Droit de passage: le conseil du notaire pour éviter les mauvaises surprises

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Christian Delpierre rappelle aux acquéreurs et propriétaires de bien s’informer des servitudes qui peuvent concerner leur terrain.

«Emptor debedat esse curiosus», ou plutôt «l’acquéreur doit être curieux», disait-on dans l’ancien temps. Aujourd’hui, le vendeur doit être loyal et informer l’acquéreur de tout ce qui touche à l’immeuble vendu ainsi qu’à ses accessoires. Cette information porte en particulier sur les servitudes.

Comprendre les servitudes

Une servitude peut se définir comme une charge imposée à un immeuble, bâti ou non (qualifié de «fonds servant»), au profit d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct (»fonds dominant»).

Cette charge peut notamment être visible ou non (droit de passage), résulter de la situation naturelle des lieux (écoulement des eaux), être rendue nécessaire par un projet de construction (servitude de prospect, de cour commune, etc).

Une servitude peut résulter d’un accord entre voisins et avoir été - ou non - établie par convention, ou être imposée par le juge. Selon les cas, elle peut grever le fonds, pour une durée déterminée ou à perpétuité, ou ne bénéficier qu’au propriétaire actuel du terrain, sa vie durant.

Contrairement à une idée reçue, seules les servitudes «continues [dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait de l’homme: conduites d’eau, égouts, vues…] et apparentes [qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels que porte, fenêtre, aqueduc]» peuvent s’acquérir «par la possession de trente ans» (article 690 du Code civil). Un acquéreur ne peut donc pas passer chez le voisin parce que l’ancien propriétaire est toujours passé par là!

Tous les acquéreurs sont concernés

Tout potentiel acquéreur ou déjà propriétaire d’un immeuble bâti ou d’un terrain, ayant - ou non - un projet de construire, de rénover, de surélever, etc, doit nécessairement se poser des questions quant à ses droits et obligations, en particulier vis-à-vis des tiers.

À titre d’illustration, l’acquéreur d’un terrain à la campagne ou à la montagne en bordure de route qui envisage de construire la résidence secondaire de ses rêves. A priori, aucun problème… sauf que les parcelles derrière le terrain n’ont aucun autre accès possible à la voie publique. Sachez que d’après le Code civil (article 682), ces parcelles ne peuvent être enclavées et leurs propriétaires sont en droit de demander des comptes au propriétaire. Ce dernier peut donc être contraint de leur laisser un passage, au besoin par voie judiciaire. Dans ce cas, c’est au juge de fixer l’emprise du passage et le montant de l’indemnité. Cette situation peut même changer totalement le projet architectural et augmenter le coût des études, voire des travaux. Or si le nouveau propriétaire en avait été informé avant son achat, il n’aurait peut-être pas acheté le terrain, ou tout au moins, pas au même prix!

Dans une autre situation, un acquéreur envisage de se porter acquéreur d’une maison à rénover. L’un des problèmes majeurs est que pour réaliser les travaux souhaités, il est dans l’obligation de passer (et même rester pour un temps) sur le terrain du voisin. Que ce dernier le veuille ou non, le propriétaire bénéficie d’une servitude de «tour d’échelle» (article 691 du Code civil), qui permet d’obtenir un droit de passage le temps d’effectuer les travaux.

Un dernier cas très fréquent en pratique: lorsqu’un propriétaire envisage de réaliser une extension de sa maison d’habitation ou d’édifier un garage, et ce jusqu’en limite de propriété. Compte tenu du plan local d’urbanisme et de la configuration du terrain, l’autorisation de réaliser son extension jusqu’en limite de propriété ne peut lui être accordée par la commune que s’il obtient l’accord du voisin de rendre une partie de son terrain inconstructible ou d’interdire de construire au-delà d’une certaine hauteur… Le plus souvent, la mairie conditionne la délivrance de l’autorisation à la constitution d’une servitude de cour commune, qui doit impérativement être constatée dans un acte notarié aux fins de publication au fichier immobilier.

Les précautions à prendre avant d’acheter

Le Code civil énonce le caractère absolu du droit de propriété, mais… sous réserve du droit des tiers! Ces différentes situations illustrent l’importance et le risque que peuvent engendrer les servitudes à l’occasion d’une acquisition immobilière ou ultérieurement.

Au moment de votre acquisition, il faut bien avoir conscience du droit des tiers et de ce qu’ils peuvent vous imposer, mais également du fait que, réciproquement, vous avez également des droits et des obligations à l’égard de vos voisins.

Si le vendeur doit vous informer des servitudes grevant ou profitant à l’immeuble vendu, tout acquéreur doit également se renseigner, et ce à plus forte raison s’il a un projet (de construire ou autre), où l’assistance d’un professionnel (notaire, architecte) pourra s’avérer indispensable.

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