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Les pièges des placements de défiscalisation

Le Revenu08/11/2013 à 07:27

DR

(lerevenu.com) - Comme chaque année à la même époque, des vendeurs proposent d'investir dans la pierre pour payer moins d'impôts. Le Revenu vous met en garde: certains montages bénéficiant d'avantages fiscaux sont chargés en frais et à haut risque ! 

Un placement doit être économiquement intéressant en dehors de toute disposition fiscale, la fiscalité ne devant avoir pour effet que d'en améliorer la rentabilité. De multiples opportunités existent dans la pierre, notamment grâce aux régimes fiscaux de faveur (régime Duflot, Girardin, Censi-Bouvard, Malraux, Monuments historiques...). Attention, toutefois, aux vendeurs de produits de défiscalisation qui vous promettent de devenir propriétaire, sans apport et sans soucis. Ce sont des charlatans ! 

Les présentations commerciales souvent trompeuses sont basées sur des simulations alléchantes qui augmentent les réductions d'impôts attendues (1er piège), sous-estiment les charges (2e), minimisent les flux d'épargne (3e) et exagèrent la plus-value de cession (4e). 

1er piège : majorer l'économie fiscale 
La surestimation de l'économie fiscale attendue est l'un des comportements critiquables, le plus fréquemment relevé, de certains vendeurs d'immobiliers de défiscalisation. Lorsque l'avantage fiscal consiste à imputer des déficits sur le revenu net global ou sur des revenus fonciers, il faut vérifier que la totalité de ce déficit soit imputé dans la tranche d'imposition la plus élevée.

2e piège : sous estimer des charges 
Certaines charges (assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérable etc.) sont souvent omises dans les simulations. Elles ne sont, certes, pas toujours déductibles fiscalement, mais n'en constituent pas moins des charges.

3e piège : sous-estimer les flux d'épargne
* Dans les opérations immobilières, dont le financement est assuré par un emprunt in fine, l'investisseur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et rembourse le capital au terme de l'emprunt. Ce remboursement est fréquemment assuré à l'aide d'un contrat d'assurance vie, nanti au profit de l'organisme prêteur. La tentation d'omettre cet effort d'épargne dans les simulations est grande. Il arrive également que l'épargne soit prise en considération, mais soit minorée, par la prise en compte dans la simulation d'un taux de capitalisation «optimiste». 

* La majoration des loyers attendus est un autre grand classique. Soit le loyer annoncé est plus élevé que ce qui peut être raisonnablement attendu. Soit la revalorisation annuelle est surestimée.

4e piège : exagérer la plus-value de cession 
L'exagération de la plus-value de cession résulte classiquement de l'absence de prise en compte de l'impôt sur la plus-value et d'une réévaluation irréaliste de l'investissement.?Il n'est pas rare de voir des simulations retenant une revalorisation d'un bien acquis neuf de l'ordre de 2% par an.  Or, il ne faut pas oublier que lorsqu'on achète du neuf, on revend de l'ancien... 

Le Revenu.com met en garde ses lecteurs tant sur un ensemble de montages bénéficiant d'avantages fiscaux français que sur les offres proposées discrètement et garanties à tort par des démarcheurs de certains pays étrangers.


Les Risques en Bourse

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Tout d'abord évaluez vos connaissances boursières et financières et formez-vous en consultant le Guide de l'Investisseur, véritable introduction à la bourse et à l'épargne qui est disponible sur votre site Boursorama Banque sous la rubrique «Aide/Formation».
Définissez ensuite votre profil d'investisseur (prudent, équilibré, dynamique) et vos objectifs (durée de placement, rentabilité …). Ce constat vous permettra de vous orienter vers les produits et les marchés qui vous sont le mieux adaptés.

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Adaptez votre durée de placement (1 mois, 1 an, 5 ans, …) à vos besoins de liquidités (projets, impôts …) et en tout état de cause, n'investissez pas en Bourse une partie trop importante de votre patrimoine.

La composition de votre portefeuille
Etudiez la composition de votre portefeuille : diversifiez vos placements afin de réduire au maximum le risque inhérent à un support ou à un secteur en particulier et n'investissez pas dans les produits optionnels (warrants, certificats), fortement risqués, si votre portefeuille n'est pas suffisamment important.

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Des risques différents selon les marchés
Prenez connaissance des caractéristiques des marchés sur lesquels vous allez investir : vous êtes confrontés à un risque variable (liquidité, volatilité, niveau d'information, change…) selon les marchés sur lesquels vous décidez d'intervenir (Premier Marché, Second Marché, Nouveau marché, Marché Libre, Marché étranger…).

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Enfin, la règle d'or à retenir est de savoir figer ses pertes : à vous de définir le montant de perte acceptable dès le début et une fois ce niveau atteint agissez en conséquence.

En appliquant ces quelques règles de bonnes conduite vous serez à même de mieux appréhender votre risque lorsque vous allez investir sur les Marchés

Un ensemble de cours complets sur la Bourse est également mis à votre disposition gratuitement et que vous pouvez retrouver sur votre site Boursorama Banque dans la rubrique «Aide/Formation». Si des questions resteraient en suspend, n'hésitez pas à contacter votre agence qui est à votre disposition.

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