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TAX WEEK (2) : Les SCPI Malraux : un patrimoine de qualité pour une fiscalité allégée

Primaliance15/10/2013 à 00:00

La Loi de Finances 2013 a réduit le plafond global des avantages fiscaux à 10.000 € contre 18.000€ auparavant. Reste qu'en étant exclues depuis cette année du plafonnement des niches fiscales, les SCPI Malraux sont bien placées pour répondre besoins des contribuables fortement imposés.

Que dit la loi ?

La loi Malraux permet aux propriétaires de biens immobiliers classés de les restaurer tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Les opérations éligibles au dispositif concernent des immeubles anciens situés en secteur sauvegardé, dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Aujourd'hui, elle est le seul régime immobilier à jouir d'une défiscalisation d'un montant significatif. Mieux, soumise en 2012 au plafonnement des niches fiscales de 18.000 €, elle en est, avec la loi de finance 2013 aujourd'hui exclue. Un réel atout !

Précisément, le dispositif permet une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la localisation du bien rénové : de 22 % en ZPPAUP à 30 % en secteur sauvegardé. Toutefois, la réduction ne s'applique que sur des dépenses de travaux limitées à 100.000€ par an. Au total, la réduction d’impôt s’élève donc au maximum à 30.000 € (100.000 x 30%) par an. En contrepartie, le contribuable doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans.

 

Les SCPI Malraux : pratiques mais peu ou pas liquides

La loi Malraux est une opération immobilière complexe dans son déroulé. C'est pourquoi des SCPI dédiées à ce régime ont vu le jour. Fortes d'un ticket d'entrée accessible, elles déchargent l'investisseur des contraintes administratives et de gestion tout en lui permettant de se constituer un patrimoine immobilier.

Fiscalement, le souscripteur bénéficie d'une réduction d’impôts "one shot" entièrement imputable sur l’impôt dû au titre de l’année de réalisation de la souscription. Elle s’élève à 30% sur la quote-part de l’investissement exclusivement affectée aux travaux à réaliser ce qui revient en général à une réduction d’impôts autour de 18% du montant total investi. Hélas, mieux vaut être précis dans ses calculs avant d'investir car l’excédent de réduction d’impôt sur l’impôt dû n’est pas reportable.

 

Attention, peu de souscripteurs le savent mais toutes les SCPI Malraux ne se ressemblent pas. Certaines détiennent directement les biens. Elles assurent leur vente au terme du programme de réhabilitation et en partagent les fruits avec les associés. D'autres s'adossent à la loi VIR (Vente d'Immeubles à Rénover).

Pour faire simple, cette catégorie de SCPI s'engage à restaurer un bien immobilier qu'elle a déjà revendu à un promoteur. En fonction des 2 cas, le traitement fiscal du calcul de la plus-value diffère. Les associés des premières voient leurs plus-values calculées sur le prix d’achat sans tenir compte des travaux. Pour les associés des SCPI ayant opté pour un contrat VIR, sont mieux lotis puisque la plus value est calculée sur le montant de l'acquisition auquel s’ajoutent les frais d'acquisition et les travaux réalisés. Pour eux, les plus-values à payer seront donc, bien moins élevées. Ces SCPI sont aujourd'hui les plus nombreuses. Malgré le coût des garanties obligatoires (cautionnement, assurances..) elles sont fiscalement plus avantageuses.

 

Côté délai de détention, la durée est fixée à 9 ans à compter de la mise en location du dernier immeuble. A défaut, l'avantage fiscal sera remis en cause. Dans la pratique, les SCPI Malraux prévoient une durée de conservation plus longue (15 ans) afin de se laisser le temps, au terme du programme de réhabilitation, de revendre ses immeubles. La SCPI est alors dissoute.

Autant le savoir, la revente de parts de SCPI Malraux est difficile. Faute de marché secondaire les associés ne peuvent espérer récupérer leur investissement qu'à la dissolution de la société. En conséquence, l’investissement dans des SCPI Malraux n'est à envisager que dans une optique de long terme.

 

Exemple de calcul

La souscription de 300 parts à 500€ représente un investissement total de 150.000€. Hors frais d'acquisition (10% soit 15000€), l'investissement qui sert de base de calcul à la réduction d'impôt revient à 135000€. Dans l'hypothèse d'une quote part de travaux évaluée à 65%, le montant des travaux s'élève à 87750€ (135000x 65%), montant qui respecte le plafond de 100.000€ par an. La réduction d'impôt applicable (30%) est alors de 26325€ (87750€ x 30%) soit 17,5% du montant de la souscription (26617€/150.000€)

 

En résumé

Défiscaliser par le biais de SCPI Malraux peut être incitatif du fait de son niveau de réduction d'impôt. Dans le cas de souscriptions successives elles permettent d’ajuster chaque année son investissement à la défiscalisation souhaitée. Hors avantage fiscal, le rendement est inférieur à celui des SCPI investies en immobilier d'entreprises.

Et, si les plus-values ne sont pas garanties, il n'en demeure pas moins que les SCPI Malraux détiennent souvent un patrimoine de qualité situés dans hyper centre ville. Enfin, en étant déplafonnée des niches fiscales, l'investisseur fortement imposé appréciera une réduction d'impôt centrée sur une année ... en attendant la pause fiscale promise !

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