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Toulouse : Toulouse - Des hausses et des baisses

ze_flynn
30 avr. 200817:35

03/04/2008

Toulouse - Des hausses et des baisses

Baisse de la capacité d'emprunt, allongement des durées de vente... Le marché immobilier se durcit et des réajustements de prix apparaissent sur certains biens.


« Les prix sont stables pour le bel ancien et le récent propre. En revanche, les biens anciens situés dans les immeubles des années 60 baissent de manière importante. Il y a un an, j'ai vendu avenue Crampel un 70-m2 de ces années-là 170 000 E ; je viens de vendre un appartement similaire dans le même immeuble 120 500 E », témoigne Guilhem Lorendeaux, de la Bourse de l'immobilier du Pont-des-Demoiselles. De nombreux signes indiquent en effet une amorce de baisse des prix dans l'immobilier ancien dans l'agglomération toulousaine, du moins pour les produits les moins recherchés, comme ceux des années 60, et les moins bien situés. « On revient à des valeurs plus saines, à une situation plus normale, après deux ou trois ans de frénésie », analyse Bertrand Pezet, président de la chambre syndicale de Haute-Garonne de la Fnaim.

Si la chambre des notaires et son outil de mesure, Perval, continuent d'observer une hausse annuelle du prix moyen des appartements anciens de 7,6 % au 31 octobre 2007 (avec un prix moyen de 2 476 E pour 2 900 biens vendus), le baromètre du site Internet Seloger.com observe, quant à lui, une baisse annuelle des prix de mise en vente de 3,4 % en janvier 2008 (contre une hausse de 6 % l'année précédente). L'écart des chiffres s'explique par le décalage important entre la situation actuelle et les données des notaires-qui arrêtent les calculs avec les actes définitifs passés au troisième trimestre 2007, soit plusieurs mois après la validation du prix lors de la signature des promesses de vente. Un décalage sans conséquences dans une situation de hausse continue des prix comme ces dernières années (+ 11,7 % en 2002, + 16,6 % en 2003, + 23 % en 2004, + 20,7 % en 2005 et + 15,5 % en 2006 pour les appartements anciens en Haute-Garonne), mais gênante quand la situation se retourne. Autre différence : les prix de Seloger.com sont ceux des mises en vente, et non des ventes elles-mêmes. Depuis septembre, les propriétaires ont commencé à prendre en compte la nouvelle donne du marché et l'évolution du rapport de forces entre acheteurs et vendeurs. Ils ont donc plus facilement accepté de revoir leurs prétentions parfois déraisonnables à la baisse.

« Quand le produit est à la vente depuis plus de six mois, d'eux-mêmes des vendeurs reviennent vers nous pour baisser les prix », observe Stéphane Grosrenaud, de Saint-Pierre Immobilier. Tous les agents immobiliers ont des exemples d'ajustements de prix plus ou moins sévères à raconter. Ainsi ce 4-pièces en duplex de 87 m2, chemin de la Flambère, proposé pendant plusieurs mois à 240 000 E, baissé à 229 000 E avant d'être négocié finalement à 208 000 E. Ou cette maison de 5 pièces de 190 m2 dans le quartier pavillonnaire de Rangueil, dont les propriétaires ont commencé par demander 550 000 E avant de baisser à 475 000 E au bout de cinq mois. Ou encore cette histoire rocambolesque d'une maison de village à Mauressac, près d'Auterive : mise en vente en mars 2007 à 285 000 E, un acheteur fait une offre à 230 000 E, refusée par le propriétaire, qui revient finalement fin octobre en proposant 245 000 E avant de lâcher son bien pour 232 000 E en novembre, soit une baisse de 18 % du prix de départ ! Le propriétaire était arrivé au bout de son prêt relais...

« J'ai une alerte sur seloger.com pour des biens entre 170 000 et 270 000 E, témoigne Cécile, acheteuse en quête d'opportunités. Là où je ne voyais plus rien sous les 250 000 E à Toulouse, je commence depuis mi-janvier à retrouver des biens entre 210 000 et 240 000 E. Soit les agences ont effectué un travail qualitatif, soit les vendeurs reviennent naturellement à la réalité. »

Une réalité qui leur est durement rappelée par les stocks qui s'allongent dans les journaux gratuits et les vitrines des agences. Dans les 16 agences de Laforêt Immobilier de Toulouse et de la première couronne, la durée moyenne du mandat est passée de 85 jours au premier trimestre 2007 à 105 jours au quatrième. Même phénomène dans le réseau Bourse de l'immobilier (38 agences dans l'aire urbaine toulousaine) : la durée de commercialisation est passée de 60 jours en octobre 2005 à 107 jours en octobre 2007. « Il y a deux ans, ça entrait et ça sortait, se souvient Stéphane Rose, directeur régional de la Bourse de l'immobilier. Aujourd'hui, le temps d'écoulement s'est allongé d'un mois à un mois et demi. »

Les acheteurs ont changé d'attitude. « Il y a trois ans, il y avait des achats très rapides. Des ventes se faisaient dans les deux jours, se rappelle Thierry Muguet, de Laforêt Immobilier Toulouse Nord. Aujourd'hui, même si le bien correspond aux besoins de la personne, les délais de concrétisation sont beaucoup plus longs. » Le choix offert incite le consommateur plus averti à comparer. Un choix qui n'est bien sûr pas le même dans tous les quartiers ni sur tous les types de biens. « Nous avons cherché pendant cinq mois pour trouver de l'ancien à rénover avec terrasse dans le centre, nous n'avons visité que deux ou trois biens, car il y a très peu d'offres », témoigne Sophie, ingénieur commercial de 29 ans, qui a finalement déniché un ancien grenier de 140 m2 dans un immeuble du XVIIIe siècle, rue de la Pomme, pour 347 000 E. « En revanche, des amis qui cherchaient en même temps que nous une maison en banlieue dans les 300 000 E en ont visité une quarantaine ! »

Les biens qui se vendent toujours très vite sont ceux au-dessous de 200 000 E. « Ce qui marche le mieux, c'est le petit appartement, studio, 2 et 3-pièces entre 120 000 et 180 000 E, explique Gérard Kleinman, directeur d'API immobilier à Balma et président du SIA Haute-Garonne (service interagences regroupant 55 agences). A partir du 4-pièces à 300 000 E, ça bloque. On peut passer une annonce et n'avoir aucun coup de fil. Les pires produits sont les intermédiaires, les maisons à 400 000 E ou les 3-pièces à 180 000 E qui n'en valent que 165 000. Ils sont invendables sauf s'ils sont bien placés ou dans des résidences fermées. »

Si les acheteurs sont si prudents, c'est qu'ils guettent la baisse tant attendue qui pourrait leur permettre de réaliser enfin leur rêve d'accession à la propriété. Ils diffèrent donc leur achat. Mais la hausse des taux grignote l'hypothétique baisse des prix. « En deux ans, j'ai perdu 20 000 E de pouvoir d'achat à cause de l'augmentation des taux, enrage Cécile, 31 ans, qui attend d'être en CDI pour acheter. Or mes besoins n'ont pas changé. Demain, si j'achète, je perds 40 m2 par rapport à la location. »

Les acheteurs ayant le budget suffisant pour faire une acquisition se font plus rares dans les agences et dans les banques. Chez CIL Interlogement, organisme du 1 % patronal regroupant 2 000 entreprises de Haute-Garonne et dont le service Eurocil Habitat Conseil tient des permanences dans les plus grandes, comme Airbus, Astrium, Thales, Freescale ou Sanofi, les candidats à l'accession sont passés de 12 000 en 2006 à 9 000 en 2007. « Ils ont des difficultés à trouver des biens en adéquation avec leur budget , explique Frédéric Pothier, conseiller habitat chez Eurocil. De plus, les banques ont durci leurs conditions d'attribution des prêts immobiliers. » Des dossiers qui auraient fait l'objet d'un accord un an plus tôt sont refusés. « Cela concerne les personnes avec un apport faible, à la limite de l'endettement possible, ou pour une acquisition dans une commune à plus de 30 kilomètres de Toulouse, précise-t-il. Faire une opération à 40 kilomètres, sans apport et en empruntant sur trente ans, sera de plus en plus difficile . »

Les banques prennent désormais en compte le budget carburant dans les capacités d'endettement des ménages qui choisissent de s'éloigner. Cela devrait freiner le départ des familles à revenus modestes de plus en plus loin de Toulouse et de leur lieu de travail. Selon les chiffres de l'ObserveR et du Syndicat des aménageurs-lotisseurs, en 2007, 40 % des terrains en lotissements se sont vendus en quatrième couronne toulousaine (la seule où l'on trouve encore des terrains à moins de 100 000 E) et 75 % en troisième et quatrième couronne.

La situation est-elle en train de changer ? Selon l'Agence d'urbanisme de l'agglomération toulousaine, dans son « Perspectives Villes 2007 », les permis de construire accordés dans la ville centre ont augmenté de 60 %. Les logements sociaux et les logements à coûts maîtrisés, mixés aux logements privés dans chaque programme, tentent de se développer dans la ville centre et sa proche banlieue. Cela suffira-t-il à répondre à la demande d'une population croissante (6 000 habitants de plus à Toulouse chaque année, et 19 000 dans l'agglomération), au pouvoir d'achat rongé par la hausse des taux et des prix, dans une ville devenue la septième la plus chère de France, avant Bordeaux ?

Les agences immobilières à la peine

«L e vent a soufflé à 200 km/h et tout le monde s'est mis au cerf- volant. Maintenant que le vent est tombé, seuls les professionnels peuvent rester en l'air. ». C'est avec cette image poétique que Stéphane Rose, directeur régional de la Bourse de l'immobilier (38 agences dans l'aire urbaine toulousaine et 14 en cours d'ouverture), décrit la situation des agences immobilières dans le contexte actuel. « Une ou deux agences tournent bien, mais les autres souffrent de la baisse de la demande », reconnaît Gérard Kleinman, président du SIA (service interagences) qui regroupe 55 agences dans l'agglomération toulousaine. « J'ai vu un agent immobilier qui a fait une seule vente depuis octobre, renchérit André Rivère, chargé du service immobilier chez Notaires associés. Ça va mal finir.... »

En effet, de nombreuses agences mettent la clé sous la porte. « Soixante-dix agences ont fermé au cours des quatre derniers mois », affirme Stéphane Grosrenaud, de Saint-Pierre Immobilier. Les agences qui s'en sortent sont celles qui font de la gestion locative. Ou celles qui appartiennent à un réseau avec un fichier commun, comme Orpi ou la Bourse de l'immobilier. « On avait l'habitude de faire des ouvertures à partir de rien, mais maintenant on rachète des confrères en difficulté, raconte Stéphane Rose. C'est le marché qui veut ça. Plus ça va, plus on s'oriente vers des réseaux. Il y a 39 000 agences immobilières en France, moins de 10 000 appartiennent à des réseaux. Dans dix ans, il restera 20 grandes marques implantées partout. »

D'ici là, les agents immobiliers, qui n'ont pas toujours bonne réputation, seront obligés de se professionnaliser s'ils veulent survivre. « C'est fini, l'agent immobilier qui n'était qu'un simple distributeur, conclut Nicolas Verret, d'Orpi Immobilier. Maintenant, il faut apporter un vrai service. » C. S.

Avis de tempête dans le neuf

«L e neuf est le marché le plus affecté par la baisse des ventes, observe Me Pailhès, responsable de l'immobilier à la chambre des notaires de Haute-Garonne. Les promoteurs peinent à écouler leurs stocks. » La durée de commercialisation a doublé entre 2005 et 2007, passant de sept à quinze mois. Une des raisons de ce phénomène est un accroissement très important des produits disponibles à la vente : 6 250 fin 2007 dans l'aire urbaine toulousaine, contre 5 090 un an plus tôt. Depuis 2000, l'aire urbaine de Toulouse connaît le plus fort taux annuel de construction (promotion et construction individuelle) comparativement aux autres aires urbaines françaises, selon l'Agence d'urbanisme de l'agglomération toulousaine). Les acheteurs prennent donc leur temps pour choisir...

4 % du stock des promoteurs sont livrés, mais non encore vendus. Un phénomène que l'on n'avait pas vu depuis dix ans. Et qui inquiète les professionnels. Du coup, certains opérateurs se lancent dans des opérations de promotion pour accélérer les ventes et écouler les stocks : vente sous chapiteau pendant un week-end, opérations portes ouvertes avec frais de notaire, TVA ou cuisine équipée offerts, rabais pouvant atteindre 15 000 E. Une aubaine pour les acheteurs, plus très habitués à de tels égards. Il faut dire que, pour des salaires qui n'ont pas augmenté, contrairement aux taux d'intérêt, les prix du neuf à Toulouse atteignent des limites inaccessibles pour de plus en plus d'acquéreurs potentiels : une moyenne de 3 318 E/ m2 pour les appartements réservés en 2007, en hausse de 4,6 % en un an ; mais plus du tiers ont été réservés au-dessus de 3 400 E/ m2.

« Depuis cet été, les promoteurs sont inquiets et sursoient au lancement de nouvelles opérations », affirme un expert immobilier d'un établissement financier spécialisé. Certains gros intervenants du secteur, comme Kaufman & Broad, renoncent à lancer des chantiers car ils ne sont pas arrivés au taux de réservation minimum. Les commercialisations actuelles pour des mises en chantier en 2008-2009 seraient en baisse de 20 à 30 %. Des promoteurs commencent à rendre le foncier qu'ils ont réservé. Un signe inquiétant, selon les spécialistes.

« De plus en plus d'opérateurs viennent nous voir afin de transformer des programmes de résidences principales en produits investisseurs , témoigne Jean-Jacques Olivié, président de Patrimoines de France. Mais convertir de la résidence principale en investissement locatif risque de faire grincer des dents, car les prix de vente devront être revus à la baisse. » Le rapport entre investisseurs et accédants à la propriété dans le neuf est aujourd'hui de 60 % à 40 %, contre 70 % à 30 % en 2005.

Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de l'ObserverR de l'immobilier toulousain, la demande est là, mais le problème vient d'une inadéquation entre ce qui est proposé et les besoins des acheteurs. « L'offre de grands logements est vraiment pléthorique, le stock de 4-pièces commence à s'alourdir un peu partout, alors qu'il faudrait produire plus de 2-pièces », explique-t-elle. 69 % de l'offre disponible à fin 2007 est constituée de 3 et 4-pièces, alors que les étudiants et les jeunes actifs demandent des petites surfaces, qui ne représentent que 29 % de l'offre. « Il est important d'avoir une majorité de logements à moins de 170 000 E. Or les 3-pièces sont en moyenne à 185 000 E dans l'aire urbaine et à 200 000 E à Toulouse , explique-t-elle. L'ancien maire a fait un petit geste et nous a permis de passer d'un rapport entre grands et petits appartements de 70/30 à 60/40. » Un ballon d'oxygène qui devrait sortir de terre en 2009 C. S.

N°1855 Le Point



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