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Panorama 2014 du marché locatif des bureaux en Ile de France

Primaliance19/01/2015 à 00:00

Sur l'activité locative, Cushman & Wakefield souligne un timide redressement du marché des bureaux. La demande placée progresse de 15 % sur un an mais reste inférieure de 8 % à la moyenne des dix dernières années.   2015 pourrait faire figure d’année de transition, avant un redémarrage peut-être plus marqué de l’activité en 2016. 

Un goût plus prononcé pour les bureaux rénovés

Les utilisateurs ont montré un goût plus prononcé pour les grandes surfaces (>4000m2) de bureaux rénovées. Constituant une alternative de choix pour nombre d’entreprises soucieuses de réduire leurs coûts sans pour autant transiger sur la qualité du bien, celles-ci ont concentré 24 % du volume de la demande placée contre 15 % en 2013. Les surfaces neuves-restructurées n’en restent pas moins, et de loin, les plus prisées. Elles représentent encore 64 % du volume de la demande placée sur ce créneau (73 % en 2013).

 

L’immobilier, outil de management

les mouvements de regroupement et de rationalisation ont concentré 88 % du volume de la demande placée totale (> 4 000 m²). Le coût du poste de travail est pourtant loin d’être le seul critère pris en compte. L’immobilier fait ainsi l’objet d’une approche plus globale. Outre l'amélioration de la productivité des équipes  et de l'image de l'entreprise,  les facteurs humains sont davantage pris en compte avec une importance croissante donnée au confort des espaces de travail, à la qualité du quartier environnant et à son accessibilité. 

 

Résultat en demi-teinte dans Paris intra-muros

L’activité a été particulièrement irrégulière dans le QCA, où plus de la moitié des 11 transactions > 4 000 m²  l’ont été sur le seul premier trimestre. Ce manque de vigueur a contrasté avec le dynamisme de secteurs excentrés de la capitale. Les grandes transactions enregistrées dans quelques zones d’aménagement (SNI dans la ZAC Rive Gauche, Klesia dans la ZAC Clichy-Batignolles, Pushed Slab dans la ZAC Rungis) ont ainsi permis de limiter la chute de la demande placée à Paris et illustré la déconcentration progressive du marché des bureaux parisien.   

Une année (quasi) record pour La Défense

Certains secteurs de l’ouest de l’Ile-de-France ont bénéficié de l’assouplissement des conditions de bail. La répartition géographique de la demande placée a toutefois été très inégale, Levallois-Perret concentrant à elle seule 43 % des m² loués ou vendus. Après une très mauvaise année 2013, La Défense est également revenue au premier plan. Avec 231 933 m² placés, le quartier d’affaires a même signé sa meilleure performance depuis le milieu des années 2000.

 

Amorce de décrue de l’offre disponible

Après avoir atteint un niveau historiquement haut au 2e trimestre (4 416 788 m²), le volume de l’offre disponible à moins de six mois a amorcé sa décrue et s’établit désormais à 4 190 958 m² (- 4 % sur un an). Le taux de vacance en région parisienne est de 7,8 %, Ce résultat positionne le marché francilien bien en-deçà des niveaux atteints dans les principales métropoles européennes. De plus, des écarts importants existent entre les différents secteurs tertiaires d’Ile-de-France. Si le marché de Paris intra-muros demeure relativement sous-offreur, les solutions sont en revanche abondantes et diverses dans quelques marchés de l’ouest comme La Défense.

 

Baisse des loyers prime

Ils s’établissent à 750 €/m²/an à la fin de 2014 soit une très légère baisse par rapport à 2013 et qui s'explique par un nombre limité de transactions dans les quartiers prime parisiens. La raréfaction de telles offres s’est accentuée, incitant certains utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée (conseil, finance, nouvelles technologies) à renégocier leur bail ou à reporter leur demande sur des biens rénovés de grande qualité pour rationaliser leur immobilier ou s’étendre tout en conservant une adresse prestigieuse.

 

Compte-tenu de la modestie de la croissance économique et du nombre encore  important d’opportunités offertes aux entreprises, certaines tendances observées en 2014 devraient rester d’actualité dans les prochains mois..2015 pourrait donc faire figure d’année de transition, avant un redémarrage peut-être plus marqué de l’activité en 2016. D’ici là, la raréfaction progressive de l’offre neuve-restructurée aiguisera l’appétit des entreprises pour les grandes surfaces rénovées de qualité disponibles et pourrait même, dans les secteurs les moins offreurs, permettre l’amorce d’un rééquilibrage des rapports de force entre bailleurs et utilisateurs.

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