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Tout ce qu'il faut savoir avant de faire construire son logement

Le Figaro12/04/2013 à 20:01
Lorsque vous achetez sur plan, vous signez un contrat pour un bien qui n'est pas encore construit. L'opération est très encadrée, de la réservation à la signature de l'acte. Les points à vérifier avant de vous engager. PATRICIA ERB

Si vous achetez une maison et son terrain à un constructeur ou un appartement dans un immeuble dont les fondations ne sont pas encore sorties de terre, vous signerez avec le promoteur un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Véfa). Cet achat dit «sur plan» s'effectue en deux temps. Vous commencerez par signer un contrat de réservation, puis, quelques mois plus tard, le contrat de vente proprement dit. À la signature du contrat de réservation, vous devrez verser un dépôt de garantie de 5 % maximum du prix de l'opération si la signature du contrat définitif intervient au cours de la même année, ou de 2 % maximum si elle intervient entre 1 et 2 ans (aucun dépôt de garantie n'est exigé si la signature doit intervenir après 2 ans).

Sept jours de réflexion

Si vous achetez séparément le terrain et la maison, ou que vous détenez déjà le terrain, vous souscrirez, cette fois, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Là aussi, le constructeur peut exiger le versement d'une somme d'argent lors de la signature du contrat, limitée à 3 % du prix de vente (5 % à la signature du contrat et 10 % au total à la délivrance du permis de construire si le constructeur bénéficie d'une garantie de remboursement).

Vous avez dans les deux cas 7 jours pour revenir sur votre engagement. Le cas échéant, le dépôt de garantie doit alors vous être intégralement restitué. Sachez que, dans le cadre de la Véfa, vous pouvez également renoncer à l'achat si le projet d'acte notarié, qui doit vous être adressé par le vendeur au moins un mois avant la date prévue pour la signature chez le notaire, n'est pas conforme aux indications indiquées dans le contrat de réservation. De même, vous pouvez renoncer si le prix de vente définitif excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, ou si des modifications ont été apportées dans la structure ou la qualité de l'immeuble, entraînant une diminution de la valeur du logement d'au moins 10 %.

Avant de signer l'acte de vente, il est important de vérifier également les garanties proposées par le vendeur. Plusieurs types de garanties protègent l'acheteur. Dans le cadre de la Véfa, le promoteur doit souscrire soit une garantie d'achèvement, soit une garantie de remboursement. Elle peut être «extrinsèque», c'est-à-dire fournie par un établissement financier ou une société d'assurance s'engageant à financer les travaux en cas de défaillance du vendeur, forme la plus protectrice, ou «intrinsèque» (l'opération est alors assurée sur les fonds propres du vendeur). La garantie de remboursement consiste en un cautionnement donné par un tiers (banque, société de caution mutuelle, assurance...), qui s'engage à vous rembourser les versements effectués en cas d'annulation de la vente pour défaut d'achèvement.

Vérifiez également que le contrat prévoit le versement de pénalités de retard si la livraison n'intervient pas à la date convenue. Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur est tenu de souscrire une garantie de livraison, vous couvrant contre le risque d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux. Vérifiez que votre construction est bien visée par l'assurance du constructeur. Il peut également vous proposer, de manière facultative, une garantie de remboursement. Sachez que vous devez souscrire une assurance dommages ouvrage avant l'ouverture du chantier. Son rôle: préfinancer les travaux en cas de désordres au cours de la construction ou après sans rechercher les responsabilités.

Garantie des vices apparents et garantie décennale

Enfin, les contrats de Véfa et de CCMI proposent les garanties classiques prévues pour toutes les constructions neuves. D'abord la garantie des vices apparents, qui couvre tous les défauts pouvant être constatés après la livraison par l'acheteur. Elle peut être activée pendant un an (2 ans pour les éléments «dissociables», comme la plomberie, la chaudière murale...). Puis la garantie décennale couvre les dommages cachés compromettant la solidité du logement ou le rendant inhabitable.

Profitez-en pour vérifier que le contrat comporte une date ou une période de livraison. Demandez à ce qu'il soit prévu le versement de pénalités de retard si la livraison n'intervient pas à la date convenue. Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, son non-respect entraîne des pénalités, fixées au minimum à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.

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