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Sachez saisir les opportunités en Espagne

Le Figaro25/10/2012 à 14:39
Et si le temps était venu de réinvestir en Espagne, pour profiter des prix bradés après une crise économique et immobilière sans précédent ? Sous réserve d'une négociation serrée, de bonnes affaires sont possibles.

Une offre pléthorique de biens depuis des années, une demande très en retrait, notamment depuis 2008. L'implacable loi du marché fait vaciller les prix sur fond de crise nationale et européenne. Petit retour dans les seventies, lorsque les stations balnéaires espagnoles avaient un goût d'exotisme et de soleil à prix réduits. Un flot de constructions émerge alors à Alicante, sur la Costa Blanca. Suivent Marbella, sur la Costa del Sol, et Lloret del Mar, près de Cadaquès, sur la Costa Brava, qui, dans les années 80, ont elles aussi connu leurs heures de gloire, avec un afflux de vacanciers venus de l'Europe du Nord et de France. Mais la crise de 2008 est passée par l'Espagne et son littoral. Des milliers de logements anciens et récents à l'abandon, des programmes neufs non achevés. «En octobre 2012, les banques détiennent de nombreux appartements neufs et récents saisis à leurs propriétaires faute de paiement du prêt hypothécaire ou provenant de créances non honorées de la part des promoteurs ayant fait faillite. Ce qui fait des banques le premier agent immobilier espagnol», souligne Nicolas Tarnaud, titulaire de la chaire immobilier à Reims Management School (RMS).

Le journal Le Courrier d'Espagne rapporte également que «pour les biens situés sur la côte méditerranéenne, les banques cherchent une porte de sortie à l'étranger, intensifiant la promotion de leurs offres». Et elles cassent les prix pour écouler leurs stocks.Depuis deux ans, les prix dans le neuf, mais aussi dans l'ancien des années 70-80, ont baissé de 20 à 30 % dans les stations balnéaires. Mais, confie Nicolas Tarnaud, «les acquéreurs ayant la main, ils peuvent obtenir 15 % de rabais supplémentaires par rapport au prix affiché. Et, mieux encore, certaines banques recherchant des liquidités sont prêtes à accorder jusqu'à 20 % de plus dès l'instant où l'acheteur paie comptant».

Les prix ont baissé de 40% en quatre ans

Sur la Costa Brava, près de la frontière, autour de Rosas ou d'Empuriabrava, on peut décrocher des villas de 90 m² pour 250 000 € et des appartements autour de 2 000-2 200 €/m² dans des résidences avec piscine. Sur la Costa Blanca, de bonnes affaires se profilent aussi. «En quatre ans, les prix ont baissé de 40 %, mais on peut encore négocier», confie Bernard Sacau, directeur de l'agence Costa Blanca Investment. A Moraira, Altea ou Javea, petites stations pleines de charme rompant avec les tours de Benidorm ou d'Alicante, des 2 pièces sont présentés à moins de 100.000 € et des villas mitoyennes de 80 m² avec jardin et piscine partagée à 180.000 €. A Torrevieja, près d'Alicante, des 70 m² avec garage et piscine commune se négocient autour de 70.000 €, contre 150.000 € en 2009. La Costa del Sol n'échappe pas à la dégringolade des prix: dans des petites stations comme Casares, entre Estepona et Sotogrande, des maisons de près de 100 m² s'échangent à moins de 200.000 €, comme cette villa de 97 m² avec cheminée et terrasse, à 400 m de la plage, affichée à 180.000 €. Difficile d'avoir cette surface à ce prix-là en France, même dans les stations familiales du Sud-Est comme Port Leucate ou Argelès. Les biens plus haut de gamme, sur la péninsule Ibérique comme à Ibiza, sont moins touchés que les biens standards, avec des baisses de prix de «seulement» 15 à 20 % en quatre ans contre 20 à 30 % en deux ans pour les autres: leurs propriétaires sont moins souvent acculés à la revente et les stocks ne sont pas importants. Mais il existe de belles opportunités, comme cette maison de 400 m² dans un quartier résidentiel d'Aiguablava sur la Costa Brava avec vue mer, située dans un domaine fermé et sécurisé, à vendre 1,5 M€. Un bien de cette nature sur la Côte d'Azur vaudrait, au bas mot, le double.

Une chute spectaculaire qui attire les investisseurs

Reste que la chute spectaculaire des prix sur le littoral attire les investisseurs étrangers. Selon la banque d'Espagne, les achats réalisés par les étrangers ont progressé de 12 % au deuxième trimestre 2012 par rapport à 2011, à période comparable. Car à côté de la clientèle traditionnelle allemande, britannique et hollandaise s'invitent les Russes et les Asiatiques qui règlent les achats paiement comptant. «Cet afflux d'une nouvelle clientèle pourrait momentanément enrayer la spirale baissière des prix», reconnaît Laurent Demeure, de Coldwell Banker France et Monaco. Et de conseiller: «Les acheteurs ayant encore le beau rôle doivent faire une offre agressive.» Pas question pour autant de se positionner n'importe où, conseille ce même professionnel: il faut toujours acheter là où il y a des liquidités et donc là où il existe une demande internationale qui permettra de revendre rapidement sans trop de perte. Il faut donc que l'acquéreur ou l'investisseur se focalise sur les «spots» que sont des stations reconnues ou des quartiers résidentiels de stations, ce qui induit aussi une desserte par aéroport international mais aussi et surtout le choix d'un bien de qualité. Et pour humer le marché, rien de tel que d'aller voir sur place, y vivre quelques jours, prendre connaissance du marché via les agences ou les banques.

Mettre toutes les chances de son côté

Acheter en Espagne à bas prix ne signifie pas pour autant accepter n'importe quoi. Les constructions dans des immeubles encore non achevés, en seconde ou troisième ligne, mais visibles dès que l'on sort en mer, sont à bannir d'emblée. Manifestement, le crédit promoteur a fait défaut et l'immeuble n'est pas prêt d'être fini. Attention aussi à l'immeuble achevé mais pas forcément occupé. Le contrat de vente doit mentionner que les charges à payer sur ce lot ne concernent que ce lot et qu'en cas de non-vente du reste de l'immeuble, la banque ou le promoteur se portent garant de la facture charges. Des stipulations qui méritent le recours à un avocat, qui va s'assurer aussi que la licence de fin de travaux a été délivrée par la mairie, que les taxes et les charges sont à jour... L'homme de loi va aussi faire le point sur la fiscalité. La taxe foncière est de 3 à 4 fois inférieure à celle pratiquée en France, même si les non-résidents doivent une taxe foncière supplémentaire de 1,1 %. Au cas où le bien est loué sporadiquement, la fiscalité appliquée est de 24 % sur les revenus locatifs perçus en Espagne. L'impôt sur les plus-values est de 21 %, mais, pour le moment, elles ne sont pas à l'ordre du jour. Ne pas négliger non plus le recours à un architecte, qui joue le rôle d'intermédiaire entre l'acquéreur et le vendeur ; il évaluera le bien mais aussi les travaux de rénovation à effectuer pour les biens des années 80, ainsi que le coût des charges. «Un cadrage nécessaire à la réussite de l'opération et qui mérite des frais annexes d'avocat et d'architecte», résume Nicolas Tarnaud.

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