Quelle imposition sur vos parts de SCPI ?

information fournie par Primaliance•23/05/2018 à 08:00

Les revenus de vos SCPI détenues en direct doivent être déclarées dans votre impôt sur le revenu, sur la base des montants fournis par votre société de gestion. Voici ce qu’il faut savoir.

Considérées comme transparentes d’un point de vue fiscal, les SCPI ne sont pas imposées directement. Vos parts de SCPI sont imposées comme un investissement immobilier que vous auriez effectué en direct. Ainsi, elles entrent dans le champ de l’impôt sur les revenus fonciers, de l’impôt sur les plus-values et de l’IFI. A noter toutefois un avantage non négligeable par rapport à un investissement immobilier hors cadre SCPI, vous ne paierez pas de taxe foncière !

La fiscalité des revenus fonciers

Les revenus distribués par la SCPI relèvent des revenus fonciers. De fait, le montant de l’imposition dépend de votre tranche d’imposition sur le revenu.

Si vous disposez d’autres revenus fonciers, et que le montant de vos revenus fonciers, y compris ceux générés par vos SCPI sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime du micro-foncier, et bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus à déclarer. Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € ou si vous ne disposez que de parts de SCPI, vous serez soumis au régime réel d’imposition.

Bon à savoir : Les revenus fonciers sont soumis aux Prélèvements Sociaux à hauteur de 12,7%, dont 6,8% sont déductibles du revenu global imposable.

Vous avez investi dans des SCPI détenant des immeubles à l’étranger ? Sachez que les revenus fonciers générés par des biens situés hors de France donnent généralement lieu à un impôt prélevé à la source localement. C’est la convention fiscale entre la France et le pays concerné qui définit les règles du jeu. Ces revenus sont généralement exonérés d’imposition en France. Pour en être sûr, renseignez-vous auprès de la société de gestion. Sachez toutefois que vous devrez déclarer ces revenus issus de l’étranger pour calculer le montant de l’impôt sur les revenus de source française.

A savoir : Vous avez financé l’achat de vos SCPI via un crédit ? Sachez que vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et le coût des assurances emprunteurs de vos revenus fonciers. Cette déductibilité, s’applique sans limite de montant ni de durée.

La fiscalité sur les plus-values

La cession de parts de SCPI relève de l’imposition sur les plus-values immobilières (19% et 17,2% pour les prélèvements sociaux). Comme pour la détention en direct, le montant de l’imposition sur les cessions dépend de la durée de détention.

Le barème prévoit un abattement selon la durée de détention des parts. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un abattement de 6% par an si la cession intervient entre la 6ème et la 21ème année de détention et de 4% par an la 22ème année. Si la cession intervient après 22 ans de détention, vous serez exonéré d’impositions sur les plus-values.

Le barème des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) prévoit lui aussi des abattements selon la durée de détention. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un abattement de 1,65% par an si la cession intervient entre la 6ème et la 21ème année de détention, de 1,60% par an la 22ème année et de 9% par an entre la 23ème et la 30ème année de détention. Si la cession intervient après 30 ans de détention, vous serez exonéré de prélèvements sociaux.

Le saviez-vous ? L’exonération applicable aux ventes immobilières ne dépassant pas 15.000 euros ne s’applique pas aux plus-values de cession de parts de SCPI.

L’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Les parts de SCPI entrent le cas échéant dans l’assiette de l’IFI. Rappelons que le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1,3 millions de patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle et que le barème d’imposition varie entre 0,50% et 1,50%. Sachez qu’il est possible de sortir les parts de SCPI de l’enveloppe taxable à l’IFI lors d’une acquisition en démembrement temporaire de propriété.