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VIE PRATIQUE. Le fisc peut "rectifier" le prix des ventes immobilières entre particuliers
Boursorama avec AFP Services15/03/2019 à 14:46

Le fisc peut décider d'une rectification si ce prix lui paraît insuffisant au regard du marché. Le montant des taxes à payer s'en trouve alors augmenté.

Le ministère des Finances, à Paris, le 15 juin 2015. ( AFP / JOEL SAGET )

Le prix payé lors de l'achat ou la vente d'un bien immobilier peut être "rectifié" par l'administration fiscale, qu'il y ait eu fraude ou non, ce qui peux amener les deux parties à payer des taxes supérieures. L'administration n'est pas tenue par le prix convenu par acheteur et vendeur, rappelle la Cour de cassation.

En principe, les taxes et droits sont liés au prix exprimé dans l'acte, rappellent les juges, mais comme dans toute déclaration, le fisc peut décider d'une rectification si ce prix lui paraît insuffisant au regard du marché.

FRAIS DE NOTAIRE, PLUS-VALUE, CSG...

La rectification peut avoir un coût important compte tenu du nombre de taxes liées à la vente immobilière. Lors d'une vente en effet, l'acquéreur paie les "frais de notaire", c'est-à-dire essentiellement les droits de mutation, alors que le vendeur peut être soumis à diverses taxes comme l'impôt sur l'éventuelle plus-value, à la CSG sur cette plus-value ou le cas échéant plusieurs taxes cumulées sur les terrains devenus constructibles.

En théorie, le prix conclu devrait représenter le prix du marché puisqu'il s'agit de la "rencontre des volontés" des deux intervenants, selon les juges. Le vendeur cède au prix qui le satisfait, auquel il estime son bien, et l'acquéreur accepte au prix qu'il est prêt à payer.

Cependant chacun peut avoir intérêt à minimiser le prix officiel et l'administration a le pouvoir de contrôler les actes qui servent de base à l'établissement des impôts et taxes, qu'il s'agisse d'une mutation à titre onéreux comme une vente, à titre gratuit comme une donation ou succession, ou d'une simple déclaration comme l'IFI.

LES OBLIGATIONS DU FISC ALLÉGÉES

Il s'agit de vérifier que l'acte mentionne bien la valeur vénale de l'immeuble, c'est-à-dire le prix qui pourrait être obtenu à cette date par le jeu de l'offre et de la demande dans le marché réel. L'administration, pour appuyer son point de vue, doit fournir des "termes de comparaison", c'est à dire les prix déclarés lors de mutations comparables récentes, dans le même secteur.

Le 27 juin 2018, la Cour de cassation a allégé les obligations des services fiscaux en la matière, expliquant qu'il s'agissait de comparer à des biens globalement semblables et non plus à des biens identiques ou "intrinséquement similaires".

15 commentaires

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  • brun3686
    17 mars21:04

    l'acheteur n'est pas concerné par la procédure

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  • kram123
    15 mars22:01

    Question : la vente peux être annulé si l'acheteur trouve le prix trop cher?

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  • kyaude
    15 mars20:50

    A l'inverse quand il s'agit de faire expliquer pourquoi 2 biens identiques n'ont pas la même valeur locative alors là plus personne

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  • brun3686
    15 mars19:33

    le fisc devrait intervenir avant la vente d'après certains commentaires....sauf qu'il n'est au courant de la transaction qu'au moment de son enregistrement au Service de Publicité Foncière, quelques semaines après la vente. vous avez déjà prévenu les impôts avant de vendre ?

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  • wljs
    15 mars15:46

    Et bien sûr on peut aller au tribunal .......et payer un avocat. Le tribunal administratif bien sur dons les décisions ne sont pas contraignantes pour l'administration.

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