Bienvenue sur le nouveau Boursorama. Découvrez tout ce qui a changé
  1. Aide
    1. Espace Client
    2. Connexion
Espace Membre Boursorama

Erreur d'authentification

Vous êtes authentifié. Nous chargeons votre espace membre.

Mot de passe oublié ?

Nouveau sur Boursorama ? Devenez membre

Identifiant/Mot de passe oublié
Si vous êtes Membre de la Communauté Boursorama, veuillez indiquer l'adresse email que vous avez fournie lors de votre enregistrement pour recevoir votre identifiant et/ou ré-initialiser votre mot de passe :

Nouveau sur Boursorama ? Devenez membre

Fermer

Les SCPI ont entamé «leur toilette»

Primaliance30/07/2013 à 00:00

Le succès des SCPI est indéniable. Il se mesure à l'aune de quelques chiffres. Leur capitalisation est passée en moins de 10 ans de 10,6 mds € (2003) à quelques 27 mds € en 2012. Après une collecte nette record proche de 2,5 mds € en 2012, les transactions sur le marché secondaire ont doublé en passant de 201 M€ en 2003 à 403 M€ en 2012.

Pour autant, ce succès n'est durable que si les enjeux à venir pour les SCPI sont compris. Et c'est bien là tout l'enjeu du toilettage des SCPI que d'arriver à concilier leurs caractéristiques constitutives à la contrainte de compétitivité ou de suivi des évolutions réglementaires.

 

Les enjeux liés aux évolutions du cadre réglementaire des SCPI

 

Sur ce point, le patrimoine des SCPI doit se conformer aux prescriptions du Plan Bâtiment qui prévoit l’objectif de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38 % d’ici à 2020.

Cette obligation légale va entraîner la nécessité de mener une campagne de travaux afin de rendre les immeubles moins énergivores. Par ricochet, l’impact des travaux risque d’être relativement élevé une fois rapporté à la valeur unitaire du patrimoine. Si la loi "Grenelle I" n’est pas assortie de sanction explicite en cas de non respect de ces dispositions, il existe cependant un risque déjà identifié de dépréciation de la valeur des actifs dès lors qu’ils resteraient énergivores. Au final, l'ASPIM relève que "le non respect des nouvelles dispositions aboutira à un « marché à deux vitesses » très défavorable aux immeubles non conformes". Par ailleurs, les SCPI sont impactées par la transposition des directives européennes (AIFM et MIF2) qui occasionneront des surcouts et des effets sur leur gestion au quotidien (voir actualité du 17 mai 2013).

Dans ce contexte, l'ASPIM a mené une vaste réflexion et formalisé des propositions. Ces dernières s'inscrivent dans le cadre nécessaire d'un "toilettage des SCPI". Son objectif ? Pérenniser le succès des SCPI en desserrant "le carcan législatif et réglementaire qui entoure leur gestion". Le tout, bien sur, sans porter atteinte "à l’aspect sécuritaire de leur gestion immobilière" (tangibilité des actifs, limitation de l’endettement, contrôle a posteriori de la gestion, etc.).

 

Les propositions de l'ASPIM

La première proposition concerne l'actif de la SCPI. Elle vise à élargir son objet social. Outre une définition des actifs éligibles, il s'agit aussi d'autoriser la détention de parts de SCI et de SCPI et des droits immobiliers accessoires, et à l’acquisition de charges foncières (terrains à bâtir, immeubles en construction…). Il convient également d'accepter tous types de travaux - respect des obligations du Plan Bâtiment - sans être confronté à des ratios limitatifs.

Puis, il faudrait adapter la durée de détention des actifs immobiliers aux impératifs d'une gestion réactive en en réduisant la durée minimale de 6 à 5 ans, en conférant à la société de gestion une "capacité discrétionnaire de décision en matière d’échange, de cession ou de constitution de droits réels sans délai des immeubles non stratégiques" . Enfin, il s'agit aussi d'ouvrir la possibilité de déléguer le recouvrement des loyers à des professionnels autres que la société de gestion.

Au chapitre du passif de la SCPI, l'ASPIM préconise d'adapter les règles d’endettement des SCPI à l’élargissement de l’objet social et d'alléger les contraintes actuelles sur les augmentations de capital des SCPI (règle des 75% par rapport au niveau d’investissement de l’augmentation de capital précédente).

Côté associés, les propositions portent sur la prévention des abus de marché (délit d'initié), la simplification de diffusion des documents d'information, la rationalisation des ordres de vente avec l'introduction d’une date limite de validité de 18 mois et la nomination des associés détenant une proportion significative du capital de la SCPI. Enfin, la mise en œuvre de la gouvernance s'exprimerait au travers de la publication de la liste des mandats exercés dans d’autres SCPI et sociétés commerciales et de la limitation du cumul de mandats.

Les avancées avec l’ordonnance du 25 juillet 2013

La publication de l'ordonnance n° 2013-676 complétée par un arrêté du 30 juillet 2013 apporte quelques clarifications à la gestion des SCPI. Un certain nombre d'entre elles vont dans le sens de celles préconisées par l'ASPIM.

Parmi les principales nouveautés, il s'agit de l'autorisation pour les SCPI d'investir dans des immeubles détenus " directement ou indirectement, y compris en l'état futur d'achèvement " ainsi que "la réalisation de travaux de toute nature... notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques en vue de leur location".

Par cette nouvelle règle, les SCPI ont désormais la possibilité de verdir leurs immeubles mais aussi d'effectuer des travaux d'agrandissement et de reconstruction grâce au relèvement du plafond de 10% à 15% de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. En parallèle, suivant les préconisations de l'ASPIM, le délai de détention des actifs immobiliers par les SCPI tombe de 6 à 5 ans.

S'agissant de l'endettement, un organisme de placement collectif immobilier peut contracter des emprunts dans la limite de 40 % de la valeur des actifs immobiliers et pour l'appréciation de lette limite il est tenu compte "de l'ensemble des emprunts et dettes souscrits par l'organisme de placement collectif immobilier... à concurrence du pourcentage de la participation détenue directement ou indirectement".

Toujours dans la lignée des propositions de l'ASPIM, l'ordonnance supprime dans le cadre d'une augmentation de capital l'obligation de respecter un seuil d’emploi des fonds de 75% de l'augmentation de capital précédente pour les SCPI à capital fixe, ou de 75% des fonds levés au cours des 12 derniers mois pour les SCPI à capital variable.

Enfin, le marché secondaire n'est pas oublié. Les ordres auront une validité d'un an alors que jusqu'à maintenant ces derniers étaient passés sans précision de durée.

Les Risques en Bourse

Fermer

Note d'information importante

Chère Cliente, Cher Client,

Nous souhaitons vous donner quelques règles à suivre pour investir dans les meilleures conditions et vous présenter les risques potentiels auxquels vous êtes susceptibles d'être exposés.

Vos connaissances, Votre profil d'investisseur
Tout d'abord évaluez vos connaissances boursières et financières et formez-vous en consultant le Guide de l'Investisseur, véritable introduction à la bourse et à l'épargne qui est disponible sur votre site Boursorama Banque sous la rubrique «Aide/Formation».
Définissez ensuite votre profil d'investisseur (prudent, équilibré, dynamique) et vos objectifs (durée de placement, rentabilité …). Ce constat vous permettra de vous orienter vers les produits et les marchés qui vous sont le mieux adaptés.

Pensez à vos besoins de liquidité
Adaptez votre durée de placement (1 mois, 1 an, 5 ans, …) à vos besoins de liquidités (projets, impôts …) et en tout état de cause, n'investissez pas en Bourse une partie trop importante de votre patrimoine.

La composition de votre portefeuille
Etudiez la composition de votre portefeuille : diversifiez vos placements afin de réduire au maximum le risque inhérent à un support ou à un secteur en particulier et n'investissez pas dans les produits optionnels (warrants, certificats), fortement risqués, si votre portefeuille n'est pas suffisamment important.

Connaître la vie des Sociétés
Renseignez-vous sur la société au sein de laquelle vous envisagez d'investir (actualités, santé financière, opérations à venir, …).

Agir en connaissance de cause
Soyez conscient des risques auxquels vous êtes exposés : de fait, si certains produits (actions volatiles, warrants, certificats, future…) ou certains modes d'investissement (Service de Règlement Différé) augmentent les espérances de gain, ils accroissent aussi fortement le risque de perte (totale). Ainsi, une connaissance technique préalable approfondie est requise, c'est pourquoi nous conseillons aux néophytes de s'écarter de ce type de produits.

Des risques différents selon les marchés
Prenez connaissance des caractéristiques des marchés sur lesquels vous allez investir : vous êtes confrontés à un risque variable (liquidité, volatilité, niveau d'information, change…) selon les marchés sur lesquels vous décidez d'intervenir (Premier Marché, Second Marché, Nouveau marché, Marché Libre, Marché étranger…).

Figez vos pertes
Enfin, la règle d'or à retenir est de savoir figer ses pertes : à vous de définir le montant de perte acceptable dès le début et une fois ce niveau atteint agissez en conséquence.

En appliquant ces quelques règles de bonnes conduite vous serez à même de mieux appréhender votre risque lorsque vous allez investir sur les Marchés

Un ensemble de cours complets sur la Bourse est également mis à votre disposition gratuitement et que vous pouvez retrouver sur votre site Boursorama Banque dans la rubrique «Aide/Formation». Si des questions resteraient en suspend, n'hésitez pas à contacter votre agence qui est à votre disposition.

Cordialement,
L'équipe de Boursorama Banque.