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Bordeaux : La Chute des prix immobiliers !!!!!! !!

M424402
09 déc. 201201:09

La Chute des prix immobiliers en 7 raisons

En France, les prix immobiliers ont été multipliés par plus de 2 en 10 ans. Cette situation historique est totalement décolérée de tous fondamentaux (salaires, inflation). Par ailleurs, de multiples signaux mettent en évidence une possible chute des prix immobiliers en France :

- le risque d’exposition bancaire aux crédits immobiliers,

- la forte baisse des volumes des transactions sur 1 an (-7.1%),

- la hausse des taux qui ampute la capacité d’acquisition des ménages,

- la réduction d’une fiscalité jusqu’alors généreuse (modification du dispositif Scellier),

- l’hypertrophie de la masse monétaire,

- le boom des demandes de suspension de crédit,

- la décorélation prix immobiliers, salaires, inflation

1) Risque bancaire

Selon l’agence de notation Moody's « l'immobilier en France, qui serait en surchauffe ». Moody's poursuit en soulignant l'exposition des banques françaises sur le marché local du crédit immobilier.

L’année dernière, les établissements bancaires ont accordé 160 milliards d'euros de nouveaux crédits immobiliers, du jamais vu depuis 2002. L'encours global s'élève à 800 milliards d'euros. Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France s'est inquiété de « la hausse continue du prix des logements, qui crée un risque pour la stabilité financière si un ajustement brutal devait intervenir dans l'avenir ».

2) Baisse des volumes de 7,1 % sur un an


Le marché immobilier se caractérise par moins de transactions au niveau national : -7.1% entre le 1er semestre 2010 et le 1er semestre 2011 et des reculs de prix dans certaines régions, d'après Century 21.

3) Hausse des taux

Pour illustrer l'impact de la hausse des taux sur le pouvoir d'achat immobilier des particuliers - http://www.appelimmo.fr, prenons l'exemple d'un ménage pouvant rembourser 1.000 euros par mois pendant 20 ans. A la fin 2010, avec des taux d'intérêt à 3,5%, ce ménage pouvait obtenir un prêt de 170.426 euros.Le montant moyen d'une acquisition se chiffrait alors à 194.646 euros. Ce couple devait donc financer la différence par un apport personnel de 22.200 euros (hors droits d'enregistrement).

Un semestre plus tard, en juin 2011, ce ménage ayant conservé sa capacité de remboursement de 1.000 euros par mois, peut obtenir un prêt de 160.800 euros au taux de 4,3% sur 20 ans. Comme le montant d'une transaction atteint désormais 210.438 euros, il devra disposer de 49.658 euros d'apport, soit 27.458 euros supplémentaires en seulement six mois !

Par ailleurs, le rapport de l'OCDE paru en janvier sur ce sujet indique que l'accès trop facile au crédit aurait majoré le prix des logements jusqu'à 30% au sein des pays membres.

4) Réduction de la fiscalité généreuse

Le dispositif Scellier, destiné à ceux qui achètent et louent des logements neufs pour bénéficier de réductions d'impôt, est «très efficace» mais doit être réformé car il est trop «coûteux» et a entraîné des dérives, selon un rapport parlementaire publié hier. Selon GillesCarrez (UMP), rapporteur général du budget à l'Assemblée, «170.000 logements ont été construits depuis 2009 et 75.000 de plus sont prévus d'ici au 31décembre 2012». Cependant le coût actuel (2,3milliards d'euros si le dispositif est maintenu après 2012) devrait, selon le rapport, être ramené à 1,2milliard.

Depuis le 1er janvier 2011, seuls les logements répondants aux normes BBC (bâtiment basse consommation) peuvent bénéficier des 25% de réduction d’impôts. Ensuite, il faut redoubler de vigilance lors de l’achat d’un bien car si celui ci ne correspond pas aux normes, le taux de la réduction d’impôt passe à 13.5% dès 2011. Et ce n ’est pas fini ! Au 1er janvier 2012, vous ne pourrez plus déduire que 9% de vos impôts, puis le dispositif disparaitra purement et simplement en 2013 pour les logements non verts.

Ainsi en France ont décompte 60% d'investisseurs parmi les acheteurs d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier.

5) Hypertrophie de la masse monétaire et prix immobiliers

Selon JP CHEVALIER, « l’argent sain est le premier pilier des Reaganomics, ce qui est évident pour tout monétariste. En France, l’une des sources les plus importantes de la création monétaire provient du non enregistrement des engagements de retraite dû essentiellement au système de retraite par répartition : des créances existent, mais elles ne sont pas comptabilisées, ni en contrepartie les capitaux ni les dettes pour les financer.

Conséquence : de l’argent non gagné circule en masse. Ce sont par exemples des salaires payés qui sont supérieurs à ce qu’ils devraient être (par rapport à une situation normale dans laquelle les engagements de retraite devraient être correctement comptabilisés), ce sont des billets de train et l’électricité qui sont vendus à des prix inférieurs à ce qu’ils devraient être ».

Toujours selon JP CHEVALIER : « tout le monde profite de cet argent non gagné pour le dépenser en grande partie, ce qui stimule alors le PIB et aussi les importations. Le problème est alors aggravé par la monnaie unique : les excédents de l’Allemagne permettent, par transferts abscons, d’équilibrer la balance des paiements de la France.

Autre manifestation de l’hypertrophie monétaire : une grande partie de l’argent non gagné sert à acheter des logements dont les prix montent. D’après l’Insee, plus de la moitié de la valeur des biens immobiliers dépasse largement les coûts. Cette bulle immobilière éclatera un jour. »

6) Boom des demandes de suspension de crédit
Les Français surendettés sont de plus en plus nombreux à opter pour cette solution – 106 428 dossiers déposés de janvier à mai 2011 pour 95 035 en 2010 sur la même période.


Les dettes relatives à un crédit immobilier sont présentes dans 7% des dossiers de surendettement avec un endettement moyen de 89 140€.
Avec la crise, de plus en plus de ménages sont en grande difficulté financière depuis trois ans. Le remboursement des crédits de consommation ou immobilier est devenu de plus en plus difficile, avec le risque réel de perdre sa maison ou son appartement. A moins d'obtenir une suspension de son crédit jusqu'à deux ans comme le permet la loi.

7) Prix immobiliers, salaires et inflation
Depuis les années 60, prix immobiliers, salaires et inflation suivaient les mêmes tendances.

A partir de 2000 et de l'explosion des prix immobiliers, cette harmonie a cédé.

Selon The Economist, le marché immobilier français serait surévalué de 48%.

Par ailleurs, Marc Touati* insiste sur le fait que « l’écart entre le niveau des prix des logements et celui des revenus des ménages est devenu trop grand ». *Le responsable de la recherche économique, financière et stratégique d'Assya Compagnie Financière en est convaincu depuis plusieurs mois : « La bulle immobilière française s’est reformée »

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4 réponses

  • stanbouv
    13 décembre 201210:28

    http://cjoint.com/12dc/BLnkBQwdulU.htm

    PREVOIS ENCORE QQ LOYERS A VERSER A TON BAILLEUR

    MDR

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  • M424402
    05 janvier 201300:24

    reverser ta dime à Duflot !! sur tes revenus locatifs si tu en as !! car autant un loc est rarement penalisé en cas de non payment, avec les impots c'est différent.
    encore bonne chance !

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  • stanbouv
    28 janvier 201314:01

    IL EST BEAU TON KRACH

    Courage


    Immobilier à Bordeaux: l'effet qualité dynamise le marché

    Par Charlotte Lazimi - publié le 24/01/2013 à 10:25
    Quartiers historiques restaurés, rive droite régénérée, désenclavement des zones périphériques grâce au tram... La politique d'urbanisation mise en oeuvre depuis plusieurs années permet à l'immobilier de Bordeaux et des alentours de continuer d'afficher une belle santé.

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    Bordeaux. En quinze ans, la cité girondine a été profondément transformée, notamment par l'arrivée du tram.
    Bordeaux. En quinze ans, la cité girondine a été profondément transformée, notamment par l'arrivée du tram.
    Flickr/http://www.flickr.com/photos/xavier33300/

    "Bordeaux a terminé sa première révolution avec succès et commence la deuxième", annonce Patrice Pichet, promoteur immobilier (800 salariés, 580 millions d'euros de chiffre d'affaires), né sur le bassin d'Arcachon et basé aujourd'hui à Pessac. Car la ville est en pleine mutation. En près de quinze ans, sous l'impulsion du maire Alain Juppé, Bordeaux s'est profondément rénové pour devenir l'une des plus belles villes de France.
    Bordeaux et environs: les prix par type de bien
    Commune Prix au mètre carré appartement Prix au mètre carré maison
    Bordeaux 2 922 2 936
    Andernos-les-Bains 3 632 3 132
    Arcachon 4 900 4 162
    Bègles 2 413 2 509
    Bruges 2 757 2 777
    Cenon 1 935 2 428
    Gradignan 2 347 2 671
    Le Bouscat 2 394 3 154
    Libourne 1 725 1 693
    Lormont 1 794 2 100
    Mérignac 2 181 2 791
    Pessac 2 398 2 656
    Saint-Médard-en-Jalles 2 813 2 499
    Talence 2 518 2 732
    Villenave-d'Ornon 2 103 2 490

    Prix moyen du mètre carré en euros au 1er janvier 2013. Source : MeilleursAgents.com

    La création des lignes de tramway, outre qu'elle a simplifié les déplacements en ville, a permis une ouverture massive sur la périphérie (Bègles, Pessac, Talence, Mérignac...), mais aussi vers la rive droite (Bastide). Et la rénovation - pour ne pas dire le "nettoyage" - des quais de la rive gauche, des Chartrons jusqu'au nouveau pont, a littéralement réconcilié la ville avec son fleuve. D'ici à 2030, Bordeaux devrait encore changer de visage, avec 50 000 nouvelles habitations en cours de construction, l'ouverture de la ligne à grande vitesse (LGV) Sud-Europe-Atlantique entre Tours et Bordeaux, la création du quartier d'affaires Euratlantique ou encore le développement de quartiers marqués par le développement durable, comme Ginko ou les bassins à flot.

    Aujourd'hui, c'est au tour des quartiers historiques et populaires, parsemés de très beaux immeubles en pierre, comme Saint-Pierre et Saint-Michel, d'être restaurés, mais aussi du quartier Sainte-Croix, non loin de la gare. Ces lieux intéressent vivement les investisseurs et les acquéreurs, avec des prix compris entre 2 500 et 3 000 euros le mètre carré, selon le bien, appartement ou maison. L'échoppe avec terrain est toujours le bien le plus prisé par les familles. Près de la gare, les prix sont plus faibles qu'ailleurs, mais Euratlantique pourrait faire monter sensiblement les enchères. Jusqu'à récemment un peu boudée par les Bordelais, la rive droite a gagné en attractivité grâce au tram, mais aussi grâce à la construction de logements neufs sur ses berges - facturés parfois plus de 4 000 euros le mètre carré - et à l'installation du siège du journal Sud-Ouest. La vie économique et étudiante y est forte, avec l'université Bordeaux IV. Les "nouveaux Bordelais" s'installent sans problème dans cette zone, dont la mauvaise réputation semble enfin s'estomper.
    Logements et grands aménagements au menu du "projet urbain"

    L'objectif du "projet urbain" de la municipalité de Bordeaux est de pouvoir accueillir 15 000 nouveaux habitants par an grâce à la construction de 50 000 logements. "Sur la rive gauche, les nouveaux quartiers concernés comprennent la ZAC de Ginko, les bassins à flot au nord des Chartrons et le nouveau quartier des affaires Bordeaux-Euratlantique, près de la gare, énumère Elisabeth Touton, maire adjointe chargée du logement, de l'aménagement urbain et des transports. Sur la rive droite : le secteur de Brazza, ainsi que Bastide-Niel, une ancienne caserne cédée par la communauté urbaine de Bordeaux. La prolongation du tram C jusqu'au nouveau stade est prévue en 2014. La ligne D se poursuivra aussi jusqu'à Caudéran et au Bouscat. Ces travaux ne commenceront qu'en 2014."

    Dans toutes les opérations d'aménagement, "on trouve 35 % de logements sociaux et des logements offerts à l'accession à un prix inférieur ou égal à 3 000 euros le mètre carré", annonce- t-elle. A signaler également l'inauguration du nouvel auditorium, la future implantation d'un centre culturel et touristique du vin aux bassins à flot et le projet, sous réserve de validation budgétaire, d'un pont entre Floirac et Bordeaux.

    Des infrastructures comme le nouveau stade de Bordeaux et surtout la possibilité évoquée d'une liaison en tramway jusqu'à Caudéran et Le Bouscat contribuent à changer la donne, donnant du potentiel à des quartiers éloignés du centre-ville. "A Bordeaux, le prix au mètre carré des appartements anciens a augmenté de 7,8 % en un an", explique Me Fabrice Gauthier, notaire à Bordeaux. Et le marché se porte bien. "Le budget moyen d'une maison est de 250 000 euros, en hausse de 0,2 %. C'est plus qu'à Nantes (- 2,4 %),Marseille (- 2,3 %) et Montpellier (- 0,5 %). Le marché des appartements neufs est dynamique. Dès qu'on produit, on vend", ajoute-t-il. Une analyse que partage Patrice Pichet : "Nous sommes sur un marché pour lequel nous avons une vraie vision à trois ans, du fait qu'il y a une politique claire du logement. C'est très rare."

    Bordeaux et sa périphérie continuent donc d'attirer les investisseurs, intéressés par des rendements sûrs. Car le marché locatif est tendu. En ville, particulièrement dans les quartiers de la place de la Victoire et des Capucins, mais aussi à Bègles, Talence et Pessac, près du tram, la demande est très forte. Il faut compter en moyenne 500 euros par mois pour un studio et 750 euros pour un deux-pièces. A noter qu'à Bègles, Talence et Pessac, nombre de constructions neuves seront livrées en 2013 et 2014.

    Quant au bassin d'Arcachon, "deux politiques ont porté leurs fruits à Arcachon et au Cap-Ferret, analyse Patrice Pichet. Dans la première ville, la mairie a encore embelli le lieu. C'est devenu magnifique. Dans la seconde, on a préservé ce site naturel exceptionnel." Une différence par rapport aux années précédentes ? "Dans le neuf, nous vendons essentiellement à des primo-accédants. Il n'y a plus beaucoup de marché pour des investisseurs locatifs."

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  • M424402
    31 janvier 201322:39

    Journaliste pigiste chez Biba

    franchement !! ouarff

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