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Quatre pays européens encadrent les loyers

Le Figaro04/06/2012 à 20:16
Cécile Duflot a annoncé lundi un décret visant à encadrer les hausses de loyer. Quatre autres pays d'Europe pratiquent de tels encadrements qui donnent des résultats contrastés.

La ministre du Logement, Cécile Duflot, a annoncé lundi matin la création d'un décret pour encadrer les hausses de loyer à l'arrivée d'un nouveau locataire. «C'est à contresens de l'histoire», a réagi notamment l'ancien premier ministre François Fillon en marge d'un déplacement électoral dans la Sarthe. «Encadrer les loyers, ça veut dire qu'il n'y a plus aucun investissement immobilier dans un pays où il y a une crise du logement. Est-ce qu'il y a un pays dans les pays développés autour de nous qui encadre les loyers?».

L'Allemagne, la Suède, la Suisse et les Pays-Bas pratiquent une régulation du prix des logements. Dans les grandes villes de ces quatre pays, les prix pratiqués sont bien en deçà des prix du marché parisien. À Munich par exemple, qui est la ville la plus chère d'Allemagne devant Berlin, le locataire peut trouver un deux-pièce de 40m2 pour moins de 500 euros par mois, contre le double à Paris.

• Allemagne: l'encadrement aidé par une offre pléthorique

On ne peut pas parler en Allemagne de «blocage» des loyers mais un encadrement existe bel et bien. Il date d'après la Seconde Guerre mondiale, époque à laquelle les appartements à louer étaient rares et le gouvernement voulait éviter la flambée des prix. Un locataire allemand peut poursuivre son propriétaire en justice si son loyer dépasse de plus de 20% le prix jugé raisonnable par l'Agence nationale de l'habitat. Ce prix fixé est appelé Mietspiegel, ou «miroir des loyers».

Mais en réalité, seule une poignée de locataires traînent leur propriétaire en justice. Si les loyers restent raisonnables en Allemagne, c'est aussi grâce à une abondance de logements sur l'ensemble du territoire. Depuis le début des années 2000, l'Allemagne construit autour de 290.000 logements neufs par an, de quoi absorber une demande évaluée à «280.000 par an sur la période 2006-2010 et à environ 200.000 logements neufs par an sur la période 2010-2020», selon le bureau d'études et d'aménagement du territoire du conseil régional d'Ile-de-France. La France met elle en chantier autour de 300.000 logements neufs chaque année, mais les besoins sont estimés à 500.000.

• Suède: un cadre jugé illégal par la Commission européenne

En Suède, les propriétaires ne peuvent pas décider librement des loyers. Chaque ville est dotée d'un office municipal du logement, à but non lucratif, qui négocie chaque année les loyers avec les associations de locataires du parc public en fonction de la date de construction de l'immeuble et de son niveau de confort. Ce loyer a longtemps servi de référence pour le marché privé, qui ne pouvait pas le dépasser de plus de 5%. Mais le gouvernement suédois a été sommé par la Commission européenne de revoir son système, considéré comme une entrave à la libre concurrence. Une nouvelle loi, entrée en vigueur début 2011, vise à assouplir le système de régulation des loyers. À Stockholm, le loyer moyen est de 16 euros le m2 environ, un prix introuvable à Paris, même dans les quartiers populaires.

• Suisse: une législation peu appliquée

En Suisse, le loyer doit refléter la réalité du marché et le locataire peut en contester le caractère abusif auprès des tribunaux. En cas de pénurie de logement dans un canton, un loyer maximum peut être fixé par arrêté. Mais concrètement, peu de Suisses dénoncent des loyers abusifs, selon les informations du Courrie r. «Ce n'est pas dans la nature des gens en Suisse de renier la parole donnée en signant un bail pour se dédire juste après même si la loi le permet, écrit le quotidien suisse. Cette “pression morale” contre les droits des locataires agace profondément Maître Zutter, avocat spécialiste de l'immobilier. Mais il constate qu'elle porte ses fruits: l'an passé, seuls 200 nouveaux baux ont été contestés en Suisse dont la moitié à Genève.»

• Pays-Bas: des loyers à points qui inquiètent les propriétaires

Les loyers sont fixés aux Pays-Bas par un système de points. La valeur locative d'un logement est calculée à partir du nombre de mètres carrés, du confort, de l'équipement. Le nombre de points donne le loyer maximum. En cas de dépassement, le locataire peut saisir une organisation indépendante. Seuls 10% des habitants des Pays-Bas se logent dans le parc locatif privé, estime René Dutrey, élu EELV de Paris, dans son rapport «Encadrement des loyers: quelles solutions?». «La protection due aux locataires a contribué à réduire ce parc qui subit la désaffection des propriétaires», analyse l'écologiste.

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