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: Investissement en scpi

Maxmont
25 févr. 201916:11

Bonjour,
Ayant surtout des placements en av, je souhaiterais diversifier mon patrimoine en immobilier.
Pour cela, je pense investir en SCPI.
Je compte acheter cash pour 70k€ sur des SCPI étrangères pour la fiscalité (novapierre Allemagne et corum xl).
Ensuite, je voudrais réaliser un prêt immo pour acheter des SCPI françaises.
Je suis actuellement locataire (pas de résidence principale).
Mes 170k de SCPI permettraient de financer mon prêt.
J' hésite a faire un prêt de 200-250 k sur 20ans.
Ou bien de voir a plus court terme et faire un prêt de 100k sur 10 ans.
20ans ça me paraît énorme alors que dans 10ans je pourrais a nouveau investir, revendre,....
Qu en pensez vous?
Merci

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28 réponses

  • Comexa
    26 février 201910:35

    Corum XL pour un 1er investissement cela semble assez osé à mon sens. C'est plus une SCPI de diversification pour moi qui permet d'aller chercher un peu plus de rendement (encore que le rendement 2019 devrait baisser vers les 5% selon Corum AM) mais qui présente aussi bien plus de risques.

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  • pa270825
    26 février 201916:57

    Mes 170k de SCPI permettraient de financer mon prêt.::: ?? NO COMPRENDO.

    Qu en pensez vous?
    DANS 10 ANS, LES 20 ANS PARAÎTRONT BIEN PROCHES
    C'EST UN CRIME QUE DE NE PAS S'ENDETTER AUX TAUX ACTUELS
    QU'IL EST DOUX DE N'AVOIR PLUS DE LOYER/CRÉDIT POUR SA RP AU MOMENT DE SA RETRAITE.

    Et enfin: Maxmont, que fais-tu concrètement contre le changement climatique?
    (moi je m'en f..., je serai mort, mais vous , les moins de 50 ans......aïe aïe aie

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  • pa270825
    26 février 201916:59

    Finir de rembourser ses crédits qques années avant sa retraite tu feras

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  • Maxmont
    26 février 201918:23

    Merci pour ces réponses. Je ne vois pas trop le degré de risque entre chaque SCPI, comment le mesurer?
    Je suis entrain de divorcer donc je ne me sens pas de investir dans une RP. Je préfère pour l'instant investir dans du locatif ou SCPI.
    Et je ne vois pas le rapport avec le changement climatique.
    Pour l instant je n'ai pas besoin de compléments de revenu mais dans 10ans, peut être...
    Quand je aurai fini de payer, je saurai si je ai besoin de revenu ou au contraire repartir sur un nouvel investissement.
    Et mes 170ke de SCPI vont me générer des loyer qui permettront de rembourser mon crédit.

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  • pa270825
    27 février 201918:42

    1/Et je ne vois pas le rapport avec le changement climatique.
    MOI NON PLUS
    2/CRÉDIT POUR PIERRE PAPIER, PAS PLUS DE 12 ANS TU RESTERAS COINCE.

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  • Maxmont
    27 février 201921:20

    Croince par les banques qui prêtent? C est 12 minimum?

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  • pa270825
    01 mars 201912:14

    12 ans?
    12 ans, cc'est une règle adaptée ...à mon cas...que je me suis fixé EN investissant en pierre papier à crédit entre 40 et 45 ans.
    PENSER aussi à un crédit in fine associé au nantissement d'une assurance vie.

    Ayant surtout des placements en av, je souhaiterais diversifier mon patrimoine: PENSER au PEA en plus de l'immobilier. Enorme avantage fiscal pour sa sortie après 8 ans. A mon avis, et à celui de maître YODA, aussi solide que dans la pierre investir dans total, michelin, lvmh, loreal, air liquide, kering...est.

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  • M9847175
    01 mars 201915:49

    Concernant la durée « maximale » d'un prêt, tout dépend de ce qu'on recherche.

    Objectivement la courbe des taux est tellement « plate » qu'il n'y a à mon sens aucun inconvénient objectif à allonger la durée du crédit.
    NB : C'était bien différent il y a vingt ans, quand le passage de 10 à 15 ans se traduisait par un fort différentiel de taux.

    Par ailleurs, la logique voudrait que la durée du prêt soit plus ou moins calée sur la fin de votre activité professionnelle, l'arrêt des mensualités de remboursement correspondant de fait à l'équivalent d'un revenu complémentaire, qui sera bienvenu à ce moment là de votre vie.
    Ceci étant dit, rien ne vous empêche de faire en sorte que la fin de prêt votre aille au delà de votre cessation d'activité. Si vous souhaitez mettre fin à l'opération par anticipation, il vous suffira de vendre des parts à hauteur du capital restant dû sur le prêt. C'est l'un des principaux avantages qu'offre la SCPI par rapport à un investissement en direct.

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  • Maxmont
    03 mars 201909:56

    merci pour ces infos.
    en effet, je suis convaincu de partir sur un pret d'une duree de 20 ans.
    Je suis en pleine simulation entre taux d'emprunt, durée, montant investit, loyer et fiscalité.
    Je ne comprends pas tout sur la fiscalité. Les interets d'enprunt sont deductibles des loyers percus.
    donc si j'emprunte 100k et mes scpi ont un rendement de 5%. Je precois 5K par ans.
    J'enleve 17% de prelement sociaux et 30% d'impot (1500 euros), j'ai au final 2640 euros par an.
    La premiere année, je paie 1765 euros d'interet d'emprunt, je peux les deduire des 1500 euros d'impots.
    comme les interets d'emprunt sont supérieurs a ma fiscalité, je peux reporter la différence l'année suivante sur 10 ans (soit 265 euros poua la premiere année).
    Est ce que mon approche et mes calculs sont correctes?
    Merci pour vos lumieres....

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  • pa270825
    03 mars 201911:25

    les intérêts + frais de l'emprunt+ assurance de l'emprunt sont à déduire des LOYERS DÉCLARÉS par la société de gestion, eux-même différents (généralement inférieurs) des loyers réellement perçus.
    A déduire aussi des loyers déclarés les intérêts des emprunts souscris par la société de gestion pour le compte de la SCPI (peanuts).

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  • pa270825
    03 mars 201911:29

    M984 ... va tout vous expliquer, c'est une pro ce me semble .....
    Bon investissement, et c'est bien de panacher les sociétés de gestion car la comparaison est instructrice pour le propriétaire des parts.

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  • pa270825
    03 mars 201911:30

    INSTRUCTIVE, désolé !

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  • Maxmont
    03 mars 201919:20

    donc si on reprend mes données d'entrée :
    - 100k emprunté
    - 5% de rendement
    - TMI 30%
    - 1765 euros d'interet d'emprunt la 1ere année
    - 350 euros par an d'assurance
    Combien me restera-t-il la première année, est ce que j'aurai du credit d'impot reportable sur l'année suivante?
    Merci encore....

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  • M9575281
    04 mars 201910:57

    J'ai une approche un peu différente de tous : quand on n'est pas sûr du futur , on le fait mais à moitié , comme ça , on se trompe à moitié. donc moi je serai plus sur emprunt 100 000 sur 10 ans. gagner un max sur effet de levier (% rendement - % prêt)
    attention les intérêts d'emprunt ne sont déductibles QUE pour les revenus FRANCAIS donc si vous voulez CORUM XL c'est niet à 100%; sinon vous déduisez en France , les impôts moindres payés en europe
    Le risque sur CORUM XL c'est la jeunesse , très très jeune ... pour moi on s'endette sur des sociétés ayant un historique . CORUM XL oui mais je mettrais 10/15 000 pas plus en cash (10/15% dur total de votre investissement)
    pour 100 000 , je prendrais 4 SCPI de 4 gestionnaires et thèmes/géo différents ( bureaux /santé(primovie /pierval)... et PARIS (PF grand paris)/ régions/ Europe(corum/eurovalys)) , vous avez plus de 120 scpi , y'a de quoi choisir.
    préférence société de gestion indépendante , pas de banque.
    effectivement la bourse par le PEA autre diversification : AXA, TOTAL, VINCI, KERING.....
    et les revenus , vous les mettez en sécuritaire sur ass vie (bourso/fortnueo/macsf/MIF)
    ET pas oublier l'or par la suite

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  • ded99
    04 mars 201911:41

    A Maxmont : Attention, ce calcul me semble faux.

    Vous faites une 2044 en déclarant les revenus fonciers de la SCPI (sensiblement différents de ceux perçus) et vous pouvez déduire DE CES REVENUS UNIQUEMENT, les intérêts d'emprunt et l'assurance du crédit (en ajoutant les intérêts d'emprunt de la SCPI si elle en a). Vous paierez ensuite impôts et CSG sur ces revenus fonciers. Il ne peut y avoir de crédit d'impôt. Si les frais sont supérieurs aux revenus (ce qui est peu probable), le différentiel s'imputera l'année suivante sur les revenus de même mature, mais pas sur le revenu global.

    Particularité pour Corum par exemple ou Immorente, les revenus étrangers ont une taxation différente (impôt prélevé à la source, pas de CSG).

    Sur la base de vos calculs, environ 5000 de revenus annuels - 1765 - 350 = 2885 euros de revenus soumis IR et CSG (30% + 17,2%).

    Cordialement.

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  • Maxmont
    04 mars 201912:04

    ded99 : A d'accord, donc si on va au bout du calcul :
    Je vais etre prelevé de 2885 * 47% = 1356 euros
    Il me restera donc 3644 euros. C'est bien cela?

    M9575281 : oui j'avais la meme reflexion que vous. minimiser la duree de pret et voir au bout de 10-12 ans.
    De toute facon, je vais continuer a reflechir sur ce credit.
    En attendant je suis entrain d'acheter des SCPI avec le cash de 70K.
    Je prends 35K de Corum XL et 35K sur novapierre allemagne.
    Comme ca dans 6 mois j'aurai mes premiers loyers pour me lancer sur un credit immo.

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  • ded99
    04 mars 201914:23

    Oui, c'est à peu près ça.
    Attention : on n'est pas imposé sur les loyers perçus, mais sur ceux perçus par la SCPI, qui est transparente fiscalement.
    Elle ne paye des impôts que sur son pourcentage sur les investissements et sur les loyers.

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  • Maxmont
    04 mars 201918:29

    juste pour info. si je pars sur :
    - un rendement net de 5% sur mes 70k de SCPI etrangeres (corum XL + Novapierre allemagne) achetées cash
    - un rendement brut de 5% sur les 150k de SCPI francaises (financées par un pret immo)
    - un pret immo de 150k à 1.8% + assurance a 0.35%
    - TMI a 30%

    mes mensualités sont a 42 euros la

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  • Maxmont
    04 mars 201918:30

    juste pour info. si je pars sur :
    - un rendement net de 5% sur mes 70k de SCPI etrangeres (corum XL + Novapierre allemagne) achetées cash
    - un rendement brut de 5% sur les 150k de SCPI francaises (financées par un pret immo)
    - un pret immo de 150k à 1.8% + assurance a 0.35% pendant 20 ans
    - TMI a 30%

    mes mensualités sont a 42 euros la premiere annee, pour finir a 142 euros la vingtième annee

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  • VincePat
    08 mars 201911:42

    Attention Corum XL est très jeune et sa stratégie est risquée meme si elle peut s'avérer payante mais reste à ce jour incertaine.
    Pourquoi avoir selectionné Corum XL plutot que Corum Origin qui est déjà un peu plus mature et aussi diversifiée ?
    Pour le crédit il faut savoir que vos revenus de SCPI ne seront pas pris en totalité par la banque (pondération de 70 à 80% e =n règle générale)

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  • Maxmont
    14 mars 201922:39

    Mon conseiller SCPI m a conseillé corum xl , sans me parler de corum origin. C est une SCPI très prometteuse avec de jolis rendement (défiscalisé car étranger). C est un peu la part risque des SCPI que je ai choisie. L' autre SCPI est novapierre Allemagne.
    Avec le prêt, j' achèterai des SCPI françaises plus sur avec un rendement moindre.
    Pour le endettement, j' ai de la marge (en tenant compte de mon salaire).

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  • VincePat
    15 mars 201911:54

    Il y a une raison pour laquelle Corum XL est mise en avant de facon importante ces derniers temps et ca ne valorise pas notre métier....
    Pour Corum XL, vous devez savoir que le patrimoine est situé au RU à 60 % donc prudence. Toutefois, si la stratégie de la société de gestion fonctionne vous pourriez avoir réaliser un très bon investissement.

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  • j.merlot
    15 mars 201920:25

    Je ne voudrais pas mettre mon grain de sel dans cette discussion très intéressante mais pourquoi ne pensez-vous pas aux SIIC. Autrement dit aux foncières cotées en bourse.
    Evidemment il faut être au comptant car pas de crédit possible. Mais quels avantages :
    -Frais de courtage de 0,2 0à 0,40% selon la banque (SCPI : 10 % de frais de souscription)
    - Avec la flat tax , une fiscalité (Impôt+CSG) à 30 % (SCPI : CSG+impôt au taux marginal).
    Je sais bien que je suis hors sujet. Mais faites quand même aussi votre calcul. Ne pas oublier ce dicton : l'Etat vous reprend d'une main ce qu'il vous a donné de l'autre.
    Sinon, comme SCPI il y a Buroboutic en promo ce mois ci : 3 mois de loyer offert . Fiducial Assiette Management fait le camelot sur le Marché. (humour pour ceux qui me connaissent).

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  • pa270825
    17 mars 201918:02

    Merlot, lorsqu'il est sérieux, ne conseille PAS buroboutic.

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  • j.merlot
    17 mars 201918:59

    Déjà, quand on change le nom de la crèmerie ce n'est pas bon signe........

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  • M6235837
    21 mai 201907:48

    bonjour,
    novapierre allemagne n'est plus accessible ayant atteint le capital statutaire maximum, cependant paref gestion prévoit le lancement de sa petite soeur novapierre allemagne 2 sur le même modele durant l'été
    corum xl....scpi jeune....gestion un peu blackbox beaucoup de cgp ne commercialise plus + de nombreuses banques ne la financent plus...= signal d'alerte...
    sinon en scpi européennes on a aussi eurovalys sur l'allemagne en bureaux et atream hotels sur l'europe en hotellerie...
    concernant vos prêts et process d'investissement il seront fonction de plusieurs facteurs comme votre taux d'endettement, votre volonté d'investir à crédit à court moyen ou long terme dans une résidence principale, de votre pression fiscale actuelle, du besoin ou non de revenus complémentaires dans l'immédiat, de votre âge par rapport au départ en retraite...peut être faire l'investissement cash sur de la SCPI en nu propriété si vous n'avez pas besoins de revenus complémentaires immédiat et si vous êtes sujet à une importante pression fiscale etc...

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  • y.domaig
    22 janvier 202011:01

    pas de chance comexa. taux 2019 = 6.26% et non 5 %

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  • Comexa
    27 janvier 202016:58

    y.domaig 6.26% de rendement BRUT, vous vous y êtes fait prendre ! (comme beaucoup je pense).
    En réalité le rendement net versé sur le compte bancaire correspond à 5.13% pour 2019, soit 9.70€ de distribution par part pour un prix de part de 189€
    CQFD

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