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Les principaux enseignements de l'immobilier d'entreprises en 2013

Primaliance10/02/2014 à 00:00

Jones Lang Lasalle dresse un panorama des grandes tendances de l'immobilier d'entreprises en Ile de France en 2013. Parmi les facteurs les plus marquants, la société de conseil souligne l'augmentation de l'offre en grandes surfaces (notamment à la Défense) et la préférence des entreprises à renégocier plutôt que de déménager.

Augmentation du choix des surfaces de bureaux

L’offre a augmenté de 9% en 2013, et représente désormais plus de 3,9 millions de m2 disponibles. Cette hausse est imputable à l’afflux de grandes offres sur le marché et le fléchissement de la demande de bureaux. Aujourd’hui, la moitié des surfaces vacantes correspond à des bureaux supérieur à 5 000 m2. Il s’agit de locaux de bonne qualité́ : 3 offres sur 4 étant neuves ou rénovées, alors que moins d’1 sur 2 le sont pour les petites et moyennes surfaces.

A La Défense, l’offre de bureaux a été́ multipliée par deux en 12 mois où 21 grandes offres sont disponibles à la location (contre 8 un an auparavant). Cet afflux d’offres devrait se poursuivre en 2014 alors que les loyers sont très compétitifs au regard de la qualité des biens : plus de 50% des bureaux vides sont de grade A, c’est à dire conformes aux standards internationaux, alors qu’en Ile-de-France la moyenne s’établit à 18%. 

La renégociation systématiquement envisagée en alternative au déménagement

Les incertitudes ont incité un grand nombre d’entreprises à envisager la renégociation de leur bail en alternative au déménagement. Les sociétés ont évité ainsi les coûts engendrés par une relocalisation, et les contraintes sociales qu'un déménagement induit. Résultat : la renégociation a été́ très fréquemment préférée au déménagement en 2013. 

Un projet immobilier sur 2 motivé par un désir de regroupement ou de rationalisation

Les enjeux de rationalisation ont été́ clairement moteurs dans les projets immobiliers en 2013. Pour autant, ils ne se cantonnent pas à la recherche exclusive d’économies. Ils combinent dans la plupart des cas des objectifs d’optimisation à la fois quantitative et « qualitative » (efficacité́ opérationnelle, amélioration des conditions de travail, etc.). 

Correction des loyers « haut-de-gamme » dans un secteur résistant: le Quartier Central des Affaires

Les loyers faciaux « haut de gamme » des quartiers d’affaires traditionnels sont impactés par l’environnement économique morose : ils s’établissent, fin 2013, à 710 €/m2 dans le Quartier Central des Affaires. En un an, le repli est donc notable, lié à l’absence de transactions à des niveaux de loyers exceptionnels. Moins de 10 transactions ont été́ signées à plus de 700 € dans le secteur, la valeur maximum étant 750 €.

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Des risques différents selon les marchés
Prenez connaissance des caractéristiques des marchés sur lesquels vous allez investir : vous êtes confrontés à un risque variable (liquidité, volatilité, niveau d'information, change…) selon les marchés sur lesquels vous décidez d'intervenir (Premier Marché, Second Marché, Nouveau marché, Marché Libre, Marché étranger…).

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Enfin, la règle d'or à retenir est de savoir figer ses pertes : à vous de définir le montant de perte acceptable dès le début et une fois ce niveau atteint agissez en conséquence.

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Cordialement,
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