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Vingt ans d'immobilier en Ile-de-France, vérités et idées reçues sur le marché de la pierre

RelaxNews27/02/2014 à 20:06

tale/shutterstock.com

(AFP) - Deux décennies d'immobilier ancien en Ile-de-France, vérités et idées reçues sur le marché de la pierre, ses acquéreurs et ses évolutions depuis 1996, à partir d'une étude inédite des notaires franciliens publiée jeudi.

- Malgré les crises, la pierre demeure un placement très rentable : VRAI. Sur le long terme, les prix ont enregistré d'impressionnantes progressions, effaçant systématiquement les mouvements de baisse. En Ile-de-France, tous logements confondus, les prix ont été multipliés par 2,65 entre 1996 et 2013.

- Les petits appartements ont vu leur prix grimper plus fortement que les grands : VRAI. Le prix des studios a été multiplié par 3,21 entre 1996 et 2013, contre 2,84 pour l'ensemble des appartements et 2,73 pour les grandes surfaces (5 pièces et plus).

- La baisse des taux d'emprunt a permis d'absorber la flambée des prix : FAUX. Entre 1996 et 2008, la mensualité de remboursement d'un crédit a baissé de 40% tandis que le revenu par ménage augmentait de 10%, ce qui a donné aux acquéreurs 86% de capacité d'achat supplémentaire. Mais dans le même temps, les prix ont grimpé de 150%.

- Les Parisiens sont moins souvent propriétaires que l'ensemble des Français : VRAI. Seul un Parisien sur trois (33%) et moins d'un Francilien sur deux (47%) étaient propriétaires de leur résidence principale en 2009, une proportion en hausse par rapport à 1999 (44%) mais très en-dessous de la moyenne nationale (58%).

- Les étrangers acheteurs de résidences secondaires ont fait grimper les prix : FAUX. Les étrangers, résidents et non-résidents confondus, représentaient 8,3% des acquéreurs d'appartements anciens en Ile-de-France, contre 5,3% en 1996. Mais la part des non-résidents est en recul constant et ne représentait que 3% des ventes à Paris l'an dernier. Et depuis 2010, ils sont devenus vendeurs nets (ils revendent plus de biens qu'ils n'en achètent).

- Les acheteurs sont plus âgés et plus fréquemment cadres : VRAI. De 1996 à 2013, l'âge médian des acquéreurs d'appartements anciens est passé de 36 ans à 40 ans en Ile-de-France (contre 37 ans à 39 ans pour les maisons). Et les cadres et professions intellectuelles supérieures sont surreprésentés : ils sont passés de 27% des acquéreurs de logements anciens en 2001 à 38% en 2013.

- Russes et Saoudiens sont parmi les acheteurs étrangers les plus présents dans la capitale : FAUX. Les étrangers qui achètent le plus d'appartements anciens dans la capitale viennent d'Italie (19,7% des acheteurs étrangers), de Chine (7,1%), des États-Unis (7%), d'Algérie (5,3%) et du Royaume-Uni (5,3%). Pour les étrangers résidents, le trio de tête est identique. Pour les non-résidents, les Italiens sont suivis des Américains et des Libanais.

- Lorsque les volumes de transactions se réduisent, les prix baissent : VRAI. Une corrélation a été établie entre le volume de ventes d'appartements anciens à Paris et l'évolution des prix hors inflation. Historiquement, les prix adoptent une tendance baissière lorsqu'il y a moins de 30.000 transactions annuelles (comme en 2013).

- La crise financière de 2008 a marqué le début de la correction des prix : FAUX. Avant même la crise systémique liée à la faillite de la banque américaine Lehman Brothers, les volumes de ventes de logements anciens avaient déjà commencé à décroître, en raison des difficultés de financement rencontrées par les ménages, face à la flambée des prix. Depuis 2000, la baisse de solvabilité des acquéreurs s'intensifiait, d'année en année.

- Les écarts de prix entre arrondissements parisiens se sont resserrés : VRAI. Si la hiérarchie n'a pas été bouleversée, les prix des différents arrondissements s'inscrivent désormais dans une fourchette qui s'est réduite, car les secteurs nord-est ont effectué un rattrapage. En 2013, le 6e arrondissement, le plus cher (12.320 euros/m2), n'est plus "que" 1,83 fois plus cher que le 20e, le plus abordable (6.730 euros/m2). En 1991, le 6e était 2,14 fois plus cher que le 18e arrondissement (alors le meilleur marché de la capitale).


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