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TAX WEEK (3) : Les SCPI Duflot : tout nouveau, tout beau ?

Primaliance16/10/2013 à 00:00

Satisfaire en tant qu'investisseur particulier au dispositif Duflot n'est pas une mince affaire ! A défaut de visibilité sur leur rendement futur, les SCPI estampillées Duflot ont au moins un mérite: déléguer la gestion financière et fiscale d'un investissement où se superposent de nombreuses contraintes.

Que dit la loi Duflot ?

Dans son principe la loi Duflot est proche de la loi Scellier qu'elle remplace depuis le 1er janvier 2013. Elle permet sous réserve de respecter un certain nombre de contraintes de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cadre d'un investissement locatif. Au total, la loi prévoit une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du prix d'acquisition répartie de manière linéaire sur 9 ans plafonnée à 6000€ par an soit un total de 54.000€. Exemple: pour un investissement de 200.000 €, la réduction est de 36.000 € sur 9 ans, soit 4.000 €/an.

Bémol, à l'inverse du dispositif Malraux, La loi Duflot rentre dans le plafond des niches fiscales et ne peut donc aujourd'hui dépasser le plafond global de 10 000 € par an fixé dans la loi de finance 2013. Seconde différence, dans le cas d'une réduction d’impôt qui excèderait l’impôt dû au titre de la même année, le solde de la réduction d’impôt peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse).

La médaille Duflot a son revers. Soumis à des contraintes multiples, l'investisseur doit acquérir un logement neuf dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la Réglementation (RT 2012 ou label BBC 2005). Il doit viser des logements situés dans des communes classées, par arrêté ministériel, dans les zones A, A bis, B1 et B2. Puis, il doit louer hors ascendant ou descendant son logement à un prix plafonné et inférieurs de 20% aux loyers du marché. Et ce, pendant 9 ans minimum et à des locataires sous plafonds de ressources. Enfin, l'achat ne doit pas excéder 300.000€ et un plafond de prix d'achat de 5.500 €/m². Pas simple !

 

Les SCPI Duflot: plafonnement mais report possible du solde de réduction d'impôt

Là encore investir dans des SCPI spécialisées facilite la tâche de l'épargnant. Car le non-respect des conditions édictées par la loi entraîne automatiquement la perte du bénéfice de la réduction d'impôt. Pour mémoire, seuls 80% maximum des logements d'un programme pourront être acquis en vue d'un investissement locatif ouvrant droit au bénéfice de cette réduction d'impôt. Et tout décalage dans la signature de l'acquisition et/ou dans le calendrier de livraison est susceptible d'entrainer la perte du bénéfice de la réduction d'impôt. Au bout du compte, ce sont autant de raisons pour un particulier de déléguer le choix, la gestion et le risque à une SCPI dont c'est le métier.

A noter que la durée de détention est longue. D'après les statuts de Multihabitation 7 (la Française REM) elle est "estimée à environ 14 ans à compter de la date de souscription sachant qu'en présence d'un marché secondaire très restreint, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la SCPI, soit dans un délai estimé à 16 ans au total, compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine". Qui plus est la liquidité sera très limitée sauf à des prix très décotés car l’avantage fiscal, facteur important de la rentabilité du placement, ne peut être transmis.

Pour autant, l'investissement est il intéressant ? Tout dépend du profil du contribuable. Par exemple, un ménage faisant appel à des services à domicile et qui investit dans un logement Duflot risque avec le plafonnement des niches fiscales de perdre d'un côté ce qu'il gagne de l'autre. Concrètement, il ne peut pas bénéficier à la fois des réductions maximales pour un emploi à domicle (7.500€) et pour un achat Duflot (6000€) car le total (13.500€) excède le plafond de 10.000€. Autrement dit, sa réduction d'impôt est ramenée automatiquement à 10.000€.

A l'inverse, ceux qui n'ont aucune autre possibilité de déduction, l'investissement Duflot offre une réduction encourageante de 6.000€ sur l'impôt sur le revenu soit une économie d'impôt mensuelle de 500€ pendant 9 ans. Mieux, en cas d'atteinte du plafond des niches fiscales, l'excédent est reportable.  En terme de rendement, le dispositif s'annonce peu rémunérateur. Différentes études indiquent une rentabilité annuelle brute autour de 2%, ce qui est logique du fait de l'abaissement des plafonds de loyers. Pour les mêmes raisons, la vacance locative, en revanche, devrait être limitée.

Faut-il pour autant céder à la tentation ? Pas sûr. En échange d'un long délai de détention des parts (9 années à compter de la location du dernier logement acquis par la SCPI), le souscripteur bénéficiera d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18%, calculée sur 95% du montant investi. L'avantage fiscal se montera donc à 51.300 euros sur 9 ans maximum en cas de souscription au plafond de 300.000 euros, soit une réduction d'impôt annuelle maximum de 5.700 euros.

De plus, les frais des SCPI de défiscalisation sont souvent élevés ce qui obèrela rentabilité locative. Ils oscillent entre 9,75% (Ciloger Multihabitat 4, Ciloger) et 10,5% (Multihabitation 7, La Française REM) pour les frais d'acquisition. Quant aux frais de gestion, ils s'élèvent à 11,96% des loyers pour les 2 SCPI. Par ailleurs, le prix des loyers fixé aujourd'hui par Décret n'a rien de stable puisque les préfets ont le pouvoir après 2014 d'en modifier les valeurs... Comment dès lors s'engager sur une rentabilité locative précise ?

A noter également que la loi Alur (Accès au logement et à un Urbanisme rénové, voir actualité du 16 août,) ne facilite pas le succès d'un dispositif qualifié par certains professionnels de "Duflop". Dernier point, au delà du caractère incitatif de la loi, une SCPI Duflot est avant tout un achat immobilier. La plus-value à la revente n'est pas assurée... sauf si son patrimoine est adossé à de réels critères qualitatifs.

 

En résumé

Même si l'offre est encore réduite, choisir une SCPI Duflot nécessite de se pencher sur la localisation de son patrimoine. Du fait du plafonnement des loyers. Les véhicules qui favorisent les villes et les banlieux où les loyers s'approchent des loyers de marché sont à privilégier.

L'application d'un coefficient multiplicateur (formule qui consiste a prendre en compte la superficie du logement pour déterminer le loyer) favorise les petites surfaces (studio, F2) au détriment des grandes pour lesquelles le loyer est en relatif moins élevé alors que le prix de vente ne diminue pas. En d'autre terme, l'investisseur étudiera la typologie des biens détenus par la SCPI afin de s'assurer de la rentabilité de son acquisition.


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