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Quelles décotes pour un logement «imparfait» ?

Le Figaro24/08/2015 à 15:23

FOCUS - Bruit, étage très élevé sans ascenseurs et autres imperfections diverses qui se glissent dans votre recherche immobilière peuvent engendrer une décote significative.

Ce sont des détails qui sont rarement anodins. Il y a quelques semaines, Le Figaro Immobilier décryptait la notion «atypique» qui envahit les petites annonces immobilières. «Aujourd’hui, on peut qualifier tout et n’importe quoi d’atypique, et parfois les choses qu’on ne sait pas vendre», expliquait alors Cédric Resche, associé d’Ateliers, Lofts & Associés à Paris. Parfois, il est donc préférable de dire les choses plutôt que de chercher à les dissimuler. C’est inévitable: il existe, dans les biens immobiliers, de réelles imperfections qu’il est parfois impossible de gommer, et qu’il faut prendre en compte.

S’ils ne sont pas majoritaires - heureusement! - sur le marché, ils sont bien présents, et plus nombreux qu’on ne le pense. Qu’appelle-t-on donc un logement «imparfait»? Il s’agit d’un bien qui a un défaut manifeste, tel que le bruit, la quasi absence de lumière engendrée par une exposition trop faible, l’absence d’ascenseur pour accéder à un appartement situé dans les étages élevés, agencement peu heureux des pièces et de l’espace... Voilà pour les plus courants. Ensuite viennent des détails extérieurs comme la présence d’éléments néfastes: antennes relais, voix ferrée à proximité du logement...

Une décote pouvant atteindre 30%

Si la gêne occasionnée par l’imperfection est variable en fonction des sensibilités de chaque acheteur, toute imperfection peut générer une baisse de prix... dont le montant est lui aussi variable! La présence d’une imperfection peut vous permettre de réaliser une économie allant parfois jusqu’à 30 % du prix du marché. La décote qui est appliquée correspond généralement au montant des travaux qui sont nécessaires afin de rectifier les imperfections du bien, lorsque des modifications sont envisageables! Cela n’est pas toujours le cas, notamment dans le cas d’imperfections extérieures au bien (comme une antenne relais, par exemple).

Tout cela est assez aléatoire. Difficile, donc, d’avoir des chiffres précis sur les décotes qui peuvent être appliquées. Néanmoins, voici les tendances que l’on peut observer: une exposition nord - et donc un bien très sombre - peut engendrer une baisse de prix de 10 à 15%. Un logement trop exposé au bruit (qui est dû à une artère très bruyante ou une voie ferrée comme le métro aérien) peut amener une décote allant de 10 à 30%. Si un appartement est situé dans un immeuble sans ascenseur, le prix baisse de 5% par étage dépassant le troisième. Autre cas de figure: si le bien est mal agencé, le peut prix dégringoler de 5 à 20 %, selon l’espace jugé «perdu». Dernière occurrence: un logement près d’un cimetière - de surcroît avec une vue plongeante sur ce dernier - peut se négocier 30 % moins cher que son prix initial.

Toutefois, il n’est pas inutile de rappeler que certains éléments demeurent beaucoup plus significatifs que ces imperfections pour déterminer la valeur d’un bien, à commencer par l’emplacement, ainsi que le standing de l’immeuble ou de l’appartement. À titre d’exemple, il paraît très compliqué d’obtenir un rabais de 30% pour un bel appartement familial dans le VIe arrondissement de Paris, juste sous prétexte que le boulevard passant sous les fenêtres est trop bruyant.

Lire la suite de l'article sur lefigaro.fr

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