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SCPI : 3.42% TEG

25 oct. 201302:07

Bonjour,
J'ai une proposition du crédit agricole pour un invstissement de 100000€, 15 ans, 4 lignes de scpi,
T.E.G. de 3.42% pas trop mal ? non
merci pour vos réponses

52 réponses

  • 25 octobre 201308:54

    In - fine ou amortissable ?

    Quelle assurance emprunteur incluse ?


  • 25 octobre 201313:35

    armotissable.Assurance emprunteur incluse
    merci


  • 25 octobre 201314:26

    C'est très bien....pour de bonnes scpi. Si c'est pour des scpi de la banque c'est toujours trop cher.


  • 26 octobre 201301:06

    Le credit agricole me donne carte blanche (scpi et societe de gestion)


  • 28 octobre 201316:49

    Et ils vous donnent aussi le droit de déléguer l'assurance ?


  • 29 octobre 201317:12

    non je ne pense pas ,mais je ne vais pas faire la fine bouche .


  • 30 octobre 201310:59

    Que veulent-ils comme garantie ? Paient-ils les frais de nantissement des parts ? Veulent-ils d'autres garanties (nantissement d'un contrat d'AV, caution crédit-logement...) ?

    Quant au fait de faire la fine bouche... vous semblez oublier que le Crédit Agricole n'est pas un établissement caritatif et que votre dossier sera très rentable pour eux. Sans aucun doute proposent-ils des taux inférieurs pour des acquisitions de résidence principale alors que ces dossiers sont moins risqués.

    Si vous êtes dans une TMI élevée (à partir de 30% et surtout au-delà), vous devriez envisager d'allonger la durée de votre emprunt à 20 ans, voire de partir sur du in-fine.


  • 31 octobre 201309:22

    T.M.I.14%,pas de nantissement ,mais frais d'hypotheque de 2% sur le montant emprunté.
    Globalement ,sans faire une thèse sur l'épaisseur du trait de crayon,la proposition me semble correct
    De plus C.A. ne m'oblige pas à souscrire aux SCPI maison (heureusement).
    Le in fine ne m'interesse pas je suis non imposable (investissement scellier 2010).
    cordialement


  • 31 octobre 201310:04

    a s'il y a hypothèque on comprend mieux. Pour l'hypothèque vous vous etes renseigné sur l'ensemble des frais (exemple les frais de mainlevée à la fin,...) Le TEG que vous nous avez donné ne prend pas en compte les frais de garanties, bien sur ? Malgré ces frais supplémentaires cela vaut encore le cout.


  • 01 novembre 201310:48

    @yogi
    Vous connaissez des banques pretes a faire du in fine sur 15 ans, 20 ans???
    Je suis etonne. Quelles garanties dans ce cas, un nantissement de contrat d assuance vie en euros ouvert chez elles?
    3,45 me semble bien. Je viens de decrocher 3,35 en teg sur. 15 aans amortiss. J apporte aussi un compte titres en conservation du montant du pret (frais negocies/tarif officiel)


  • 01 novembre 201315:52

    Je n'en sais rien, ma remarque était soit d'allonger la durée de l'emprunt amortissable, soit de partir sur du in-fine (je n'ai pas parlé de durée dans ce dernier cas).


  • 20 décembre 201320:08

    bonjour,
    quelles sont les scpi que tu as choisi ?


  • 20 décembre 201321:23

    C'est toute la question : en cet instant, il n'y en a pas une demi-douzaine de praticables.


  • 20 décembre 201323:13

    je me lance sofipierre cifocoma2 immauvergne et cifocoma. Voila celle que je prendrais


  • 21 décembre 201312:14

    Une en trop. manque(nt) une (ou deux).


  • 21 décembre 201312:45

    je dirais cifocoma en trop non TGI??


  • 21 décembre 201322:02

    Les SCPI choisies : pfo2,immorente, épargne foncière, éfimmo
    25000 k€ chacune le tout 1/3 de mon patri.
    Un seul souci de l'achat par crédit , 3 mois pour acquérir les titres
    puis 3 mois pour toucher les loyers soit 6 mois dans le vide.
    Pas prévu, ouille, ouille, ouille, mais bon, problème de 'riche'
    y a pire dans la vie. Merci pour le débat.


  • 22 décembre 201311:23

    à M4605062, et un différé pour débuter le remboursement du prêt dans 6 mois ?

    Il me semblait que cela coûtait plus cher mais que les intérêts entraient dans la déclaration des revenus fonciers...
    Et que cela permettait de ne pas subir des mois d'attente avant la jouissance (3 mois). => à discuter sur le forum ?

    Par contre, délai transac pour acquérir les parts ? 3 mois annoncés également ?

    Aux connaisseurs :
    vaut-il mieux privilégier scpi à capital variable ou parts fixes pour aller plus vite dans délais transac ?
    bref, ça va plus vite pour du pfo 2 ou du immorente ?


  • 22 décembre 201311:29

    Il vaut mieux s'abstenir, sauf en 4 ou 5 endroits.


  • 22 décembre 201321:06

    TGI, si vous souhaitez faire des commentaires sur ce forum allez jusqu'au bout sinon abstenez vous car deux solutions : soit vous êtes là pour brouiller ce forum et vous amuser, soit vous souhaitez participer et vous avez fait une erreur de post.

    Mais vu votre historique, je penche plutôt pour celui qui post pour rien !

    Arrêtez ce type de post inutile !


  • 23 décembre 201308:57

    tutu75 pourquoi s enteter ?
    tout le monde sait qu en dehors des scpi noyautees par l appscpi, point de salut. Chaque fois c est la meme rengaine, vous devriez le savoir ! Chacun fera son opinion en fonction de ses propres criteres (effectivement ne regarder que le DVM ne sert pas a grand chose)


  • 23 décembre 201309:17

    larymax, l achat va plus vite pour les scpi a capital variable (sinon vous etes obligé d attendre la confrontation qui se fait a date fixe). Il me semble que les 2 scpi que vous citez (ainsi que celles de M460...) sont toutes a capital variable.

    Par contre si vous passez par le marché secondaire (scpi a capital fixe), ou en achat de gré a gré, vous obtiendrez vos revenus plus rapidement car pas de délai d entree en jouissance...contrairement aux scpi à capital variable ou aux scpi à capital fixe en augmentation de capital


  • 23 décembre 201312:19

    Goiz,
    en effet vous avez raison. PFO2 est à capital variable également (à l'inverse de sa jumelle PFO, qui est à capital fixe et de PF1).
    Bref, l'idée était de comparer 2 scpi fixe et variable. Mon exemple n'était pas le bon.
    Merci pour votre réponse sur différence sur délai de traitement entre ce type de scpi. Par contre, quel est votre délais à votre avis pour acheter de l'immorente (cap variable) ?

    intéressé d'avoir votre avis sur possibilité de financement scpi sur marché secondaire ? banques suivent ?
    me semblait qu'elles préféraient augmentation de capital capital fixe et achat scpi cap variable ?


  • 23 décembre 201313:21

    Il serait possible de noyauter pour avoir des SCPI bien gérées et performantes. Intéressant. Quelle est la ruse ?


  • 23 décembre 201313:25

    je n ai pas de parts d immorente donc ne sais pas comment ca se passe pour celle ci. Vous devriez demander en direct à la société de gestion, notamment pour demander ce que signifie "réservation possible"
    ( http://www.sofidy.com/fonds/immorente/ )

    D apres ce que j ai lu pour immorente, l entree en jouissance se fait a partir du premier jour du troisième mois suivant la date d'encaissement de la souscription et d'inscription sur le registre des associés.

    A noter que certaines societes de gestions a capital variable limite les flux de souscription (c est ce que j ai pu constater avec sofipierre de la meme societe).

    Pour la banque, pareil je n ai pas d experience d achat à credit au marche secondaire (uniquement capital variable ou fixe en ak), mais il me semble avoir lu que c est possible ; c est un peu compliqué car vous ne connaissez pas le montant exact des parts que vous comptez acheter). De memoire Il faut envoyer un mandat d achat de la SCPI choisie et l'envoyer à la banque pour l'obtention du prêt. Comme le prix de la part peut varier entre l envoi du mandat et la date de confrontation (il peut se passer 1 mois ou plus), il convient alors d envoyer un mandat modificatif à la société de gestion de la SCPI juste avant la date confrontation.

    A votre place j appellerai la société de gestion de la SCPI pour bien valider le fonctionnement.


  • 23 décembre 201313:34

    tgi il n y a de ruse que les sous entendus que vous diffusez a longueur de posts...n inversez pas les roles merci.
    pour moi je vais etre clair : il y a egalement - et heureusement- des scpi dont le conseil de surveillance n est pas composé de membres de l appscpi et qui meritent un interet.


  • 23 décembre 201314:25

    Je serais rusé, selon vous ? peut-être malgré moi mais ainsi encouragé, je me lance : lesquelles ?


  • 23 décembre 201317:23

    lol vous vous lancez en posant une question...vous d abord ! pour aider un peu larymax(et d autres), proposez donc une scpi a capital fixe puis une autre a capital variable, je tenterais ensuite d en faire de meme (sans pretention ni conseil, juste notre avis)


  • 23 décembre 201321:27

    Bonjour,

    Voici ce que j'ai obtenu chez boursorma en août (déjà posté sur le forum "crédit" le 15/09). Vous devriez aller les voir, je n'avais pas trouvé mieux:

    Après avoir longuement consulté les forums pour connaitre les meilleurs taux, voici celui que j'ai eu en aout chez Boursorama, pour information des autres membres:
    Projet SCPI Elysee Pierre 100 kEuros. Age emprunteurs 50 ans
    - Taux fixe 2,6 % sur 15 ans + assurance CNP 2x 50%: 0,22 - > TEG 2,85 %

    Je pense que c'est un taux assez bon surtout pour des SCPIs
    La procédure 100 % par internet est assez efficace, les intervenants au téléphone compétents et reactifs.
    Seul pb, certaines informations des formulaires générés en ligne ne sont pas toujours lisibles à l'impression, ce qui pose pb et impose de les faire à la main (prévoir une perte de temps en aller-retours courriers)
    Cordialement

    Bonne recherche


  • 23 décembre 201322:30

    tres interessant , taux canon. 100k sur une seule scpi c est un peu trop pour moi.
    sinon quelles sont les conditions d octroi du pret (proprietaire de sa RP et pas d emprunt en cours?... )


  • 23 décembre 201323:24

    Pour la banque, il y a comme solution pour du marché secondaire:
    - autorisation de découvert pendant quelques jours (donc achat en 1er) si dossier pas totalement finalisé
    et/ou
    - déblocage des fonds après achat (déblocages partiels successifs)


  • 23 décembre 201323:46

    A impossible nul n'est tenu : s'agissant du CV, il n'y en a pas.(mais le CV permet d'en sortir facilement à bon prix pour le moment).
    Il se trouve que les quelques bonnes sont à CF, ce qui a évité leur dilution sans frein.


  • 24 décembre 201310:08

    Concernant les conditions d'octroi, c'est en effet: Propriétaire RP, pas de prêt en cours. 10kE d'apport quand-même.
    La garantie est une caution Crédit logement (donc frais minimum avec quasi certitude d'en récupérer 70% à l’échéance du prêt). .Aucune SCPI imposée, ni obligation de domiciliation de quoique ce soit, ni d'ouverture de compte. J'aurai même ou gagner quelques pouillèmes avec une délégation d'assurance à APRIL.Bref que du bon (j'ignorais que cela pouvait exister).
    Un autre post sur le forum crédit témoigne des conditions favorables de Bourso à cette époque (j'ignore si c'est toujours le cas)

    Cdlt


  • 24 décembre 201310:31

    merci roulex2

    TGI une fois de plus vous ne jouez pas le jeu. Dommage, je pourrais citer au moins une scpi dont votre association fait "partie" qui ne manquerait pas d interet. (et qui n a pas ete citee dans cette file). Mais bon, cela reflete une fois de plus ce que je disais...

    pour la variabilité du capital, je ne suis pas de votre avis. Comme je l ai precisé plus haut, certaines scpi a capital variable (pas toutes) tiennent a maitriser les collectes. D autres plus jeunes sont en constitution et investissent ds des immeubles plus recents, loués avec u nbon rendement. Et comme vous le soulignez pour l investisseur, la liquidité est facilitée...sauf en cas de gros retournement ou il n y aura pas de miracle, fixe ou variable.


  • 24 décembre 201311:35

    Je vous ai répondu à moitié et vous pas du tout. J'ai donc largement de l'avance.
    Aujourd'hui, toutes formes de SCPI assurent la liquidité. Si les temps se durcissent, toutes auront des difficultés, quelle que soit la forme. Mais le CV aux alouettes, par sa facilité apparente (et les moindre frais de mutation tout de même), piège plus de "nouveaux". Tant mieux pour les "anciens" qui sortent, avec la perspective de laisser les nouveaux entre eux et face aux zinzins..


  • 24 décembre 201312:39

    Je comprends votre point de vue. Je comprends moins ce que fait encore l appscpi dans le conseil de surveillance d edissimmo.

    Je n ai aucun pb a proposer a l "etude" une scpi ; a capital variable donc puisque qu a part ne repondre "aucune", vous ne proposez rien d autre sur du fixe : pfo2.


  • 24 décembre 201314:33

    Cette bonne maison considère à coup sûr qu'un mandat reçu des associés est destiné à être honoré jusqu'au bout, tout particulièrement quand ça ne va pas bien.
    Vous citez ensuite un exemple de médiocrité, qui valide mon propos.


  • 24 décembre 201316:55

    http://linkii.net/nxo


  • 25 décembre 201300:22

    message pour roulex2:
    bourso très bon sauf qu'ils imposent 100k€ par scpi minimum
    et perso je ne peux mettre tous mes œufs ...
    pour les gros patrimoines ok sinon pour les portefeuilles plus modestes
    c'est un peu trop contraignant. Sinon le taux est très intéressant
    Petit bémol 50% sur chaque tête à 50 ans c'est un peu sportif.
    joyeuses fêtes !


  • 26 décembre 201311:58

    Don't feed the troll. Il est inutile de répondre à TGI et même d'en parler. Boursignorez-le.

    Sofidy limite en effet les montants de souscription à Immorente. Mais il semble que 100k? répartis sur 4 SCPIs, on est bons car la limite est au-delà des 25k? (il me semble que c'est autour des 50k? mais je peux me tromper, l'info se trouve facilement).

    Personnellement je resterais à l'écart d'Efimmo et plus généralement des SCPI à de bureaux. Il est important de prévoir un matelas car il est fort probable que les rendements ne se maintiennent pas pendant les prochaines années ; plus précisément, que les loyers diminuent en valeur absolue. Et là, cela risque de faire mal.

    Oui les intérêts sont déductibles y compris dans le cas d'un différé d'amortissement. C'est une sorte de in-fine temporaire, mais attention évidemment les intérêts non payés viennent s'additionner au capital restant dû. A n'envisager que si vous êtes dans une TMI au moins égale à 30% (comme pour du in-fine d'ailleurs).

    Concernant le débat SCPI à capital fixe vs. capital variable : plus simple et plus rapide d'acheter des SCPI à capital variable, surtout à crédit. Pour Immorente en quelques jours c'est réglé, mais le délai de jouissance est en effet très long. C'est un peu pareil pour des SCPI à K fixe souscrites dans le cadre d'une augmentation de K.

    Pour un premier achat d'un montant relativement raisonnable, je privilégierais ces cas (1. capital variable, ou 2. fixe en cours d'AK) et non pas 3. les SCPI à K fixe sur le marché secondaire, pour lesquelles il faut un banquier très compréhensif ou spécialisé (et c'est souvent plus cher).


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