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Logement en location : sachez donner congé !

Intérêts privés01/04/2009 à 18:36

Le droit de mettre fin à la location, particulièrement simple pour le locataire, est pour le propriétaire un parcours difficile, semé d'embûches.

Congé donné par le propriétaire

Dans quels cas un propriétaire peut-il se séparer de son locataire ?

Le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail :

- s'il souhaite vendre le logement ; dans ce cas, à moins de vendre à un proche parent (enfant, petit-enfant, frère, neveu, cousin germain), il doit obligatoirement proposer au locataire de l'acheter, au prix indiqué dans le congé ; le locataire a deux mois pour répondre ; il passe avant tout autre candidat pour acheter le bien ;

- s'il souhaite récupérer le logement pour y habiter lui ou un membre de sa famille ;

- s'il justifie d'un motif légitime et sérieux.

Quels motifs légitimes et sérieux justifient un congé ?

Incidents de paiements répétés, ou plaintes des occupants de l'immeuble concernant le comportement du locataire sont les raisons fréquemment admises par les juges pour reconnaître la validité du congé et ordonner l'expulsion demandée. Dans ce cas, le congé n'est généralement que la première étape d'une longue procédure.

Quelle est la valeur d'un congé reçu un peu moins de six mois avant l'échéance du bail ?

Nulle. Pour être valable, le congé du bailleur doit être donné au moins six mois à l'avance et pour la date précise d'échéance du bail, au jour près. Pas question de donner un congé pour le 1er juillet, si la date anniversaire du bail est le 30 juin. En revanche, il n'y a aucun inconvénient à donner un congé plus de six mois avant la fin du bail, sauf en cas de congé pour vendre. Dans cette dernière hypothèse, le bailleur ne peut pas revenir sur son offre de vente - notamment le prix - tant que le délai de deux mois accordé au locataire pour donner sa réponse n'est pas expiré. Or, ce délai court du jour où le congé aurait dû être donné (six mois avant la date d'échéance), et non du jour où il a été donné (cass. civ., 3e ch., 10 décembre 2008, n° 07-15386) ! Ainsi, si le bailleur donne congé le 1er février pour le 31 décembre, il reste lié par son offre jusqu'au 31 août, soit deux mois après la date à laquelle le congé aurait dû être délivré (le 30 juin). Rappelons que le délai de préavis démarre le jour de la remise effective de la lettre recommandée, ou de la signification par huissier.

Si le congé est nul, le bail est renouvelé pour trois ans.

Droit de reprise du logement

Peut-on récupérer un logement pour le louer à un neveu ?

Non. La reprise n'est autorisée que pour le bailleur lui même, ses descendants ou ses ascendants ainsi que pour son conjoint (ou son partenaire pacsé, ou son concubin notoire), ses descendants ou ascendants.

Le locataire peut-il s'opposer à la reprise du logement ?

Pour être valable, le congé pour reprise doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire. Il ne peut être donné par une personne morale, sauf s'il s'agit d'une SCI familiale qui souhaite loger un de ses associés. Si ces conditions sont respectées et que le congé est donné en temps et en heure, le locataire ne peut s'y opposer. Il doit quitter les lieux. Une fois les locaux restitués, s'il constate que le logement récupéré n'est pas occupé par le bénéficiaire désigné, il pourra demander en justice des dommages et intérêts.

Congé du locataire

Dans quels cas le le délai de préavis est-il d'un mois ?

En location meublée, dès lors qu'il s'agit de la résidence principale du locataire, le délai de préavis du locataire est toujours d'un mois (c. constr. et hab. art. L. 632-1). En revanche, en location nue soumise à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale du locataire), il est exceptionnellement d'un mois au lieu de trois. Le préavis réduit est légalement autorisé dans les cas suivants : obtention d'un premier emploi, mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, locataire de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, bénéficiaire du RMI.

Le locataire n'a pas à joindre à son congé les documents permettant de justifier de son droit à préavis réduit. Il doit néanmoins être en mesure de les communiquer si le bailleur lui en fait la demande.

À quel moment le locataire doit-il donner congé ?

Contrairement au bailleur, le locataire n'a pas à tenir compte de la date d'échéance du bail ou de la fin d'un mois. Il peut donner congé pour la date qui lui convient, du moment qu'il respecte le délai de préavis imposé. Le loyer dû pour le dernier mois calendaire est calculé au prorata.

Lorsque le locataire veut bénéficier d'un préavis réduit, son congé doit être délivré à une date proche de l'événement qui autorise cette dérogation.

Les colocataires peuvent-ils bénéficier du droit au préavis réduit d'un des leurs ?

Non. En cas de pluralité de locataires, la réduction de la durée du préavis bénéficie à la seule personne concernée par l'événement, sauf en cas de cotitularité légale en vertu de l'article 1751 du code civil (mariage).

Ainsi, des colocataires étudiants ne peuvent donner congé dans le délai réduit si un seul d'entre eux a trouvé du travail (rép min, JO Sén., 1er janvier 2004, p. 29). Celui qui donne congé avec préavis réduit peut s'en aller avant les autres, mais n'est pas libéré de la solidarité qui est maintenue jusqu'à la fin du bail. Les autres devront au minimum rester deux mois de plus. Il leur faudra néanmoins donner congé au bailleur (c. civ. art. L. 1736). N. D

Textes de référence

Loi du 6 juillet 1989, art. 15 I :Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (....).

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(....) Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a effectivement occupé les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Le locataire n'a pas à donner de motifs à son congé, sauf s'il veut bénéficier d'un délai de préavis réduit.

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