Votre syndic de copropriété est-il trop cher?

information fournie par Le Figaro •16/10/2015 à 17:56

Dans notre dernière enquête, nous avons relevé une augmentation des honoraires de syndics de 1,70 % sur un an et de 37,4 % sur quatre ans. Cette hausse pourrait encore s’accélérer avec la mise en place du nouveau contrat de syndic, obligatoire pour les mandats conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet.

1. La hausse des tarifs de syndic est-elle homogène?

L’enquête réalisée par Le Particulier auprès de plus de 1300 copropriétés révèle que chaque copropriétaire verse, en moyenne, 211 € par an à son syndic. Mais, en étudiant les résultats dans le détail, on s’aperçoit que les honoraires font le grand écart. Ils dépendent du type de professionnel choisi (les grands réseaux sont, en général, moins onéreux que les petits cabinets indépendants), mais aussi des caractéristiques de l’immeuble. Ce sont les petites copropriétés qui paient le plus d’honoraires: 341 € par lot et par an pour celles de moins de 21 lots, contre 119 € pour celles de 60 lots et plus.

Si la localisation géographique est un facteur discriminant - les honoraires moyens s’établissent à 228 € par lot en proche banlieue parisienne contre un peu moins de 200 € en région Paca -, la date de construction de l’immeuble en est un autre. Ainsi, les copropriétaires vivant dans des bâtiments construits avant 1948 doivent débourser, en moyenne, 228 € par lot et par an, contre 204 € pour ceux occupant des logements postérieurs à 2005.

Le nombre de prestations (gardien, parkings souterrains, espaces verts, chauffage collectif…) est le dernier facteur susceptible d’influer sur le montant des honoraires. En effet, plus il y a d’équipements, plus le gestionnaire a de contrats à faire appliquer et… à renégocier régulièrement!

2. Pourquoi dit-on que le nouveau contrat va faire grimper les honoraires?

Depuis le 2 juillet 2015, les syndics qui renouvellent leur mandat ou en concluent un nouveau sont tenus d’utiliser un modèle type de contrat précisé par un décret du… mars 2015. Il s’agit d’un contrat de type «tout sauf». C’est-à-dire qu’il inclut la quasi-totalité des tâches accomplies par un syndic dans le cadre de sa mission. Jusqu’à présent, seules 44 tâches de gestion courante (par exemple, la préparation et la tenue de l’assemblée générale ou encore l’embauche et le paiement des salaires du personnel) listées dans l’arrêté Novelli du 19 mars 2010, devaient être incluses dans les honoraires de base. Toutes les autres missions du syndic, dites «prestations particulières», pouvaient faire l’objet d’une facturation à part. Et ce, des plus légitimes (la tenue d’une assemblée générale extraordinaire) aux plus folkloriques, comme la remise d’un livret d’accueil aux nouveaux arrivants, pour lequel il était parfois réclamé plus de 500 €! La plupart des prestations qui étaient, jusqu’alors, facturées en plus du forfait de base doivent aujourd’hui y être intégrées (par exemple, les frais de photocopies). Seules 18 prestations, dont la liste est exhaustive, peuvent donner lieu à des frais supplémentaires. Plus transparent, le nouveau contrat devrait faciliter la mise en concurrence des professionnels.

L’entrée en vigueur du nouveau contrat devrait, logiquement, conduire à une hausse des honoraires perçus au titre de la gestion courante mais à une diminution de ceux versés pour les prestations particulières. Selon le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) Jean-François Buet, la note ne devrait pas, globalement, être plus élevée. «On peut supposer, qu’à tâches équivalentes, il n’y aura pas d’augmentation. Les syndics vont, copropriété par copropriété, réintégrer le montant moyen des prestations particulières facturées les années précédentes et l’ajouter au montant des honoraires de gestion de base jusque-là réclamés», assure-t-il.

3. Est-il possible de limiter la hausse lors du passage au nouveau contrat de syndic?

Vous pouvez profiter du nouveau contrat de syndic pour remettre à plat les besoins réels de votre copropriété. Ils varient en fonction de la taille de l’immeuble, de sa date de construction mais surtout de l’implication des copropriétaires. Parallèlement, n’hésitez pas à refuser certaines prestations présentées comme obligatoires mais qui, en réalité, ne le sont pas pour tous les immeubles. Ainsi, dans ceux de moins de 16 lots, la majorité des copropriétaires (majorité dite de l’article 25) peut voter une dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé. Autre exemple, la création d’un extranet de copropriété. Celui-ci est obligatoire depuis le 1er janvier 2015 mais les copropriétaires peuvent décider, à la majorité de l’article 25, de s’en passer. Sachez que si certains syndics ne facturent pas ce service, d’autres le font payer jusqu’à 240 € par lot! Ne dit-on pas qu’il n’y a pas de petites économies…