans une résidence destinée à accueillir des touristes, des étudiants, des seniors, des personnes âgées dépendantes (Ehpad) ou des hommes d’affaires, suivant le type de la résidence. Vous signez ensuite un bail commercial avec un exploitant qui se charge de sa gestion (recherche des locataires, fonctionnement des différents services…). Certains de ces investissements souffrent, certes, d’une mauvaise réputation, car il est arrivé que des exploitants (notamment en résidence de tourisme) forcent les investisseurs à renégocier les loyers à la baisse, quand ils n’ont pas fait purement et simplement faillite!

Or, justement, acheter un logement dans une résidence services déjà en activité vous permet de limiter ce risque puisque vous disposez d’un «historique» financier. De plus, vous bénéficiez, à l’achat, d’une décote de 20 % à 30 % par rapport au prix du neuf. Le ticket d’entrée oscille de 60 000 € pour une studette dans une résidence étudiante à 120 000 € pour un appartement dans une résidence seniors.

2 Cet investissement ouvre-t-il droit à des avantages fiscaux?

Vous pouvez profiter du régime d’imposition favorable de loueur en meublé. Si vous percevez moins de 32.900 € de recettes dans l’année, vous êtes placé sous le régime du micro-BIC (application d’un abattement forfaitaire de 50 %, mais impossibilité de déduire vos charges). Vous pouvez, toutefois, opter pour le régime réel (applicable de plein droit au-delà de 32.900 € de recettes annuelles) afin d’imputer toutes vos charges (d’exploitation, intérêts d’emprunt…) et amortir votre investissement (sur trente ans pour le logement et sur cinq à sept ans pour les meubles). En revanche, une acquisition sur le marché secondaire ne vous ouvre pas droit aux avantages fiscaux réservés aux acquéreurs de biens neufs. Vous n’aurez ainsi pas accès au dispositif d’impôt Censi-Bouvard (réduction d’impôt de 11 % du montant de l’opération dans la limite de 300.000 €) et vous ne pourrez pas non plus récupérer la TVA.

3 Quels sont les rendements obtenus?

Le rendement brut (obtenu en divisant le montant des loyers perçus par le prix d’acquisition) varie en fonction du type de résidence services. Il est, généralement, compris entre 4 % et 6 %. Vous pouvez, en résidence de tourisme, consentir une baisse de ce rendement en échange de la possibilité d’occuper votre bien quelques semaines (de trois à quatre en général) dans l’année. Le rendement net, inférieur de 10 % en moyenne par rapport au brut, varie en fonction de la répartition des charges (travaux en cours et en fin de bail, notamment) entre l’exploitant et le bailleur, c’est-à-dire vous! Par exemple, certains exploitants facturent au propriétaire le changement des moquettes des parties communes alors que d’autres le prennent intégralement à leur charge. Cette répartition est prévue dans le bail signé avec l’exploitant: lisez-le attentivement avant d’acheter. Au besoin, faites-vous aider par un professionnel (un avocat ou un notaire, par exemple) pour le décrypter.

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