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Retour au sujet SCPI

SCPI : Le risque dans les SCPI | page 2

c.papy
09 janv. 201111:28

Nous avons évoqué dans une autre file la notion de risque de variation de rendement dans une SCPI.
Plusieurs se sont dits intéressés et je les remercie de l'avoir exprimé.
Je crée une nouvelle file pour plus de clarté sur le forum.

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84 réponses

  • c.papy
    19 janvier 201117:23

    Tout d'abord, veuillez m'excuser d'avoir abandonné la file sans prévenir.
    Le décès du frère de ma mère en a été la cause.




    le 14/01/2011 à 09:25 ario a écrit



    ---------- citation ------------------

    Cyber Papy, votre calcul est erroné
    sur la baisse des revenus car il n'y a aucune raison de surpondérer par le ratio des frais car alors ce n'est plus une comparaison à iso-périmètre.

    Je m'explique. En première année, la SCPI encaisse 100 Euros de revenu, avec 25% de charges, elle pourra distribuer 75 Euros de dividende.
    L'année suivante, les loyers baissent de 7% pour 20% des biens selon vos hypothèses. La SCPI encaisse alors en loyer (100 - 20% * 7%) Euros, soit 98,57 Euros. Après application des charges de 25%, restent 73,93 Euros à distribuer par rapport aux 75 Euros de l'année précédente, soit une baisse de 1,43% et non de 2%.


    ---------------------fin de citation-------------





    ceci revient à poser la question :
    En période de baisse les charges sont elles constantes ou proportionnelles au loyer ?

    En période d'occupation des locaux les charges sont répercutées sur le locataire.
    Leur éventuelle variation est sans effet sur le revenu du propriétaire.
    Mais en période de changement de bail, le locataire va examiner le total loyer plus charges par rapport au marché et là c'est le total loyer plus charge qui est pris en compte.

    Les charges les plus onéreuses comme Taxe sur les bureaux, taxe foncière ,chauffage eau ménage entretien etc.... sont fixes on va voir une augmentation de leur part relative.

    Certes les frais de gestion de la SCPI sont proportionnels aux loyers encaissés. Leur montant est assez faible par rapport aux autres charges

    Le plus important est ailleurs:
    Les périodes de baisse des loyers s'accompagnent en général d'une difficulté à trouver de nouveaux locataires. Donc d'une baisse de revenu
    En période "normale", le changement de locataire se fait avec une perte moyenne de 6 mois de loyer ( vacance, commission d'agence, mois gratuits pour aménager..."
    En fonction de l'importance de la crise, cette durée de 6 mois va augmenter et les charges, elles , continueront à être payées pendant tout ce temps.
    L'augmentation de ces mois impayés pour relouer va faire une "charge" supplémentaire.

    Donc les charges vont croitre a coup sûr en pourcentage et très vraisemblablement augmenter en valeur absolue.

    De ce fait mon exemple qui les considère comme stables en valeur absolue est plutôt optimiste.

    Signaler un abus

  • c.papy
    19 janvier 201118:58

    Bonne file, 47 fois recommandée (8)
    Auj. à 18:44

    .
    en tout, 43 posts de 14 intervenants différents. Bien mieux que certaines autres files de dialogues à deux voix, genre "vous pensez quoi ?"..... "Ben, la même chose que vous".....


    Merci W v Z

    Signaler un abus

  • ario
    19 janvier 201119:30

    de votre dernier post, je suis en train de consulter le rapport annuel 2009 d'une SCPI. Le rapport des charges par rapport aux loyers est le suivant :
    - charges non refacturables aux locataires : 9,2%
    - rémunération de la société de gestion : 10,3%

    Donc pour plus de la moitié, c'est proportionel.

    Sur votre remarque que la baisse des loyers s'accompagne (est précédée?) d'une difficulté à trouver des locataires, j'imagine que c'est surtout vrai lorsqu'il y a sur-stock de biens comme c'était le cas dans les années 90 avec de la spéculation. Il n'y a pas de sur-stock aujourd'hui.

    Signaler un abus

  • ario
    19 janvier 201119:42

    évoqué ici en termes d'impacts, c'est la remontée éventuelle des taux d'intérêts.

    Signaler un abus

  • c.papy
    19 janvier 201119:55

    Vous semblez d'un optimisme inébranlable.

    Pourquoi ne mettez vous dans les charges que la part non récupérable?
    Les impôts et le reste des charges sont fixes et s'ajoutent au loyer.
    en cas de baisse du loyer charges comprises à votre avis quel va être le résultat?

    Ensuite vous estimez qu'il n'y a pas de difficultés à trouver des locataires en ce moment
    Je vous rappelle que la discussion sur la baisse des loyers a démarré sur le fait que SOFIDY baissait de 20% ses loyers lors du renouvellement de locataire.

    concernant la remontée des taux d'intérêts, je ne vois pas en quoi elle constituerait un risque pour celui qui a investi.

    Signaler un abus

  • ario
    19 janvier 201121:26

    par SOFIDY parlez-vous? Le dernier bulletin trimestriel d'IMMORENTE donne pour les 9 premiers mois de 2010 une baisse de 2,5% les renouvellements de baux/relocation pour environ un volume de 7% des loyers encaissés en 2009.

    Signaler un abus

  • mathie67
    19 janvier 201121:34

    A loyers constants l'impact d'une hausse des taux parait évident :

    La scpi ne pourra verser un rdt de 5% si les taux sont aussi à 5%, ils y auraient pénurie d'acheteur, en fait tous ceux à crédit.
    Donc pour attirer les nouveaux, la scpi baisserait son prix d'achat pour augmenter le taux.

    Après y a t-il corrélation entre hausse des taux, inflation et hausse des loyers, sans doute.

    Signaler un abus

  • c.papy
    19 janvier 201123:17

    06/01/2011 à 18:30

    -------------yogi.mla a écrit---------------------

    GESTION LOCATIVE
    Les actions menées par la gestion locative depuis le début de l’exercice sont résumées dans le tableau ci-dessous :

    Loyer précédents ------- Loyers annuels --------- Variation ----------- Variation %
    1 837 031,00 € --------- 1 531 870,00 € ------- -305 161,00 € --------- -16,61% --------- Renouvellements de baux
    1 170 779,00 € --------- 1 034 162,00 € ------- -136 617,00 € --------- -11,67% --------- Relocations
    .. 155 507,00 € -------- ..165 000,00 € -------- ..9 493,00 € --------- ..6,10% --------- Déspécialisations

    3 163 317,00 € ---------2 731 032,00 € -------- -432 285,00 € --------- -13,67% ---------- SOUS-TOTAL


    En moyenne les relocations récentes se sont faites sur la base de loyers inférieurs de 13,67% aux loyers précédents.

    Et je sais de source sûre que certaines SCPI accordent également des franchises de loyers lors des relocations


    ----------------fin de citation -----------------

    Les chiffres que vous citez semblent ceux d'Effimo

    les loyers précédents étaient de 3 163 317,00 €
    Les nouveaux loyers sont de 2 731 032,00 €
    soit une baisse de 13,67%

    la baisse est effectivelment supérieure à 10 %.



    Mais j'ai une lecture un peu différente de ce tableau.

    les baux concernés ont été renouvelés entre le 1er janvier et le 30 septembre 2010
    Compte tenu du décalage de la date de l'indice et de son application les anciens baux étaient donc affecté de l'ICC très haut de l'année 2008 qui a culminé à 1594 au 3e trimestre.
    Les locataires restés en place se sont vus gratifier d'une baisse pouvant atteindre 5,77%
    prenons 4% comme valeur moyenne.
    notre renouvellement de bail s'est donc fait avec une baisse de 13,67 -4% disons 10% de baisse.

    un autre point est à signaler :
    Le montant de ces loyers représente 2,7 M€
    Il est évident que c'est peu par rapport au chiffre d'affaire
    je n'ai pas le chiffre exact mais je sais qu'il y a 1 814 193 titres qui ont reçu l'an passé 13,52€ de dividendes.
    on doit donc avoir au moins 25 M € de CA

    la baisse de renouvellement affecte donc 2,5/25 = 11 % des locaux avec son incidence sur la baisse du CA sera donc de l'ordre de 1%
    Ceux ci s'ajoutent bien sûr à la baisse de l'indice qui est elle de 4%

    On va donc en cette année exceptionnelle baisser le montant des loyers perçus de 5%
    ce qui vous le conviendrez est loin des 13.67%


    je vous confirme que la relocation s'accompagne d'une période fde franchise de loyer de zero à trois mois.
    Elle est également assortie d'une vacance de l'immeuble sur deux à trois mois
    Il y a souvent une commission d'agence à payer qui est de deux à trois mois de loyer

    Donc si nous prenons une moyenne, on dira que l'année de la relocation on perd six mois de loyer soit 50 %
    Ces 50 % sont inclus dans le coefficient de remplissage du parc immobilier qui est de l'ordre de 90 à 98%
    Ils ne devraient donc pas considérés comme une perte exceptionnelle mais comme la rotation naturelle des locataire
    Même si certaines périodes seront plus "mobiles" que d'autres.



    http://www.boursorama.com/forum-scpi-conseil-pour-50k-a-investir-396969019 -3

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  • dalli
    20 janvier 201110:06

    quand les loyers distribués par les biens immo étaient en moyenne de 7% et les taux de 11%, personne n'achetait de l'immo ?


    C'est la période actuelle qui est exceptionnelle.

    Je me souviens quand pour la première fois j'ai vendu de l'immo avec un taux de loyer supérieur au taux du crédit.

    Signaler un abus

  • dalli
    20 janvier 201110:09

    vous écrivez :

    "Bonsoir Cyber Papy, en complément
    Hier à 19:30
    de votre dernier post, je suis en train de consulter le rapport annuel 2009 d'une SCPI. Le rapport des charges par rapport aux loyers est le suivant :
    - charges non refacturables aux locataires : 9,2%
    - rémunération de la société de gestion : 10,3%

    Donc pour plus de la moitié, c'est proportionel."


    C'est laquelle la partie variable ?

    Si les loyers baissent, les FG baissent mais les charges non refacturées aux locatiares peuvent facilement augmenter : par ex si loyers en baisse pour raison de vacance, même les charges refacturables ne le sont plus.

    Signaler un abus

  • c.papy
    20 janvier 201119:58

    Nous avons évoqué l'augmentation relative du poids des charges en cas de baisse des loyers.
    Réciproquement, en cas de hausse des loyers plus forte que l'inflation , on devrait avoir une baisse relative des charges ou un hausse du dividende plus forte que l'inflation.

    Il semble que ce ne soit pas le cas.
    Depuis 2001 l'indice insee du cout de la construction est régulièrement au dessus de celui du cout de la vie.
    On devrait donc voir une augmentation des dividendes
    Qu'en est il en réalité?
    Il semble que ce ne soit pas le cas sur les valeurs que j'ai examinées.
    Par exemple EFIMO:
    Son dividende, peut-être par le hasard des mathématiques est le centième de l'Indice du cout de la construction de 2000 à 2005
    Lorsque l'indice monte fortement, le dividende suit avec retard.

    Depuis 2001 ( tiens tiens....) , il prend du retard.
    Prudence du gestionnaire?
    Difficulté à trouver des biens corrects sous la pression de l'augmentation du nombre d'actionnaires ?

    Je ne sais pas

    NB : Encore une fois, ceci n'est pas un cours mais une réflexion.
    Je ne connais P A S BIEN les SCPI.

    Je connais nettement mieux l'immobilier en direct
    Je vous saurai gré de bien vouloir compléter mon analyse de vos expériences personnelles.

    Signaler un abus

  • dalli
    20 janvier 201120:28

    à mon avis les gestionnaires font que vous le feriez vous même dans des périodes de hausse des loyers supérieures à l'inflation, ils ont augmenté les réserves et RAN pour avoir encore des billes en période de vaches maigres.

    Signaler un abus

  • dalli
    20 janvier 201120:29

    il faut donc regarder le revenu par part et non le dividende distribué comme pour une société.

    Signaler un abus

  • c.papy
    24 janvier 201116:18

    Je me débat depuis quelque jours à essayer de faire une corrélation entre le prix de vente des part et les dividendes
    J'ai trouvé un excellent travail sur les site de
    immobail
    http://www.immobail.com/immobilier-neuf.php?rec_scpi_type_light=&s cpitype =&scpigroupe=&vue=Rechercher&rec_theme=scpi&scpitri=2010
    mais c'est la corrélation qui ne semble pas évidente.



    J'ai également un peu de mal avec l'évaluation des immeubles.
    Qui le fait et comment?
    Vos lumières me seraient précieuses

    Signaler un abus

  • dalli
    24 janvier 201118:51

    est expertisé par un expert indépendant.
    Du temps des années 90, c'était bien souvent les gesionnaires eux mêmes qui donnaient la valeur de leurs biens.


    On peut donc partir que c'est mieux fait et que les experts font leur métier mais qu'une valeur de bien ne se connaît réellement lors d'une vente.

    Signaler un abus

  • c.papy
    24 janvier 201121:21

    Signaler un abus

  • c.papy
    24 janvier 201121:24

    il s'agit donc bien maintenant d'une expertise.
    J'avais souvenir d'une époque vers 1990 où les gestionnaires disaient que leur travail étaient d'entretenir le bien pas d'en estimer la valeur chaque année

    Signaler un abus

  • dalli
    25 janvier 201110:21

    a existé aussi quand le patrimoine n'a pas été décoté et donc des nouveuax achetaient au prix très fort pour le plaisir de ceux ayant assité aux AG et ayant senti le doute sur la valeur des biens.

    Signaler un abus

  • Profil supprimé
    25 janvier 201116:09

    Si on dispose de 50 k à investir sur 15 ans qu est-ce que vous conseillez à l heure actuelle : les placer sur un produit financier ou acheter des parts de SCPI

    Signaler un abus

  • c.papy
    25 janvier 201117:42

    et pourquoi pas un petit commerce bien situé?
    50 000 € plus un crédit de 120 000€ on devrait trouver quelque chose de sympa rapportant net avant impôt 1000 € par mois.

    en tous cas, vu les taux du monétaire en ce moment ( moins de 2% au dessus de l'inflation) ce n'est pas là que je placerai mes sous sur du long terme.

    Signaler un abus

  • dalli
    25 janvier 201118:28

    je dois avoir une quinzaine de contrats dans mon sac, je fais quoi : amstramgrampiquépiquécolegram ou un bilan patrimonial ?

    Signaler un abus

  • c.papy
    25 janvier 201118:52

    Un truc me gêne beaucoup
    il semble qu'il y ait une corrélation assez forte entre le prix de la part et le cours de l'immobilier en direct.

    Normal direz vous puisque ce cours est fixé par des experts qui estiment la valeur des immeubles.

    Si on considère que la volatilité est la mesure du risque d'un actif, il est aisé de comprendre que la volatilité du cours d'une SCPI sera voisine de celle d'un ENSEMBLE de biens immobiliers.
    ( attention de ne pas faire la réduction à un seul immeuble)

    Il est d'usage de considérer que la rentabilité doit être celle du taux sans risque plus une prime de risque.
    si la volatilité est la même, la rentabilité devrait être la même
    Est-ce vraiment le cas?
    Je n'en ai pas l'impression.
    Je connais un peu trois SCI familiales de belle taille
    et beaucoup la mienne

    Pour éviter la polémique, je dirais que la rentabilité est pour nous tous supérieure à 7,5%

    donc la prime de risque d'une SCPI est de 5,5% - 3,3 ( le taux allemand) = 2,2%
    Une SCI a une prime de risque de 7,5% - 3,3 % = 4,7% soit plus du double.

    comme l'écrivait werner,
    Je ne rentrerai pas dans le débat "c'est cher, c'est trop cher, c'est pas cher".
    C'est le marché.

    un sac de 40 kg de plâtre coute bien moins de 40 fois le prix du sac de 1Kg
    La SCPI c'est de l'épicerie fine, le SCI du commerce de gros.

    je voulais arriver à quantifier le paramètre volatilité pour éventuellement pondérer le résulatat
    C'est la même donc ma conclusion est celle ci:
    La prime de risque est de moitié sans que le risque soit plus faible.

    Signaler un abus

  • c.papy
    25 janvier 201118:58

    lire
    Une SCI a une prime de risque de 7,5% - 3,3 % = 4,2% soit près du double.
    et non
    Une SCI a une prime de risque de 7,5% - 3,3 % = 4,7% soit plus du double.

    Signaler un abus

  • sgoerli
    25 janvier 201119:45

    Certes c.papy, mais vos SCI à 7.5%, elles supposent pas mal d'huile de coude de la part du gérant (vous) (et de sa secrétaire), alors que les SCPI, n'importe quel incompétent-en-gestion-d'immobilier peut y souscrire.

    Si vous passez autant de temps à vous occuper de votre SCI, qu'à poster sur ce forum, je ne suis pas surpris que votre SCI ait un rendement coquet....

    Signaler un abus

  • Profil supprimé
    25 janvier 201121:55

    Attention à la volatilité du taux sans risque, qui est de nature à déformer potentiellement la conclusion.

    Par exemple, au mois d’août dernier, vous auriez pu prendre un taux sans risque de 2,5% (le taux de l’OAT 10 ans et encore moins avec le bund), et vos calculs auraient alors été :
    SCI 7,5%-2,5% = 5%
    SCPI 5,5%-2,5% = 3%
    Le rapport des primes de risque n’est plus le même que dans votre exemple.

    Au-delà de ce point méthodologique, il me semble quand même que vous comparez deux profils de risque de natures différentes.

    Une SCPI offre au particulier une diversification qu’une SCI n’a que très difficilement.

    Si un locataire est insolvable dans une SCI qui compte 4 lots, c’est 25% de votre actif qui souffre et votre rendement d’autant… Ou alors votre SCI est suffisamment grosse pour être bien diversifiée, et donc inaccessible à l’investisseur lambda (dont je suis).

    Par contre, dans une SCPI si vous avez un locataire insolvable sur 100, les conséquences sont nécessairement moins lourdes.

    Dans ces conditions, à risque différent, l’espérance de gain devrait être plus forte dans la SCI que dans la SCPI compte tenu de la moindre diversification de la première

    Autre biais potentiel dans la comparaison : le rendement de 5,5% que vous attribuez aux SCPI est en fait le rendement perçu par le porteur, qui n’est pas nécessairement le rendement de l’investissement immobilier réalisé.

    Je m’explique : sans m’être plongé à fond dans les rapports annuels, je constate qu’une SCPI va quasi systématiquement (et à raison) doter des provisions pour grosses réparations (ce qui se rencontre plus rarement dans le SCI, bien que ce soit possible) et bien souvent mettre de côté une partie de ses résultats en report à nouveau afin de préserver sa capacité de distribution en période de vaches maigres. L’investisseur ne touche donc pas l’intégralité de la création de valeur, contrairement à la SCI. Reste à savoir s’il la récupère sous une forme ou une autre (en théorie cela devrait être dans le prix de la part, mais cela reste à vérifier dans les faits).

    La comparaison directe est donc difficile, il faudrait arriver à quantifier ces éléments pour en tirer (à mon sens du moins) une conclusion pertinente.

    Maintenant il est également clair qu’un investissement direct en SCI ne supportera jamais des frais comparables à ceux d’une SCPI : rémunération de la société de gestion, commissaires aux comptes, frais de relation avec les associés, etc. Ou alors, il faudrait créer de toute pièce des sortes de clubs d’investisseurs en SCI, mais vous tombez vite dans les règles contraignantes de l’appel public à l’épargne et des agréments AMF, qui doivent certainement rendre l’opération difficile.

    Signaler un abus

  • c.papy
    27 janvier 201109:08

    SENOR67 · a écrit dans "corrélation"
    le 25/01 à 21:55

    Attention à la volatilité du taux sans risque, qui est de nature à déformer potentiellement la conclusion.

    Par exemple, au mois d’août dernier, vous auriez pu prendre un taux sans risque de 2,5% (le taux de l’OAT 10 ans et encore

    moins avec le bund), et vos calculs auraient alors été :
    SCI 7,5%-2,5% = 5%
    SCPI 5,5%-2,5% = 3%
    Le rapport des primes de risque n’est plus le même que dans votre exemple.

    -----------------fin de citation--------------
    je vous accorde que la variation des taux joue sur le résultat du rapport entre les deux types de risque.

    Mais il faut raisonner en ordre de grandeur et sur un terme assez long.
    Il y a une corrélation entre le taux sans risque et le taux servi aux SCPI .

    Il y a peu les taux étaient plus hauts et le dividende était de plus de 6%

    En 1999 lorsque l'OAT était à 5,5% certaines SCPI servaient plus de 8%
    Et à cette époque j'avais une rentabilité nette de frais à deux chiffres.

    On constate donc en gros une prime de risque de deux points et demi pour les SCPI
    Et une prime de pratiquement le double pour les SCI
    Je ne garantis pas la valeur statistique de ce résultat car mon analyse des SCI ne porte que sur quatre exemples.


    -----------------citation--------------
    Au-delà de ce point méthodologique, il me semble quand même que vous comparez deux profils de risque de natures différentes.

    Une SCPI offre au particulier une diversification qu’une SCI n’a que très difficilement.

    Si un locataire est insolvable dans une SCI qui compte 4 lots, c’est 25% de votre actif qui souffre et votre rendement

    d’autant…
    ----------------- fin de citation--------------


    Je suis tout à fait d'accord avec vous sur ce point et c'est pour cela que je tente de quantifier ce risque et sa prime

    Reprenons votre exemple :
    Pensez vous qu'il est moins intéressant de toucher les trois quarts de 7,5% ( soit 5,625% ) pendant un certain temps ( disons 10% du temps)
    que 100 % de 5,5% pendant tout le temps?

    Après on peut imaginer que les quatre locataires soient défaillants en même temps durant une année.
    C'est là qu'il sera fondamental d'avoir constitué une provision durant les années de vaches grasses.




    -----------------citation--------------
    Autre biais potentiel dans la comparaison : le rendement de 5,5% que vous attribuez aux SCPI est en fait le rendement perçu

    par le porteur, qui n’est pas nécessairement le rendement de l’investissement immobilier réalisé.
    ......
    L’investisseur ne touche donc pas l’intégralité de la création de valeur,contrairement à la SCI. Reste à savoir s’il la récupère sous une forme ou une autre (en théorie cela devrait être dans le prix de la part, mais cela reste à vérifier dans les faits).
    .....
    La comparaison directe est donc difficile, il faudrait arriver à quantifier ces éléments pour en tirer (à mon sens du moins)

    une conclusion pertinente.
    -----------------citation--------------

    Encore une fois je suis parfaitement d'accord
    C'est une possibilité . Mais existe-t-elle dans les faits?
    J'ai tenté de trouver une éventuelle différence d'évolution entre le prix de la part et l'immobilier en direct.
    J'ai pour cela utilisé les historiques d'Immobail : Je n'ai rien vu de tel.

    C'est pour cela que j'ai écrit dans mon post précédent:
    "Un truc me gêne beaucoup
    il semble qu'il y ait une corrélation assez forte entre le prix de la part et le cours de l'immobilier en direct."

    Je ne dis pas que cela n'existe pas, mais ce point me semble de très faible importance.
    en tout cas ma courte analyse ne me l'a pas mise en évidence.

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  • dalli
    27 janvier 201110:54

    pourquoi ne pas tenir compte de ma remarque sur la confusion entre revenus distribué et revenus/part ?

    Dans vos SCI, ne prévoyez vous jamais de travaux par ex ?
    Mises aux normes ?
    Une réserve pour les périodes sans locataire ?
    Vous distribuez réellement 100% du résultat ?

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  • ocanice
    05 mars 201121:34

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  • yogi.mla
    15 juillet 201113:46

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  • larymax
    15 juillet 201123:17

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  • c.papy
    23 janvier 201214:55

    J'ai fait foin du risque
    Rien que du plaisir.
    13 ans que je rêvais de la maison du voisin.
    Plus exactement de son terrain.

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  • yogi.mla
    23 janvier 201216:54

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  • j.tocata
    29 janvier 201208:12

    exemple Genepierre qui vient de baisser le dividende trimestriel de 3,5 à 2,5€ soit moins 40% !!!

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  • c.papy
    29 janvier 201222:01

    C'est une constatation à postériori.

    Ce qui aurait été intéressant aurait été de se dire que, compte tenus de XXX facteurs, le dividende était susceptible de chuter et même peut-être de 50%.

    C'est cela la GESTION du risque.

    Et c'est loin d"être simple.

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  • cresus
    30 janvier 201208:21

    un accroissement de 2 points de la CSG...

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  • dalli
    16 décembre 201411:42

    Cyber Papy le retour avec toujours le mot juste !!!

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  • M2757369
    19 décembre 201412:19

    File intéressante qui finalement se bonifie avec le temps.

    Néanmoins je suis surpris de ne voir aucune discussion du vrai risque des SCPI.

    Le vrai risque est que la majorité des petits porteurs sont des "mains faibles" et des moutons de Panurge.

    En cas de hausse des prix immobiliers les souscriptions affluent contraignant le gestionnaire à acheter au plus haut.

    Symétriquement, en cas de baisse, affluent les demande s de remboursement qui contraignent le gestionnaire à vendre au plus bas.

    Le deuxième risque concerne les conflits d'intérêts inévitables pour les gérants.

    Quand l'actionnaire de référence du gestionnaire est une banque qui finance largement une SIIC concurrente de la SCPI , les pressions sont faciles à imaginer.

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  • sgoerli
    19 décembre 201413:28

    M2757369 :

    Avec les SCPI, il n'y a pas de "demande de remboursement" (qui pourraient contraindre le gestionnaire à vendre au plus bas). Il n'y a que des demandes de vente de parts, qui ne s'exécutent que s'il y a un acheteur en face, et qui n'oblige pas la SCPI à céder des actifs...

    Votre autre remarque "les souscriptions affluent" n'est valable que pour les SCPI à capital variable. Mais là aussi il y a des moyen de freiner la collecte (augmenter le prix de la part, décaler la date de jouissance, diminuer la commission du réseau de commercialisation, etc.).

    En creusant le sujet, vous devriez plus réaliser qu'une SCPI ne fonctionne pas comme une SICAV ou un OPCVM, et que ça a quelques conséquences....

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  • c.papy
    30 juin 201518:10

    Bonjour à toutes et à tous.
    Déjà près de cinq ans que nous avons écrit cela!
    Comme le temps passe.

    J'aime bien cette remarque:
    Le vrai risque est que la majorité des petits porteurs sont des "mains faibles" et des moutons de Panurge.
    En cas de hausse des prix immobiliers les souscriptions affluent contraignant le gestionnaire à acheter au plus haut.

    C'est effectivement un des gros problèmes des gérants de SCPI en expansion:
    En plus , à cause de leur taille il achètent cher et revendent bon marché.
    En période de crise, il y a des inquiétudes à avoir.
    La petite souris, gestionnaire de son propre patrimoine, peut essayer de se faufiler entre les pattes de ces mastodontes et profiter de meilleures opportunités.

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  • olivimmo
    01 juillet 201509:02

    "Avec les SCPI, il n'y a pas de "demande de remboursement" (qui pourraient contraindre le gestionnaire à vendre au plus bas). Il n'y a que des demandes de vente de parts, qui ne s'exécutent que s'il y a un acheteur en face, et qui n'oblige pas la SCPI à céder des actifs... "
    Alors que penser de Selectinvest qui fait face a des demandes de vente de parts massives et qui, comme il n'y a aucun acheteur, vend des immeubles afin de satisfaire lesdites demandes a -20%? (511euros net pour ceux qui veulent recuperer leurs billes). C'est ce qui guette beaucoup de SCPI si les investisseurs disparaissent.

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