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SCPI : Avis sur proposition de placement

M3817460
06 mai 201915:36

Bonjour,
Je vais bientôt recevoir 60k€.
Ayant consulté un conseiller patrimonial, je me suis vu conseillé de placer cet argent sur une assurance-vie en nantissement d'un emprunt in fine utilisé pour acheter le même montant de parts de SCPI.

J'ai fait des simulations et il me semble que cette manœuvre est compliquée et me coûte plus qu'elle ne me rapporte par rapport à l'acquisition directe des parts de SCPI :
- Montant des loyers mensualisés (certains sont trimestriels) : ~225€
- Remboursement mensuel de l'emprunt (basé sur un taux de 2.5%) : 125€
- Gain mensuel lié à la défiscalisation du remboursement de l'emprunt (basé sur un taux d'imposition sur le revenu [et non en flat tax, ce que je peux choisir, si j'ai bien compris] de 5%, actuellement 4.5%) : 6.25€
- Gain mensuel lié à la défiscalisation du remboursement de l'emprunt (basé sur la flat tax à 30%) : 37.50€

J'ai donc un bilan négatif par rapport au fait de ne pas prendre d'emprunt qui ne pourrait être comblé que si l'assurance-vie rapporte plus de 118.75€ par mois (IR) ou 87.50€ par mois (flat tax), soit 1425€ par an (IR) ou 1050€ par an (flat tax).
Ces éléments me donne un taux pour que l'assurance-vie comble de déficit de 2.38% (IR) ou 1.75% (flat tax).
Ces taux me semblent irréalistes, surtout si l'assurance-vie doit être à capital garantie (fonds en euros ou obligataires) ; et surtout dans la conjoncture qui semble se former.

J'ai donc deux questions à ce sujet :
- Est-il réellement utile de réaliser la manœuvre complexe ?
- Si oui, pourquoi (qu'ai-je raté dans mon raisonnement pour que j'y sois gagnant ?) ?

Merci.

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7 réponses

  • harley60
    07 mai 201907:52

    Bonjour,
    J'ai fait cette opération mais je ne vous suis pas du tout...
    « Gain mensuel lié à la défiscalisation du remboursement de l'emprunt »?
    Vous vous faites un tableau Excel avec d'un côté les rentrées comme les loyers et de l'autre les sorties comme les intérêts d'emprunts.
    Vous y rajoutez la fiscalité en fin d'année et vous aurez le bilan. Soyez simple.
    Inutile de parler de défiscalisation, le mot que tout le monde adore et qui ne veut rien dire...

    L'essentiel est de choisir les bonnes SCPI, la bonne assurance vie, le bon emprunt in fine.

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  • M3817460
    07 mai 201909:10

    Bonjour et merci.

    « Gain mensuel lié à la défiscalisation du remboursement de l'emprunt » ?
    Il s'agit de la déduction, sur les revenus déclarés, des intérêts d'emprunt.
    Mon IR est "soulagé" d'un montant correspondant à sa valeur (125x12=1500) sur laquelle j'applique mon TMI (5x1500/100=75).

    En gros, ce que je ne comprends pas, c'est que je donne à la banque plus que ce que je gagne du fisc, d'après mes calculs.

    Dans le cas où je ne fais qu'acheter les parts de SCPI, je gagne les loyers (~2700 €) et paie un impôt dessus (~135 €) : gain de ~2565€ par an.

    Dans le cas où je fais la manipulation donnée, je gagne les loyers (~2700€), les intérêts de l'assurance-vie (~900€) et la réduction d'impôts sur les intérêts (~75€) et paie les intérêts (~1500€) : gain de ~2175€ par an.

    Il existe quand même un grand écart entre les deux solutions. Je ne vois pas comment les différents choix (bonnes SCPI, bonne assurance-vie et bon emprunt in fine) peuvent arriver à un bilan positif... Surtout en sachant que la seule variable qui ne changera pas dans le temps est la mensualité des intérêts d'emprunt.

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  • pa270825
    07 mai 201910:41

    Certes prendre en compte les entrées-sorties annuelles , mais aussi à la fin du crédit dans 12 ou 15 ans :
    + les 60K€ d'AV revalorisés
    + les 60K€ de parts de scpi revalorisées
    - les 60K€ du prêt à rembouser.

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  • pa270825
    07 mai 201910:44

    ....................................................... + les 60K€ d'AV revalorisés OU PAS
    + les 60K€ de parts de scpi revalorisées OU PAS

    lol

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  • M3817460
    07 mai 201913:21

    OK. Merci.

    Donc, pour ma part, un "tiens" valant mieux que deux "tu l'auras" (ou pas ;-), je peux me contenter d'assurer des loyers et de payer des impôts dessus.

    Parce que, si j'ai bien compris, l'idée de cette manœuvre est de se créer un patrimoine avec des loyers qui compensent juste les intérêts d'emprunt en faisant une marge grâce aux déductions d'impôts... Alors que je veux utiliser cet argent pour augmenter mes revenus.

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  • pa270825
    07 mai 201918:10

    "l'idée de cette manœuvre est de se créer un patrimoine..."
    Malheureusement le banquier ne vous prêtera pas pas pour acheter 638 actions TOTAL (rendement prévisible 2019 de 5,13%) et 344 VINCI (3,30%) à placer dans un PEA de plus de 8 ans à la douce fiscalité.
    Donc, celui qui a le temps avec lui commence par un emprunt immobilier, fût-il "papier", surtout avec les taux d'intérêt indécents d'aujourd'hui.

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  • sgoerli
    08 mai 201917:25

    Vos calculs sont erronés à plusieurs niveaux :

    1) Il n'y a pas de possibilité d'utiliser la flattax pour les revenus de SCPI : ce sont des revenus fonciers, qui s'ajoutent à vos autres revenus avant application du barême.

    2) Votre TMI (Taux MARGINAL d'Imposition) ne peut pas être "5%". Les seules possibilités sont 0%, 14%, 30%, 41%, 45% (voire un peu plus pour les très hauts revenus). Je suppose que "5%" est le Taux MOYEN d'Imposition, utilisé dans le cadre du Prélévement à la Source. Dans ce cas, votre TMI est probablement de 14%.

    3) Vous avez oublié que vous devrez aussi payer des Prélévements Sociaux (17.2%) sur vos revenus fonciers.

    En tenant compte de tout ceci, la déduction de vos 125€/mois d'intérêts de vos revenus fonciers vous permettra déconomiser (14% + 17.2%) * 125€ = 39€. Votre emprunt vous coutera donc 86€/mois ou 1.7%/an.

    Donc si votre contrat d'assurance-vie rapporte, en moyenne sur le long terme, plsu de 1.72% net de tout (il y a aussi des impôts et 17.2% de PS à payer sur les gains d'un contrat AV), le montage proposé sera avantageux.

    En pratique, il ne sera avantageux que si vous investissez vos fonds sur des UC (ou un mélange de fonds €uros de d'UC) rapportant suffisamment à long terme. (Investir uniquement sur le fond €uros ne suffira pas).
    Ce sera certes prendre des risques sur ces UC. Mais de toute manière, vous prenez aussi déjà des risques sur les SCPI (dint la valeur peut baisser, ne l'oubliez pas).

    A vous de faire vos choix, en connaissance de cause...

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