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: En 15 ans d'attente du crash immo, j'ai fini un paquet de crédits

havetunn
12 juil. 202000:03

immo.

Je ne remercierai jamais assez mes locs, qui sont partis pour attendre encore un moment !

Bisou à vous, et surtout, ne changez rien ...

Le crash n'a jamais été aussi proche !
-

Encore un peu de patience mes amis. Mais, je rappelle aux retardataires que nous sommes déjà le 12, et vos proprios n'aiment pas attendre ...

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27 réponses

  • M424402
    12 juillet 202022:44

    Les banks te remercie aussi !!
    en attendant n'oublies pas de changer les rouleaux de pq dans tes loc. !!
    hahahha tu me fais réver !

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  • havetunn
    13 juillet 202003:23

    Oh et puis non, pourquoi répondre, il ne comprendrait pas ...

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  • b.mrl
    13 juillet 202007:24

    " il ne comprendrait pas"

    Heureusement, il serait capable d'acheter.

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  • havetunn
    13 juillet 202022:14

    Ne sois pas insultant, tu sais bien qu'il ne fera jamais cette erreur !

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  • oiseauma
    20 juillet 202020:23

    Je viens de mettre au point un concept pour vendre son bien locatif récupérer le cash le racheter à l'aide d'un crédit et se faire rembourser les plus values versées aux impôts remettre le compteur où il était au moment de l'achat initial. Reste à trouver une personne intéressée qui voudra me donner ma chance.

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  • abc33
    20 juillet 202022:27

    Anniv de mariage, l'heure de tous les bilans, au cours de la soirée avec mon épouse nous nous sommes aperçus que tous les 15 mois en moyenne nous sommes passés devant le notaire pour notre immo ... 

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  • havetunn
    21 juillet 202000:23

    Pendant  mes foIIes années, c'était tous les 3 mois en moyenne.

    J'ai joué à donf le creux de la vague, puis j'ai remboursé les crédits.

    Oups, désolé, =>  je me suis fait rembourser les crédits ...

    ;-))

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  • abc33
    21 juillet 202017:29

    Moi tjrs  endetté ... trois fois rien 500 ke !!! .... faut faire ce qu'il faut si on veut éviter l'ifi

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  • oiseauma
    25 juillet 202014:22

    Mode d'emploi du portage qui n'a pas pour seul but d'élider l'impôt mais également celui de récupérer la trésorerie de ses placements (il faut quand même en avoir l'utilité).

    Je rachète vos locatifs à un prix situé entre 50 et 65% de leur valeur selon leur liquidité et la facilité de les évaluer. (bon emplacement, bon état et électricité aux normes).

    Vous en devenez locataire pour une durée de 1 an minimum et 5 ans maximum moyennant un loyer redevance de 8% du net vendeur (hors fiscalité).

    Vous payez l'impôt sur les plus value comme s'il s'agissait d'une vente définitive.

    Vous encaissez normalement vos loyers et la redevance versée est déductible des revenus tirés des loyers encaissés. Si location meublés il s'agit de BIC mais si location vide il s'agit de BNC non professionnels pendant la durée du portage.

    Au bout de 1 an minimum le rachat de votre bien vous coûtera 110% du net vendeur tous frais inclus et les impôts vous restitueront les plus values versées et le compteur des plus values sera à nouveau à la date d'achat initiale.

    Vous avez récupéré de la trésorerie, vous avez un nouvel emprunt avec les intérêts déductibles, pas d'IFI pendant le portage et IFI atténué du fait de l'emprunt après le rachat.

    Et l'opération est rentable pour vous et pour ma société.

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  • havetunn
    25 juillet 202016:22

    C'est en gros le lease back, avec à peu près les mêmes risques.

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  • oiseauma
    27 juillet 202018:39

    Non c'est un produit très différent du lease back avecpas du tout les mêmes risques.

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  • b.mrl
    27 juillet 202019:15

    "Je rachète vos locatifs à un prix situé entre 50 et 65% de leur valeur"

    Il n'y a pas un risque de préemption ou de redressement des DDM ?

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  • oiseauma
    27 juillet 202020:05

    Non aucun risque et les impôts n'inscrivent pas les transactions dans la base de données Patrim car elles ne sont pas le reflet du marché.

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  • b.mrl
    27 juillet 202022:46

    "Non aucun risque et les impôts n'inscrivent pas les transactions dans la base de données Patrim"

    Si tu le dis, pour ma part je ne prendrai pas le risque.

    Demande à c.voyant ce que lui a dit le notaire quand il a voulu brader son appartement pour le vendre à son fils.

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  • sibile
    28 juillet 202011:50

    Il faudrait un exemple chiffré pour mieux visualiser le gain potentiel

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  • oiseauma
    28 juillet 202013:20

    Voilà un exemple simplifié :

    Un investisseur a acheté une maison avec travaux en 2015 et l'a transformée en immeuble. Le prix d'achat est de 100.000 euros, la valeur après travaux de 300.000 euros et les loyers de 20.000 euros par an pour une occupation à 100%. Le crédit de 1.100 euros par mois se termine en février 2031.



    Cet endettement empêche le couple qui occupe depuis deux ans l'un des appartements d'acquérir une maison à titre de résidence principale et l'impôt sur les plus-values est très important vu que les travaux ont été déduits des revenus fonciers.

    Nous pouvons racheter l'immeuble 200.000 euros et il coûtera 220.000 euros pour le racheter tous frais compris ; Redevance pendant la période de portage 1.333 euros par mois.

     L'achat de la résidence principale et le rachat de l'immeuble se fera par un crédit sur 20 ans et une mensualité de 1.800 euros par mois soit 30% du revenu.

    L'impôt sur les plus values sont restituées par les impôts au moment du rachat, le surplus de revenus locatifs appartient au vendeur, le nouvel emprunt va générer du déficit foncier.


    La redevance est déductible des loyers, si les loyers sont des BIC pas de changement, si les loyers sont des revenus fonciers alors pendant la période où le vendeur loue un bien qui ne lui appartient pas les revenus rentrent dans la catégorie des bénéfices non commerciaux non professionnels.

    Signaler un abus

  • oiseauma
    28 juillet 202014:04

    "Si tu le dis, pour ma part je ne prendrai pas le risque.

    Demande à c.voyant ce que lui a dit le notaire quand il a voulu brader son appartement pour le vendre à son fils."

    Je ne suis pas ta fille donc tu n'as aucune raison de me brader ton appartement le but recherché n'est pas celui ci. La technique est bien rôdée et moi j'ai l'expérience théorique et pratique.  

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  • havetunn
    28 juillet 202021:58

    Dans mon cas, le principal intérêt serait de recharger l'amortissement (BIC réel non pro).

    N'y aurait-il pas abus de droit ?

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  • havetunn
    28 juillet 202022:01

    L'autre risque, c'est que je décède dans l'intervalle, et tu gardes le bien pour la moitié de sa valeur ...

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  • oiseauma
    28 juillet 202023:48

    Je ne crois pas que tu puisses recharger l'amortissement BIC, faudrait demander à ton comptable. Si tu décèdes dans l'intervalle le droit de rachat passe à tes héritiers qui peuvent le vendre tout en faisant l'opération de rachat simultanément pour récupérer la PV payée.

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  • havetunn
    29 juillet 202001:30

    Mon comptable c'est moi.

    Je fais aussi banquier, plombier, et selon la légende, je changerais aussi les rouleaux de PQ.

    Plus sérieusement, quand j'ai consulté, j'en ai appris à un inspecteur des impôts en 1997, qui voulait me mettre à la TVA, et aussi à divers comptables depuis.

    Alors j'ai arrêté de consulter ...

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  • gillae
    29 juillet 202016:22

    C'est effectivement un abus de droit.

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  • c.liemin
    29 juillet 202023:35

    Tout doit dépendre de la nature du contrat qui va obliger oiseauma à revendre le bien au vendeur au bout de quelques années.

    Pourquoi l'impôt sera-t-il restitué au moment du rachat ?

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  • c.liemin
    29 juillet 202023:37

    Havetunn > Il faut voir des gens spécialisés. Pas simple, car à la différence des avocats ou médecins, la spécialité n'est pas affichée chez les EC.

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  • oiseauma
    29 juillet 202023:49

    L'impôt sur les plus values est restitué par les impôts au moment du rachat parce qu'il s'agit d'une annulation de vente. En revanche les droits d'enregistrements ne sont pas restitués c'est pour cela qu'il faut que j'achète en marchand de bien, que l'opération dure moins de 5 ans (et pour les droits d'enregistrement et pour le délai d'annulation donc 5 ans et 1 jour c'est 2x les droits d'enregistrement).

    L'abus de droit en droit fiscal est désormais clair. Il s'agit d'une opération qui a pour seul but d'élider l'impôt. Or avoir l'utilité de refaire de la trésorerie suffit pour ne pas tomber dans l'abus de droit. Pour remettre à zéro le compteur des amortissements il est possible d'attendre 30 ans et de céder son bien à une SCI ou même de le vendre. 

    Je ne pense pas que l'opération que je propose permette de remettre à zéro le compteur des amortissements mais je ne m'aventure pas sur ce terrain.

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  • havetunn
    30 juillet 202001:10

    " Pour remettre à zéro le compteur des amortissements il est possible d'attendre 30 ans et de céder son bien à une SCI ou même de le vendre."

    Non, ce n'est pas si simple.

    Déjà, attendre 30 ans, ou même 20 pour une exonération partielle, c'est ... long ... très long !

    Ensuite il faudra justifier que la SCI, (ou la SARL pour du meublé), n'est pas justement un moyen d'uniquement éluder l'impôt, ce qui ramène direct à l'abus de droit !

    Il faudra trouver une raison autre à cette SCI ou SARL. Par exemple en y faisant entrer des enfants, mais ce n'est pas forcément l'objectif recherché à la base ...

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  • oiseauma
    30 juillet 202013:00

    Si tu as fini de rembourser tes crédits tu passes en auto entreprise, tu fais classer tes logements, tu as un abattement forfaitaire de 71%, tu n'amortis plus et ne te pose plus de questions. Comme cela si un jour tu essaies une technique comme la mienne tu pourras sans problème repartir à zéro pour les amortissements. 

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