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Placement Pierre Select 1 à l'affut des opportunités

Primaliance27/10/2014 à 00:00

Afin d'amortir les aléas de marché, Placement Pierre Select 1 a opté en 2013 pour une distribution prudente (16,71€) au même niveau que 2012. Tout en œuvrant à moderniser son patrimoine et à réduire la vacance, la SCPI est à l'affut de nouvelles opportunités… raison pour laquelle elle a demandé à relever le montant de sa capacité d'emprunt à 5m€.

Ce n'est pas un secret, les entreprises cherchent à faire des économies en réduisant leur besoin en surface et en renégociant leur loyer. Dans un contexte aussi « mouvant » Placement Pierre Select 1 (Foncia Pierre Gestion) réussit toutefois, à stabiliser son taux d'occupation financier. Il atteint 85,34 % en 2013 (85,61 % en 2012). En conséquence, le conseil de surveillance a approuvé « la politique de distribution prudente » qui vise à amortir les aléas du marché tout en assurant un revenu stable. Le dividende se situe donc au même niveau que celui de 2012 et 2011. Il s'élève à 16,71€ par part avec une reprise sur le report à nouveau de 1,75€. Malgré tout, le matelas de sécurité reste confortable (7,38€) soit plus de 5 mois de distribution d'avance. Sur la base du prix moyen acquéreur fin décembre à 289,49€, le taux de distribution ressort à 5,77 %.

Depuis plusieurs années, la SCPI mène une politique d'arbitrage active. Elle a permis de réaliser des investissements dont les premiers effets sont « de maintenir les prévisions de loyers quittancés sur 2014 au niveau de 2013 ». Reste que rajeunir une SCPI âgée de 28 ans ne se fait pas du jour au lendemain. C'est pourquoi, la SCPI persistent dans les cessions et les travaux.

A la fin du dernier exercice, le patrimoine dénombre 71 actifs (54660m2) partagés entre Paris et sa région (53,8%) et la province (46,2%). Les bureaux dominent largement (78,04%) les commerces (20,7 %). Un seul investissement a été initié (1,38m€) en indivision avec Rocher Pierre 1 et Fininpierre. Il s'agit d'un commerce (laboratoire, 242 m2) loué pour une durée ferme de 9 ans. En parallèle, la SCPI a signé une promesse d'achat (toujours en indivision) sur un autre commerce (Paris, 12ème, 1,83m€) assorti d'un bail courant jusqu'en 2024. Doté d'un statut à capital fixe, Placement Pierre Select 1 n'a pas réalisé d’augmentation de capital récente susceptible de lui apporter des liquidités à réinvestir. Du coup, les 2 cessions réalisées en province (1,58m€, des bureaux), lui ont permis de financer son laboratoire sans endettement. En revanche, la société de gestion précise que sa capacité d'emprunt autorisé (3m€) va être utilisée à hauteur de 2m€ pour le bien à Paris (12ème) dans « l'attente d'arbitrages programmés ».

Les efforts de modernisation du patrimoine se traduisent par son appréciation. A périmètre identique, la valeur d'expertise de Placement Pierre Select 1 atteint 97,4m€ contre 95,85m€ fin 2012 (+1,62%). Les campagnes régulières de travaux participent à cette amélioration. Ce poste qui a concerné 20 actifs représente 1,43m€ après une dotation de l'exercice de 230k€ et reprise de 544k€ en 2013. Les travaux 2014 sont d'ores et déjà programmés. Là encore, le programme est d'envergure : près de 40 immeubles sont concernés.

A l'affut des opportunités qui pourraient se présenter, la SCPI a demandé lors de la dernière assemblée générale de relever l'autorisation d'emprunt à 5m€ « compte tenu des perspectives d'investissements et des arbitrages ». En attendant, Pierre Select 1 œuvre activement à la remise en état de ses actifs et à la réduction de sa vacance (9635m2 à fin juin). La récompense de cette stratégie ne s'est fait pas attendre : le taux d'occupation financier s'est bien redressé à la fin du 1er semestre (88,9%). Sans encore connaître les prévisions de dividende émises par Foncia Pierre Gestion, la progression du TOF devrait permettre « d’optimiser les résultats de Placement Pierre Select 1» cette année.

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