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Une bulle immobilière pourrait bien éclater en France

Le Figaro24/05/2016 à 11:13

INFOGRAPHIE - Dans une récente analyse, le haut conseil de stabilité financière pointe les risques pesant sur l’immobilier commercial dans l’Hexagone. Cet organe de Bercy souligne un contexte de «forte demande» et de «valorisation excessive».

Rentabilité à la baisse, prix élevés et hausse des taux de vacance: un cocktail explosif résumant la situation de l’immobilier commercial en France selon le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Cette «autorité macroprudentielle», dépend du ministère de l’Économie et surveille le système financier afin «d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique». Et elle s’inquiète de la santé de ce secteur de l’immobilier, celui qui est détenu par des acteurs professionnels (bureaux, locaux commerciaux, immobilier de service, parking ainsi que l’immobilier résidentiel détenu par des institutionnels).

Dans une récente analyse, le HCSF souligne que «l’immobilier commercial français dans son ensemble pourrait présenter une surévaluation, dans une fourchette de 15%-20%, avec des chiffres proches de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens. Le niveau de prix élevé sur le segment de l’immobilier de bureau en Ile-de-France et en particulier sur le Quartier Central des Affaires (à mettre toutefois en regard du taux de vacance contenu sur ce segment géographique) doit parallèlement être surveillé avec attention, du fait de la place prépondérante de certains investisseurs (notamment les assureurs) sur ce segment, et des potentiels effets d’entraînement qu’il pourrait engendrer en cas de retournement.

Le ton n’est pas alarmiste, mais la menace semble réelle. «À l’heure actuelle, les indicateurs ne montrent pas d’emballement de la construction, précise le document. Cependant, certains éléments appellent à la vigilance.» A l’appui de cette démonstration, le rapport souligne que les transactions réalisées en 2014 et 2015 ont été particulièrement dynamiques. La présence d’investisseurs étrangers notamment a soutenu la demande, et donc les prix. Résultat assez automatique dans un contexte économique plutôt morose: la rentabilité locative s’oriente lentement à la baisse.

Cette progression des prix accompagnée d’une dégradation des rendements serait d’autant plus préoccupante qu’elle contraste avec la situation des principales économies voisines. Les graphiques ci-dessous illustrent particulièrement bien cette tendance. Des indicateurs mal orientés, d’autant plus que les taux de vacance des bureaux franciliens restent élevés depuis des années. Une donnée qui pourrait traduire le fait qu’une partie de l’offre actuelle ne correspond plus à la demande. Il est vrai que la multiplication récente des espaces de coworking accompagne le besoin grandissant de bureaux de nouvelle génération et aussi de nouvelles localisations.

Cet ensemble de facteurs serait, selon le haut conseil de stabilité financière, «particulièrement propice à l’émergence d’un épisode d’emballement, pouvant pousser certains acteurs à réaliser des opérations à risque, tant en termes de viabilité du projet que de pratiques d’endettement». Une situation qui va déboucher sur examen des pratiques de financement «notamment à partir des prochains résultats de l’enquête menée par l’ACPR (le gendarme de la banque et de l’assurance, NdlR) à ce sujet».

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