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Les Espagnols se retirent de l'immobilier parisien

Le Figaro06/05/2014 à 08:02

À cause de la crise, ces investisseurs doivent vendre leurs parts dans les foncières françaises.

Tout un symbole. Fin avril, la foncière française Gecina, propriétaire notamment de l'immeuble Louis Vuitton sur l'avenue des Champs-Élysées, a mis fin au mandat de trois administrateurs espagnols. C'est la conséquence du rachat, au début de 2014, par Blackstone et Ivanhoe Cambridge - filiale de la Caisse des dépôts du Québec - des 23 % détenus par les familles espagnoles Soler et Rivero. Et la recomposition du capital, qui n'est pas terminée, pourrait voir un nouvel acteur espagnol sortir du jeu. Avec 27 %, le groupe immobilier madrilène Metrovacesa, est toujours le premier actionnaire de Gecina, qui possède un énorme patrimoine, de 11 milliards d'euros, essentiellement en région parisienne. Mais il ne cache pas son intention de vendre cette participation. Une nouvelle fois, la Caisse des dépôts du Québec et Blackstone font cause commune et sont sur les rangs.

Ce retrait des Espagnols de la scène immobilière française n'est pas un épiphénomène. «Siic de Paris, qui est contrôlé par autre groupe espagnol, Realia, est à vendre, explique un spécialiste du secteur. Il s'agit d'une foncière au patrimoine de 1,5 milliard d'euros avec des immeubles de bureau dans les quartiers prestigieux de Paris. Les offres sont attendues ces jours-ci.» Selon nos informations, trois ou quatre groupes (AEW, Eurosic, Gecina...) se sont positionnés sur le dossier. Quand ils ne se désengagent pas totalement du marché français, les Ibériques se séparent de gros actifs dans l'Hexagone. Ainsi, Naropa, un acteur venu de l'autre côté des Pyrénées, a mis en vente le Spallis, un immeuble de bureau de 36.000 m2 à Saint-Denis en région parisienne.

L'arrivée en masse des investisseurs espagnols dans l'immobilier de bureau à Paris date du début des années 2000. Portées par le boom de la construction dans leur pays, les foncières espagnoles disposaient alors d'énormes moyens. Du coup, elles ont mis la main sur de belles endormies tricolores. Par exemple, en 2004, Colonial a racheté pour 1,64 milliard d'euros 55,6 % des parts de SFL (Société foncière lyonnaise) qui possède notamment le Louvre des Antiquaires. L'année suivante, Metrovacesa a pris le contrôle de Gecina au terme d'une OPA à 5,5 milliards d'euros. Avec cette opération, ce groupe était devenu la troisième foncière de la zone euro. Et les marchés financiers cautionnaient cette politique d'expansion menée tambour battant. En 2006, la valeur en Bourse du groupe a augmenté de 150,5 %.

«Crise des subprime»

Le réveil a été d'autant plus brutal. «Avec la crise des subprime, le marché espagnol de la construction a plongé, souligne un expert. Et ces groupes se sont retrouvés dans une situation financière très tendue, avec leurs banquiers qui leur demandaient des comptes.» Un des champions espagnols de l'immobilier, Martinsa-Fadesa, a été placé en cessation de paiements en 2008. La même année, Metrovacesa qui croulait sous un endettement colossal, est passé sous la coupe de ses créanciers, un pool bancaire comprenant notamment BBVA et Banesto.

Or, dans bien des cas, les créanciers ont obligé les groupes immobiliers à vendre leur participation dans des sociétés françaises. Début 2009, Colonial a été contraint de céder à ses banques (Goldman Sachs, Crédit agricole...) près de 30 % du capital de SFL. Sa part a été réduite à 53,4 %, contre 84 % jusqu'ici. Chez Gecina, l'arrivée dans le capital de Blackstone et Ivanhoe Cambridge est la conséquence de l'insolvabilité des familles Soler et Rivero. Ensemble, l'Américain et le Canadien ont racheté des dettes bancaires que ces Espagnols n'arrivaient pas à rembourser. Et, en janvier 2014, ils ont obtenu devant un tribunal luxembourgeois la transformation de ces reconnaissances de dettes en actions Gecina.

Mais, depuis quelques mois, la situation de l'immobilier espagnol s'améliore. Du coup, des groupes locaux qui avaient promis de céder leurs activités en France y renoncent. Colonial, qui planchait l'année dernière sur la cession totale ou partielle de ses parts dans SFL, n'en parle plus. À la place, il compte notamment faire un appel au marché d'un milliard d'euros.

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