Deux énormes tours de la Défense mises en vente

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INFO LE FIGARO - L’américain Lone Star espère céder le complexe de bureaux Cœur Défense pour 2 milliards d’euros.

Cela ressemble à de l’économie de casino. Au printemps 2014, le fonds d’investissement américain Lone Star achetait pour 1,3 milliard d’euros Cœur Défense, un énorme ensemble immobilier de 160.000 m2 situé dans le quartier d’affaires de la Défense. Selon nos informations, à peine un an et demi après, ce complexe de bureaux, composé de deux tours de 39 étages et de trois immeubles de huit niveaux, est à vendre… deux milliards d’euros.

Il n’est pas sûr que le propriétaire en obtienne le prix demandé. Mais il a des chances de réaliser une confortable plus-value. «Lone Star n’avait pas payé cet actif très cher, car l’opération était compliquée», explique Caroline Dheilly, directrice immobilier de la banque Degroof. En effet, le propriétaire de Cœur Défense était initialement Lehman Brothers. Lors de la faillite de la banque d’affaires américaine en 2008, ses créanciers sur cet immeuble avaient «hérité» de ce bien. Pour mettre la main sur Cœur Défense, Lone Star avait racheté plus d’un milliard d’euros de dettes - un montage sophistiqué que peu d’acteurs maîtrisent - et en compensation avait pu négocier un bon prix.

«Ce fonds d’investissement a d’autant moins cassé sa tirelire qu’il y a un an et demi, la Défense était en bas de cycle, poursuit Caroline Dheilly. Il y avait beaucoup de bureaux vacants, des tours fraîchement livrées sans locataires, des interrogations sur les niveaux de loyers…» Depuis, l’horizon du quartier d’affaires s’est un peu dégagé: le taux de vacance des bureaux, qui frisait les 14 % début 2014, est redescendu à 11 %.

Cela reste plus élevé que la moyenne en Ile-de-France, mais, selon les spécialistes, la situation devrait continuer à s’améliorer. Quelques transactions ont illustré ce regain de forme pour la Défense. Début 2015, Thales a quitté Neuilly pour s’installer dans la nouvelle tour Carpe Diem, au cœur du quartier d’affaires. Parallèlement, les propriétaires de la Défense ont revu à la baisse leurs loyers, passant en dessous de 500 €/m2/an. Un ajustement qui a aidé à finaliser quelques transactions. Enfin, le marché ne risque pas d’être déséquilibré par l’afflux de nouveaux mètres carrés. Mis à part la tour Trinity, dont la livraison est attendue en 2017, aucun nouveau gratte-ciel ne sortira de terre pendant les prochaines années.

Lone Star a un autre atout dans sa manche: «Les acteurs (compagnies d’assurances ou fonds d’investissement) qui achètent des tours ou des centres commerciaux sont prêts à payer le même bien plus cher qu’il y a un ou deux ans, car ils sont un peu moins exigeants sur le rendement attendu sur ces investissements», affirme Philippe Pérello, président du cabinet de conseil en immobilier, Knight Frank. Simplement parce que les obligations d’État, qui constituent le mètre étalon pour ces investisseurs, servent actuellement des rendements historiquement bas.

Le dossier Cœur Défense a tout de même quelques faiblesses pour un acheteur éventuel. La première est que ce complexe de bureaux compte 10 % de surfaces vides (alors que la norme est plutôt de 4 à 5 %), et que cette vacance grimpera mi-2016 à 25 % lors du départ programmé d’Axa IM, qui va s’installer dans la tour Majunga, toujours à la Défense. Ensuite, l’importance des sommes en jeu limite la liste des acheteurs potentiels. En fait, cet ensemble immobilier peut intéresser des fonds souverains (Norges, Adia…) qui ont des poches profondes, et des fonds d’investissement comme Blackrock. En revanche, à moins de faire cause commune, les compagnies d’assurances n’auront pas les moyens de participer à cette compétition. Elles devraient pouvoir se consoler avec d’autres dossiers plus modestes assez vite. Selon nos informations, le siège de Saint-Gobain à la Défense, acquis pour près de 110 millions d’euros par Perella Weinberg, pourrait bientôt être proposé à la vente.

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