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Prêt immobilier, comment décrocher le meilleur taux ?

Le Figaro18/10/2013 à 20:34
Questions d'argent avec «Le Particulier» - Des conseils pour mieux emprunter.

Les taux des crédits immobiliers, qui étaient à des niveaux historiquement bas, ont repris leur courbe ascendante depuis quelques mois. Pour l'heure, les taux moyens de marché se situent autour de 3,24 % sur 15 ans, 3,57 % sur 20 ans et 3,92 % sur 25 ans. Toutefois, il reste possible de décrocher des taux plus bas: 2,55 % sur 15 ans, 2,95 % sur 20 ans et 3,15 % sur 20 ans, selon le courtier en crédit Cafpi. À condition toutefois d'avoir le bon profil

1. Comment présenter son meilleur profil?

Avant tout autre chose, le banquier cherchera à évaluer le risque qu'il prend en vous prêtant de l'argent. Il épluchera vos relevés de compte des six derniers mois pour savoir comment vous gérez votre argent. Trop de crédits à la consommation, un découvert systématique ou un incident de paiement sont autant de signes négatifs à bannir de votre profil avant d'emprunter. Un conseil: soldez, si possible, tous vos crédits à la consommation car les banques les voient d'un mauvais œil.

À défaut, votre capacité d'emprunt immobilier serait réduite: une banque ne tolère généralement pas un taux d'endettement supérieur au tiers des revenus, tous crédits confondus. L'établissement de crédit évaluera aussi votre «reste à vivre», autrement dit la somme dont vous disposez une fois acquittées vos mensualités de crédits et vos charges incompressibles. Votre situation professionnelle sera également décortiquée.

Sans contrat à durée indéterminée (CDI), n'espérez pas décrocher un crédit. Enfin, vos revenus et leur évolution dans le temps seront passés au peigne fin. Les établissements privilégient fréquemment les jeunes en phase de progression professionnelle. En leur prêtant aujourd'hui, ils font le pari qu'ils pourront leur vendre demain des produits d'épargne.

2. Peut-on faire jouer la concurrence?

Ne vous contentez pas d'aller voir votre banque. Contactez-en plusieurs et, si vous n'avez pas le temps, faites appel à un courtier (Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux...). Leur rôle consiste à négocier pour vous le meilleur taux. Ils connaissent la politique des banques et sauront à quelles portes frapper en fonction de votre profil. Sur le taux, vous pouvez gagner 0,20 à 0,30 point ce qui, sur un crédit de 200.000 € consenti à 3,20 % sur 20 ans au lieu de 3,40 %, vous permettra d'économiser 4880 €. Un courtier peut aussi négocier la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt - ces pénalités se montant à 3 % maximum du capital restant dû - ou encore faire baisser le coût de l'assurance décès-invalidité... En principe, sa prestation est financièrement indolore pour vous puisque la banque lui abandonne les frais de dossier qu'elle vous aurait facturés (de l'ordre de 1 % en principe) à titre de rémunération.

3. Comment réduire encore plus le coût de son crédit?

Les banques font évoluer leurs taux en fonction de la durée du crédit, le risque étant plus élevé pour un crédit long que pour un crédit de courte durée. Concentrez, autant que faire se peut, votre remboursement sur une durée raisonnable. En empruntant 200.000 euros sur 15 ans à 2,90 %, votre mensualité sera de 1371 € et le coût total de votre crédit de 46.880 €. La même somme empruntée sur 20 ans permettra une mensualité plus faible, de 1119 €, mais générera un coût de 68.620 €. Sur 25 ans, ces montants passeront respectivement à 995 € et 98.770 €.


Les Risques en Bourse

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Nous souhaitons vous donner quelques règles à suivre pour investir dans les meilleures conditions et vous présenter les risques potentiels auxquels vous êtes susceptibles d'être exposés.

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Tout d'abord évaluez vos connaissances boursières et financières et formez-vous en consultant le Guide de l'Investisseur, véritable introduction à la bourse et à l'épargne qui est disponible sur votre site Boursorama Banque sous la rubrique «Aide/Formation».
Définissez ensuite votre profil d'investisseur (prudent, équilibré, dynamique) et vos objectifs (durée de placement, rentabilité …). Ce constat vous permettra de vous orienter vers les produits et les marchés qui vous sont le mieux adaptés.

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Adaptez votre durée de placement (1 mois, 1 an, 5 ans, …) à vos besoins de liquidités (projets, impôts …) et en tout état de cause, n'investissez pas en Bourse une partie trop importante de votre patrimoine.

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Etudiez la composition de votre portefeuille : diversifiez vos placements afin de réduire au maximum le risque inhérent à un support ou à un secteur en particulier et n'investissez pas dans les produits optionnels (warrants, certificats), fortement risqués, si votre portefeuille n'est pas suffisamment important.

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Soyez conscient des risques auxquels vous êtes exposés : de fait, si certains produits (actions volatiles, warrants, certificats, future…) ou certains modes d'investissement (Service de Règlement Différé) augmentent les espérances de gain, ils accroissent aussi fortement le risque de perte (totale). Ainsi, une connaissance technique préalable approfondie est requise, c'est pourquoi nous conseillons aux néophytes de s'écarter de ce type de produits.

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Prenez connaissance des caractéristiques des marchés sur lesquels vous allez investir : vous êtes confrontés à un risque variable (liquidité, volatilité, niveau d'information, change…) selon les marchés sur lesquels vous décidez d'intervenir (Premier Marché, Second Marché, Nouveau marché, Marché Libre, Marché étranger…).

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En appliquant ces quelques règles de bonnes conduite vous serez à même de mieux appréhender votre risque lorsque vous allez investir sur les Marchés

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