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Pierre Sélection, cap sur la croissance

Primaliance01/07/2015 à 00:00

Après l’analyse du résultat 2014, le conseil de surveillance a demandé à BNP Paribas de reconsidérer les modalités de poursuite de la croissance de Pierre Sélection. L’objectif est d’anticiper sur les premiers mois de 2015 les prochains investissements et de les financer par crédit relais. La nouvelle augmentation de capital qui s'ouvre prochainement devrait permettre de rembourser les prêts à court-terme et de rendre les fonds recueillis immédiatement productif.

Pierre Sélection (BNP Paribas Reim France) augmente son capital pour un montant de 16,31 m€ (en nominal) par l’émission de 106 666 parts nouvelles. L'opération est susceptible d'être majorée dans la limite de 30 %, soit 4, 89 m€ supplémentaires (en nominal) par l’émission de 32 000 parts.

L'ouverture des souscriptions est prévue le 6 juillet 2015 et la clôture le 30 novembre prochain. La société de gestion précise qu'elle pourra être amenée à clôturer les souscriptions par anticipation si le montant de l’augmentation de capital est atteint ou de proroger la période de souscription si le montant n'est pas atteint à la date de fermeture.

Le prix: Il s'élève à 375€ par part dont 153€ de valeur nominale et 222€ de prime d'émission. Le minimum de parts pour tout souscripteur non encore associé est de 10 parts. La jouissance, enfin, portera le 1er jour du septième mois suivant le mois de la souscription. Exemple: les parts souscrites en juillet 2015 porteront jouissance au 1er février 2016.

Cette nouvelle augmentation prend la relève de celle qui s'est achevée fin juillet 2014 pour un montant de 40m€. Grâce aux fonds recueillis, Pierre Sélection a pu acquérir 10 nouveaux actifs (30,4m€) et signer en fin d'année une promesse d'achat pour 4 engagements supplémentaires (18,9m€). Des investissements exclusivement commerciaux un peu partout en France (Lille, Grenoble, Le Mans, Paris, Marseille..) qui ont employé la totalité des fonds disponibles au 21 avril 2015. Aucune cession n’a été réalisée au cours de l’année. Mais conformément à la politique de recentrage de la typologie de la SCPI sur le segment commercial (98,9 % de l'actif) la société de gestion envisage de céder les trois bureaux restant dans le patrimoine.

Le dernier exercice a vu une belle embellie sur l'activité locative. À la tête d'un patrimoine de 116 biens (99 en 2013), la SCPI affiche un taux d'occupation de 94,1 %, 2 points de mieux qu'en 2013 (92,1 %). Une satisfaction qui donne des ailes à BNP Paribas. Son ambition 2015 est de poursuivre la croissance de Pierre Sélection ». Comment ? En procédant à de nouvelles acquisitions financées par des crédits relais (15 m€) un montant « plus conforme à la nouvelle taille de la SCPI, et à la politique d’anticipation des acquisitions » envisagée lors de la nouvelle augmentation de capital. Ces crédits précis BNP Paribas REIM seront « remboursés au fur et à mesure des souscriptions ». Par ailleurs, un financement partiel par des emprunts moyen-long terme est envisagé car il « serait relutif dans le contexte actuel de taux bancaires particulièrement compétitifs ». Dopée par les investissements, la valeur de réalisation de la SCPI s’établit à 203 096 K€ contre 155 625 K€ fin 2013 (+30%). Ramenée à une part, elle ressort à 327,62€, un niveau quasi identique à celle de l'année dernière (327,10€, +0,16%). Pour le conseil de surveillance, cette évolution est très « décevante, » compte tenu de la bonne tenue du marché de l’immobilier de commerce, et en particulier de « la revalorisation de l’immeuble de Courbevoie ». Cette stabilité est imputable à la « revalorisation de notre patrimoine ancien de 2,32 %, provenant en grande majorité de l’immeuble de Courbevoie, déjà revalorisé l’an dernier, et dont les experts ont pris en compte les potentialités pour la réalisation immobilière». Elle s'explique aussi par une expertise des nouvelles acquisitions à une valeur inférieure au prix d’achat du fait de la «perte» des frais et droits d’acquisition. Enfin, l'organe de contrôle mentionne le prix auquel s’est faite l’augmentation de capital de 2014, « toujours inférieur à celui qui permettrait de reconstituer un patrimoine équivalent, par part, à celui détenu en début d’année ». Cette politique « qui se fait au détriment des associés de la SCPI est une source d’inquiétude » pour l'organe de contrôle.

Rapporté à une part, le résultat net de l’exercice s’établit à 14,40€ contre 15,46€ en 2013 (-6,86 %). Cette baisse de résultat tient à la vacance sur certains sites, au décalage entre les souscriptions et les investissements réalisés et la forte progression des provisions pour créances douteuses (739k€ vs 223 k€). Reste que soucieuse d'entretenir un climat serein avec ses associés, BNP Paribas Reim a consenti un petit effort. Elle a baissé de 10 % à 9,5 % sa commission de gestion ce qui a économisé  50k€ de frais à la SCPI.

La distribution 2014 est restée maintenue à 15,60€  grâce à un prélèvement (1,20 €) sur le report à nouveau. Celui-ci s’établit à 2,52 € par part en fin d’exercice, soit près de 2 mois de distribution. Quant au taux de distribution il a connu une légère amélioration (4,37 % vs 4,3%) en raison du recul du prix moyen acquéreur de la part (356,87€ vs 362,43€). Pour 2015, Pierre Sélection envisage de verser entre 15,3€ et 15,7€. Son 1er acompte s'est élevé à 3,9€.


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