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Quels sont les frais déductibles d'une plus-value immobilière?

Le Revenu22/10/2013 à 18:35

DR

(lerevenu.com) - Quand vous cédez un bien immobilier, autre que votre résidence principale, la plus-value est fortement imposée. Mieux vaut donc bien savoir les frais que vous pouvez déduire.

En pratique, c'est le notaire chargé de la vente qui calcule ce que le vendeur doit régler au fisc. Il retient les impositions dues et les verse directement à l'administration. Rassurez-vous, votre notaire ne se contentera pas de calculer la différence entre votre prix de vente et votre prix d'achat. Retenez que deux dépenses importantes viendront majorer le prix d'achat :
* vos frais d'acquisition (les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement?), évalués forfaitairement à 7,5% de votre pris d'achat ou retenus pour leur montant réel;
* et sous conditions, les travaux dits de (re)construction, agrandissement, amélioration (mais pas d'entretien) réalisés par une entreprise.

Si le bien a été conservé au moins cinq ans, ces dépenses de travaux peuvent être évaluées sans justificatifs à 15% du prix d'achat.

Sauf exceptions, votre prix d'achat sera donc, au minimum, majoré de 22,5%. Retenez que si vous n'avez pas acheté le bien, mais si vous l'avez reçu par donation ou succession, le prix d'achat correspond à celui retenu pour le calcul des droits dans l'acte de transmission et vous ne pouvez pas utiliser le forfait de 7,5 % pour les frais

Certaines dépenses peuvent aussi être déduites de votre prix de cession (diagnostics obligatoires, indemnité d'éviction d'un locataire, frais d'agence mis à la charge du vendeur?).

Le montant de la plus-value dite brute, correspond donc à la différence entre votre prix de vente minoré de certains frais (diagnostics?) et votre prix d'achat majoré de certaines dépenses (frais d'achat, de travaux?).

Voici un exemple détaillé

Vous avez acheté un bien locatif 155.000 euros, par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Vous avez réglé 11.000 euros de frais dits de notaire (honoraires, taxes?) et 5.000 euros de commission à l'agent, soit un total de 16.000 euros. On retiendra ce montant pour les frais d'acquisition, car il est supérieur au forfait de 7,5% (155.000 x 7,5% = 11.625).
Vous n'avez pas entrepris de gros travaux (agrandissement?), mais vous avez conservé le bien plus de cinq ans, vous pouvez donc majorer votre prix d'achat de 15%, soit 23.273 euros.
Au total votre prix d'achat pour le calcul de la plus-value brute s'élèvera à 194.273 euros (155.000 + 16.000 + 23.273).
Vous cédez ce bien 250.000 euros et n'avez supporté que 700 euros au titre des frais de diagnostics obligatoires. Votre prix de vente corrigé sera de 249.300 euros (250.000 ? 700).
Votre plus-value brute imposable sera donc limitée à 55.027 euros (249.300 ? 194.273).
Heureusement, ce n'est pas ce montant qui sera taxé, puisque le notaire applique ensuite divers abattements, avant d'aboutir à l'imposition finale. Cliquez sur ce lien, si vous souhaitez connaître les étapes suivantes.

Pour plus de détails sur le calcul de la plus-value brute et les frais déductibles, ce lien vous mènera directement au chapitre concerné dans la documentation officielle des impôts : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6214-PGP.html


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