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Tout savoir sur la surtaxe des plus-values immobilières

Le Revenu23/10/2013 à 13:00

DR

(lerevenu.com) - Si vous envisagez de céder un bien immobilier et espérez une plus-value, soyez vigilant car la fiscalité est devenue très complexe. Voici les détails à connaître sur la nouvelle surtaxe applicable au-delà de 50.000 euros et nos conseils pour réduire la note.

Lorsque vous réalisez un gain à l'occasion d'une vente immobilière, le notaire calcule ce que vous devez verser aux impôts. Hormis les situations d'exonération (cession d'une résidence principale, d'un bien par un retraité ou une personne invalide disposant de faibles ressources?), la taxation peut être très lourde. Vous payez :
* l'impôt sur le revenu au taux de 19% ;
* les prélèvements sociaux de 15,5% ;
* et, si le gain imposable excède 50.000 euros, une surtaxe qui peut atteindre 6%.

Attention, ces différents prélèvements ne frappent pas l'intégralité du gain. Le notaire détermine d'abord votre plus-value dite brute, en déduisant certains frais (achat, travaux...). Puis, il applique des abattements, sous certaines conditions.

Quels abattements s'appliquent sur la plus-value ?

Après avoir calculé le montant de votre plus-value brute, le notaire en déduit plusieurs abattements.

1/ Si vous possédez le bien depuis au moins six ans, vous profitez d'un abattement pour durée de détention, détaillé ci-contre.

Le montant diffère selon les impositions, ce qui oblige le notaire à calculer séparément:
* le gain soumis à l'impôt forfaitaire de 19% et éventuellement à la surtaxe;
* et celui soumis aux prélèvements sociaux.

2/ Si vous vendez avant septembre 2014, vous profitez d'un abattement exceptionnel de 25%. Cette décote, destinée à encourager temporairement les transactions, ne s'applique pas sur votre plus-value brute, mais sur le gain restant après déduction de l'abattement pour durée de détention. Les cessions intrafamiliales et de parts de SCPI/SCI n'en bénéficient pas.

Attention, si vous cédez un terrain à bâtir, le régime fiscal est différent:
* d'autres abattements pour durée de détention, plus faibles, sont pratiqués (ils disparaîtraient à partir de mars 2014) et il n'y a pas de décote supplémentaire de 25 %;
* la surtaxe ne s'applique pas, mais d'autres prélèvements sont dus lorsque le terrain cédé est devenu constructible.

Quel sera le montant de la surtaxe ?

Dernière étape du calcul, le notaire applique séparément les taux d'imposition:
* 15,5 % sur le montant soumis aux prélèvements sociaux;
* 19 % sur le gain soumis à l'impôt et si ce gain excède 50.000 euros, il ajoute une taxe additionnelle, dont le taux est progressif.

Le taux de cette surtaxe varie de 2 à 6% selon le montant de la plus-value imposable (après les abattements?).

Le barème ci-contre est un peu complexe, car il tente de limiter l'impact d'un franchissement de seuil. Par exemple, pour une plus-value imposable de 105.000 euros, la taxe sera de 2.650 euros, soit 3% x 105.000 ? 10% (110.000 ? 105.000).

Bien comprendre le millefeuille des prélèvements

Inutile d'être un brillant mathématicien, pour appliquer les différentes règles précisées ci-dessus. Il suffit de bien respecter les différentes étapes du calcul. Pour vous aider, voici un exemple détaillé.

Comment réduire la note ?

Si vous le pouvez, concluez la vente avant septembre 2014, pour profiter de l'abattement temporaire de 25%. Vous économiserez ainsi plusieurs milliers d'euros.

Reprenons les données de l'exemple ci-dessus, mais avec une vente intervenant seulement
le 1er novembre 2014. Avec 14 années pleines de détention, au lieu de 13, les abattements pour durée de détention seront certes un peu plus élevés, mais en raison de la perte de l'abattement exceptionnel, la note sera beaucoup plus corsée : 33.898 euros, soit près de 7.000 euros de plus !

Autre stratégie, vous pouvez aussi anticiper la transmission de votre patrimoine à vos proches. Donner le bien à vos enfants plusieurs mois avant que, eux, ne le cèdent permet d'exonérer totalement la plus-value et les droits de donation pourront être allégés grâce à l'abattement personnel de 100.000 euros entre chaque enfant et parent. Consultez votre notaire.

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