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Quand les bureaux commencent à cohabiter avec les logements

Le Figaro08/12/2017 à 05:45

En Asie comme aux États-Unis, il est courant qu'une tour abrite des commerces, des bureaux, des hôtels et des logements. En France, cette tendance à la mixité des usages sous un même toit commence à se développer.

L'opération la plus emblématique est celle des tours Duo située dans le XIIIe arrondissement de Paris, dans le quartier Paris Rive Gauche. Dessiné par Jean Nouvel et développé par Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, cet ensemble composé de deux tours asymétriques de plus de 90.000 m² proposera, en plus des bureaux occupés par la banque Natixis, un bar et des espaces de restauration panoramiques ouverts au public, ainsi qu'un hôtel, un auditorium et des commerces.

À une moindre échelle, la tour Innova, de 10.000 m², à Bordeaux Euratlantique, réalisée par Keys Asset Management, dont les travaux ont récemment débuté, comprendra 9 étages de bureaux, surmontés de 7 niveaux de logements. Autre exemple à Bagnolet (93): Novaxia va transformer un ancien entrepôt de 30.000m² composé de 4 plots où seront installés des logements (coliving), des bureaux (coworking) et un hôtel. L'ensemble reposera sur un socle commun où tous les résidents se croiseront au food court, dans la salle de sport ou à la conciergerie.

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Ces opérations ont le vent en poupe. «Ce mélange des genres n'est qu'un retour aux fondamentaux et au bon sens. Ce qui a toujours fait la ville, c'est aménager un lieu où l'on réside, travaille et se détend», explique Meka Brunel, directrice générale de la foncière Gecina. «À sa création, au XIXe siècle, l'immeuble haussmannien offrait un mélange des usages avec des commerces en rez-de-chaussée, des appartements de réception dans les premiers étages et des activités professionnelles dans les étages supérieurs», ajoute Olivier Gérard, directeur transaction services de CBRE France.

Davantage d'ascenseurs

La variété des usages, qui se décline de plus en plus à l'échelle d'un îlot ou d'un quartier avec différents immeubles pour différents usages, est plus complexe à réaliser à une seule et même adresse pour plusieurs raisons. Il y a d'abord l'existence de normes de construction qui s'empilent et varient selon la typologie des espaces à réaliser (logements, bureaux, commerces). S'ajoute une réglementation incendie des immeubles de grande hauteur qui change selon le mode d'occupation ou encore des critères particuliers à remplir pour des établissements recevant du public. Cette équation est parfois difficile à résoudre. «Ces contraintes pour la plupart législatives sont nombreuses et variées. Ce qui freine et empêche une mixité complète à tous les étages», analyse Sandrine Penney, directrice stratégie et innovation de la foncière Redman.

En amont de la construction, le promoteur doit séparer, au pied de l'immeuble, les flux des habitants et des salariés. «Il faut prévoir des accès et des circulations verticales différentes. Cela veut dire notamment plus d'ascenseurs et aussi plus de surfaces pour des équipements techniques (canalisations)», souligne Pierre Mattei, cofondateur de Keys Asset Management. «Ces contraintes prennent de la place. Cela signifie donc moins de surface utile à vendre et à louer. Cela pèse dans le coût d'une opération et sur sa rentabilité», commente un opérateur. «Il faut reconnaître qu'il y a une appréhension des grands investisseurs à mélanger au sein d'un même immeuble différentes occupations car cela complexifie sa gestion et pose un problème de liquidité de l'actif», affirme Stéphane Theuriau, président du directoire de Cogedim.

» LIRE AUSSI - Voici comment des bureaux ont été reconvertis en logements à Paris

Malgré ces difficultés, les opérations se multiplient. «C'est certes compliqué dans la gestation du projet, mais ce n'est pas bloquant. La cohabitation des usages s'organise mais très en amont», affirme Joachim Azan, président de Novaxia. Dans les villes denses où le foncier est rare et le besoin de construction important, ces solutions à usage hybride semblent un bon compromis. «Ce multi-usage à une même adresse évite de multiplier les déplacements et de saturer les transports. Un immeuble haut permet une certaine sobriété dans la consommation du foncier. Ce sont des opérations aujourd'hui faisables car il existe une harmonie dans les valeurs des logements devenus chers et celles des bureaux», analyse Olivier Gérard. La mixité à tous les étages devrait se multiplier dans les prochaines années.

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