Bienvenue sur le nouveau Boursorama. Découvrez tout ce qui a changé
  1. Aide
    1. Espace Client
    2. Connexion
Espace Membre Boursorama

Erreur d'authentification

Vous êtes authentifié. Nous chargeons votre espace membre.

Mot de passe oublié ?

Nouveau sur Boursorama ? Devenez membre

Identifiant/Mot de passe oublié
Si vous êtes Membre de la Communauté Boursorama, veuillez indiquer l'adresse email que vous avez fournie lors de votre enregistrement pour recevoir votre identifiant et/ou ré-initialiser votre mot de passe :

Nouveau sur Boursorama ? Devenez membre

Fermer

Nouvelles pistes pour investir dans les bureaux

Le Figaro08/03/2011 à 17:50
Les investisseurs retrouvent de l'intérêt pour les opérations en Vefa et les entreprises s'interrogent sur un retour à l'achat de leurs bureaux.

Quasi inexistantes en 2009, les ventes en l'état futur d'achèvement (Vefa) commencent à retrouver les faveurs des investisseurs. L'année dernière, elles ont représenté 12 % des engagements bureaux en Ile-de-France, rappelle une étude de Jones Lang LaSalle (1), pour un total de 792 millions d'euros. Sur les 11 recensées, 7 sont des Vefa en gris donc prélouées, 4 sont en blanc (autrement dit, sans locataire). Les investisseurs hésitent encore à se lancer dans des constructions sans utilisateurs préalables. Mais signe d'un desserrement du marché, «en 2010, deux constructions en blanc l'ont été avec un financement bancaire, alors qu'en 2009, elles étaient autofinancées», précise Marie Gilmas, responsable des projets en développement chez Jones Lang LaSalle. La forte pression sur les prix pour des produits très sécurisés, le petit nombre de lancements de chantiers du fait de la crise et les stocks qui se remplissent vont conduire à une raréfaction des produits proposés à partir de 2012 jusqu'en 2013-2014, affirment les spécialistes. «Des investisseurs vont donc se positionner maintenant, avec une vraie carte à jouer sur les Vefa en blanc dans leur stratégie d'acquisitions» , ajoute-t-elle.

Le poids des normes comptables

En Ile-de-France, les Vefa se situent en périphérie ou en première couronne parisienne, pour une bonne desserte en transports. «Idéalement, il s'agit du premier croissant Ouest, mais on les trouve surtout aux portes parisiennes, Montrouge, Boulogne-Billancourt...», souligne Nicolas Verdillon, directeur de CB Richard Ellis Capital Markets. Qualités techniques, souplesse d'utilisation et forte connotation environnementale (normes HQE, si possible BBC encore rarissime) (2) sont prises en compte.

C'est bien connu, les grands groupes préfèrent être locataires de leurs bureaux. L'achat pourrait-il de nouveau les intéresser ? «Un dirigeant peut, pour des raisons patrimoniales, préférer acheter, indique Nicolas Verdillon. Mais sur des opérations de plusieurs milliers de mètres carrés, sauf exception, les sociétés louent. Elles privilégient leur métier et ne veulent pas mobiliser de la ressource financière dans un domaine qui n'est pas le leur.» La messe est dite ? Peut-être pas.

À défaut de basculement spectaculaire, l'arrivée des normes IFRS pourrait rebattre les cartes et susciter des interrogations chez les directeurs financiers des sociétés cotées. Avec la probable entrée en vigueur des nouvelles normes comptables en 2013, les baux commerciaux figureront en tant que dette dans le bilan. «Les normes IFRS risquent donc de relancer auprès des entreprises la question de l'acquisition ou non de leur immobilier d'exploitation, pointe Guillaume Savard, directeur chez Jones Lang LaSalle. Ce qui pourrait activer le marché du clés en main. La réflexion concernerait des sites relativement pérennes, sièges ou sites opérationnels importants.»

La raréfaction d'offres neuves sur des surfaces de plus de 15 000 m² renforcera le questionnement, sans obérer les contraintes liées à l'achat : entretien du patrimoine, risque de perte de valeur lors de la revente, etc. «Si le choix de l'acquisition est effectué, il est important de facturer aux occupants un loyer interne, précise Guillaume Savard. Toutes les entités sont ainsi sur un pied d'égalité et les performances de chacune normalisées pour ce qui concerne les coûts immobiliers. En cas de déménagement, la société pourra aussi comparer son coût d'occupation actuel à celui du bien envisagé.»

(1) «Le Marché des Vefa en Ile-de-France», janvier 2011. (2) HQE : Haute qualité environnementale ; BBC : Bâtiment basse consommation

Les Risques en Bourse

Fermer

Note d'information importante

Chère Cliente, Cher Client,

Nous souhaitons vous donner quelques règles à suivre pour investir dans les meilleures conditions et vous présenter les risques potentiels auxquels vous êtes susceptibles d'être exposés.

Vos connaissances, Votre profil d'investisseur
Tout d'abord évaluez vos connaissances boursières et financières et formez-vous en consultant le Guide de l'Investisseur, véritable introduction à la bourse et à l'épargne qui est disponible sur votre site Boursorama Banque sous la rubrique «Aide/Formation».
Définissez ensuite votre profil d'investisseur (prudent, équilibré, dynamique) et vos objectifs (durée de placement, rentabilité …). Ce constat vous permettra de vous orienter vers les produits et les marchés qui vous sont le mieux adaptés.

Pensez à vos besoins de liquidité
Adaptez votre durée de placement (1 mois, 1 an, 5 ans, …) à vos besoins de liquidités (projets, impôts …) et en tout état de cause, n'investissez pas en Bourse une partie trop importante de votre patrimoine.

La composition de votre portefeuille
Etudiez la composition de votre portefeuille : diversifiez vos placements afin de réduire au maximum le risque inhérent à un support ou à un secteur en particulier et n'investissez pas dans les produits optionnels (warrants, certificats), fortement risqués, si votre portefeuille n'est pas suffisamment important.

Connaître la vie des Sociétés
Renseignez-vous sur la société au sein de laquelle vous envisagez d'investir (actualités, santé financière, opérations à venir, …).

Agir en connaissance de cause
Soyez conscient des risques auxquels vous êtes exposés : de fait, si certains produits (actions volatiles, warrants, certificats, future…) ou certains modes d'investissement (Service de Règlement Différé) augmentent les espérances de gain, ils accroissent aussi fortement le risque de perte (totale). Ainsi, une connaissance technique préalable approfondie est requise, c'est pourquoi nous conseillons aux néophytes de s'écarter de ce type de produits.

Des risques différents selon les marchés
Prenez connaissance des caractéristiques des marchés sur lesquels vous allez investir : vous êtes confrontés à un risque variable (liquidité, volatilité, niveau d'information, change…) selon les marchés sur lesquels vous décidez d'intervenir (Premier Marché, Second Marché, Nouveau marché, Marché Libre, Marché étranger…).

Figez vos pertes
Enfin, la règle d'or à retenir est de savoir figer ses pertes : à vous de définir le montant de perte acceptable dès le début et une fois ce niveau atteint agissez en conséquence.

En appliquant ces quelques règles de bonnes conduite vous serez à même de mieux appréhender votre risque lorsque vous allez investir sur les Marchés

Un ensemble de cours complets sur la Bourse est également mis à votre disposition gratuitement et que vous pouvez retrouver sur votre site Boursorama Banque dans la rubrique «Aide/Formation». Si des questions resteraient en suspend, n'hésitez pas à contacter votre agence qui est à votre disposition.

Cordialement,
L'équipe de Boursorama Banque.