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PIERRE 48 s'adapte au cadre fiscal et fait évoluer sa stratégie

Primaliance30/10/2013 à 00:00

Au fil des années et de l’actualité fiscale, la stratégie de Pierre 48 a régulièrement évolué. Les dernières dispositions de la réforme des plus-values immobilières l’ont conduite à s’adapter en portant plus longtemps ses actifs.

Pierre 48 (Paref Gestion) est une SCPI un peu particulière. Son patrimoine fin 2012 dénombre 925 lots d’une surface totale de 52692 m2 soit 57m2 en moyenne. Il se situe essentiellement à Paris (69%) et en proche banlieue (29%). Son aspect original vient surtout du fait qu’il comprend des appartements soumis à la loi de 48 (14,5 % de l’actif), des biens en nue-propriété temporaire (27,5 %). Seul 38 % des logements suivent le régime de location « libre ».

Au total, à l’appui d’un patrimoine constitué progressivement depuis 1996 où le « prix des appartements en Ile de France a été multiplié par 3 » Pierre 48 recèle un important potentiel de revalorisation. Depuis son lancement en 1996, son prix d’émission a été multiplié par 5. Mieux, « malgré les aléas du marché immobilier en 2012, sa part s’est appréciée de 6,2 % et le taux d’occupation des logements atteint 96,5 %.

Cette année encore, Paref Gestion annonce que la part continuera de progresser de 4e par mois portant ainsi sa revalorisation 2013 à 5,6%. Enfin, les dernières expertises immobilières constatent une nouvelle augmentation de 2% environ de la valeur patrimoniale de la SCPI entre 2012 et 2013.

Actualité oblige et afin de satisfaire aux demandes de remboursements des associés assujettis aux nouvelles dispositions fiscales du régime des plus-values immobilières, Pierre 48 a cédé les 2 dernières années pour 13,7 M€ de logement acquis 2,6M€ voilà plus de 10 ans. En 2012 ce sont 20 logements acquis 1,3M€ qui ont été vendus 6,5 M€. Ces cessions ont dégagé une importante plus-value et à ce titre, un coupon exceptionnel de 14 € a été versé lors de la dernière assemblée générale. Ce n’est pas tout. Signe de son opportunisme, la stratégie de Pierre 48 n’a cessé d’évoluer depuis sa création.

A l’origine, la SCPI avait pour vocation de capitaliser et de générer du déficit foncier, sans distribution. Puis, avec la crise de 2008 et, compte tenu des plus-values peu imposables réalisées sur les premières acquisitions, la stratégie s’est orientée vers la cession de biens libres et détenus depuis plus de 12 ans.

Dernier épisode, la nouvelle réforme de la taxation des plus-values a obligé de revoir cette politique. Dorénavant, la stratégie consiste à conserver les logements à long terme (20 ans et plus), sauf en cas de besoin de trésorerie pour l’équilibre du marché des parts. Dans ce cas, la liquidité sera assurée par l’arbitrage d’actifs libres, acquis 6 ou 7 ans auparavant de manière à limiter l’impôt sur les plus-values à payer.

Malgré les incertitudes actuelles, Pierre 48 reste d’après la société de gestion un « outil privilégié de diversification dans l’immobilier, combinant, perspectives de revalorisation et solidité des actifs ».

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