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Que faire si votre locataire ne paie plus son loyer ?

Le Figaro09/10/2014 à 08:00

Même si les impayés de loyers restent rares - ils ne concerneraient que 2 à 3 % des baux -, ils constituent une véritable hantise pour le propriétaire-bailleur. Si vous êtes confronté à un locataire défaillant, il faut réagir rapidement et à bon escient !

La solution amiable est-elle toujours à privilégier?

Un mauvais arrangement, dit-on, vaut mieux qu'un bon procès... En réalité, tout dépend de la qualité des relations avec votre locataire. S'il est en place depuis plusieurs années, que vos rapports sont cordiaux et qu'il a toujours payé régulièrement ses loyers, commencez par privilégier une solution amiable. Prenez rapidement contact avec lui pour savoir s'il s'agit d'une négligence ou s'il se trouve confronté à des difficultés financières. Dans ce dernier cas, vous pouvez convenir ensemble d'un échéancier d'étalement de la dette. Cet accord devra faire l'objet d'un écrit et être signé entre les parties.

En revanche, si le locataire est récent dans les lieux, de mauvaise foi ou si ses retards de loyer sont récurrents, envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si elle reste sans effet, faites-lui parvenir un commandement de payer par voie d'huissier. Parallèlement, afin d'éviter que votre locataire n'organise son insolvabilité, n'hésitez pas à mandater un huissier de justice pour qu'il effectue une saisie conservatoire (c'est-à-dire provisoire) sur ses comptes bancaires.

Si une personne ou un organisme s'est porté caution pour votre locataire, vous avez intérêt à l'informer dès le premier incident de paiement (vous devrez, le cas échéant, lui signifier aussi le commandement de payer). Si vous avez opté pour une assurance «loyers impayés» ou une garantie des risques locatifs (GRL), déclarez l'incident de paiement à l'assureur en respectant les modalités prévues dans votre contrat.

Comment se déroule la procédure judiciaire?

Après réception du commandement de payer, le locataire dispose de deux mois pour régler ses arriérés de loyer. Passé ce laps de temps, si la dette n'a pas été réglée en totalité et si le locataire n'a pas sollicité de délai de paiement, vous pouvez l'assigner par huissier devant le tribunal d'instance de la commune où est situé le bien loué.

Cette étape a un double objectif: faire constater la résiliation du bail (la quasi-totalité des contrats comportent une clause résolutoire en cas d'impayés) et prononcer l'expulsion. Dans ce cas, le recours à un avocat n'est pas obligatoire mais, compte tenu de la complexité de la procédure, mieux vaut s'entourer des services d'un professionnel. L'audience a lieu, au minimum, deux mois après l'assignation ; le temps par les services sociaux de réaliser une enquête financière et sociale sur le locataire. S'il estime que le locataire est en mesure de régler sa dette, le juge peut accorder des délais de paiement. Cela suspend la procédure et, de fait, la résiliation du bail. Dans le cas contraire, il constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Celle-ci peut être immédiate ou intervenir après un délai fixé par le juge (entre un mois et un an). La date de l'expulsion peut être reportée par l'application de la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars.

Une fois reçu le commandement de quitter les lieux, le locataire dispose de deux mois pour partir. S'il reste dans le logement, vous devrez faire appel à un huissier pour qu'il dresse un procès-verbal et requiert le concours de la force publique auprès du préfet. Faute d'accord ou de réponse des pouvoirs publics, vous pouvez engager une procédure contre l'État afin qu'il vous indemnise du préjudice subi du fait de son inaction.

Combien coûte une procédure d'expulsion?

En plus d'être longue (deux ans environ), une procédure d'expulsion est aussi coûteuse. Depuis le commandement de payer jusqu'au départ du locataire, les frais (honoraires d'avocat, d'huissier...) peuvent atteindre 6 000 ou 7 000 €. Une somme conséquente, à laquelle il convient, bien sûr, de rajouter le manque à gagner sur les loyers. Raison de plus de souscrire, quand il en est encore temps, une assurance loyers impayés!

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