Les produits immobiliers n’affichent pas la même résilience face à la crise de la Covid-19 crédit photo : Shutterstock
En 2020, les investissements dans l’immobilier d’entreprise sont en chute de 33%, selon l’agence spécialisée Savills. L’impact de la crise a été sensible sur les foncières cotées et les OPCI, deux véhicules d’investissement dans l’immobilier accessibles dans le cadre de l’assurance-vie. Les rendements des SCPI devraient faire preuve de plus de résilience à moyen terme.
Sommaire:
- L’impact de la crise sur les locations de bureaux
- Des produits immobiliers plus ou moins résilients
- OPCI, une diversification source de résilience
- Quel avenir pour les SCPI?
- SPCI de bureaux: des rendements en sursis?
L’impact de la crise sur les locations de bureaux
En France, les investissements dans les immeubles de bureaux ont chuté de 33% en 2020, selon les données de l’agence spécialisée en immobilier d‘entreprise Savills le 26 février 2021. En 2020, les volumes investis en France se sont concentrés sur les actifs de bureaux plus encore qu’en 2019 encore. L’immobilier de bureaux a drainé 65% des montants investis, contre 61% en 2019. Mais les nouveaux modes de travail à distance imposés par la crise sanitaire pourraient continuer à impacter les investissements dans le secteur des bureaux pour l’instant plus résilient.
Les effets de la conjoncture sont plus sensibles sur le marché locatif. Avec la récession et plus de 283.900 emplois perdus en France selon l’Insee, la demande locative dans l’immobilier de bureaux a ainsi chuté de 48% en 2020. Les mesures de distanciation sociale mises en œuvre pour lutter contre la pandémie de Covid-19 se traduisent en outre par des loyers impayés . Enfin, les vacances locatives devraient se multiplier avec la réduction des surfaces que les entreprises seront en mesure de louer. Les nouveaux usages favorisent en outre la location de surfaces plus modestes.
Covid-19, accélérateur de tendance pour l’immobilier de bureaux
Télétravail chez soi ou dans un espace de coworking, flex office (possibilité de travailler au bureau, sans poste attitré), digitalisation des outils et des modes de travail, la crise de la Covid-19 a été un accélérateur de changement dans l’immobilier de bureaux comme dans nombre de secteurs économiques. Côté usages, les mesures sanitaires ont constitué un test à grande échelle en matière de télétravail. Une part de ces nouvelles habitudes, diversement appréciées des salariés, est appelée à perdurer une fois la crise de la Covid-19 passée. Selon les décisions des entreprises et les accords conclus, il devrait ainsi être plus courant de télétravailler plusieurs jours par semaine. L’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) table en effet sur une baisse de 4% à 24% de la demande (location et vente de bureaux) dans les dix prochaines années. Avec un impact plus sensible sur les biens les moins recherchés.
Des produits immobiliers plus ou moins résilients
Plusieurs instruments d’épargne permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise (locaux, bureaux, commerces) dans le cadre de l’assurance-vie. Chacun d’entre eux ne réagit pas de la même manière aux différentes phases de marché. Les foncières cotées, les sociétés d‘investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC), ont ainsi perdu 10,74% l’an dernier, comme en témoigne l’évolution de l’indice européen EPRA. L’indice actions MSCI Europe n’affiche, quant à lui, un repli que de 2,77% en 2020 témoignant d’une meilleure résistance des actions européennes dans leur ensemble.
Les Organismes de Placement Collectif dans l’Immobilier (OPCI), des produits hybrides entre les foncières cotées et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont fait preuve de plus de résilience face à la baisse des marchés boursiers. Dividendes réinvestis, ces fonds immobiliers n’ont accusé que 1,54% de baisse, selon l‘indice IEIF OPCI Grand Public.
OPCI, une diversification source de résilience
Les Organismes de Placement Collectif dans l’Immobilier (OPCI) peuvent être investis dans d’autres classes d’actifs que l’immobilier. Ces produits hybrides, entre foncières cotées et SCPI, n’ont en effet l’obligation de détenir que 60% minimum d‘immobilier, coté ou non. Leur portefeuille peut ainsi être investi à hauteur de 40% dans des produits monétaires, des actions ou des obligations. Une diversification qui devrait leur permettre de mieux résister à la conjoncture.
Quel avenir pour les SCPI?
La résilience des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) apparaît meilleure. Les SCPI bénéficient en effet d’un temps de latence en termes de rendement. Les baux sont en effet souvent longs dans l’immobilier d’entreprise. Leur durée est de neuf à vingt ans. Selon leur degré de diversification dans l’immobilier de bureaux, commercial et d’habitation, ou les hôtels, les SCPI devraient cependant continuer à faire preuve de performance sur le long terme.
De plus, les SPCI sont souvent investies dans différents pays européens, où les conséquences économiques de la crise sanitaire ne se font pas sentir avec la même intensité. Cette diversification géographique est une source de résilience supplémentaire pour les SPCI à moyen terme. La diversification des biens et des locataires permet de mutualiser les risques. C’est un autre amortisseur de crise pour la pierre-papier.
SPCI de bureaux: des rendements en sursis?
Le rendement moyen des SCPI s’est établi à 4,18% en 2020, contre 4,4% en 2019 selon l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF). Le rendement des SCPI se définit comme le rapport entre le revenu brut d‘une année donnée et le prix de part acquéreur moyen. Mais ces chiffres attrayants ne préjugent pas des performances futures.
Le rendement des SCPI n’est en effet pas garanti. Comme tout placement, les SCPI comportent des risques. Leurs revenus dépendent de l’évolution du marché immobilier. Lorsque ce dernier se porte mal, les SCPI encaissent moins de loyers. La demande de parts de SCPI peut alors faiblir. La conjoncture immobilière peut ainsi peser également sur la valeur de parts et sur la liquidité de la pierre-papier.
