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Les défis immobiliers à relever pour les prochaines années
Le Figaro15/03/2019 à 16:19

Les enjeux climatiques, énergétiques et numériques vont transformer les bureaux de demain. L'immeuble du futur sera encore plus économe en énergie mais aussi hybride, convertible et ultra connecté.

«L'immobilier n'a plus rien d'immobile. Progressivement, il devient totalement mobile et la révolution est encore à venir», lance Véronique Bédague, secrétaire générale de Nexity. En l'espace de cinq ans, la façon de concevoir, de construire et même d'aménager un immeuble de bureaux a déjà complètement changé. Avec la multiplication des espaces partagés et l'essor des nouvelles technologies, on y travaille déjà différemment. Toutefois, d'autres évolutions majeures sont à venir.

Face au phénomène de métropolisation annoncé et à une densité de population plus forte dans les pôles urbains, l'immeuble de bureaux de demain devra être encore plus flexible et polyvalent. «L'espace devenant limité et cher, pourquoi ne pas imaginer des lieux transformables s'adaptant à des usages différents au cours d'une même journée: salle de cours de yoga, espace de sieste ou de réception», avance Christel Zordan, directrice générale de Nuveen, un fonds d'investissement anglo-saxon.

La convertibilité du mode d'occupation à long terme sera aussi un enjeu majeur. «Il va falloir être mesure de concevoir des coques d'immeubles capables d'accueillir des usages différents», indique Céline Leonardi, directrice de Wellio by Covivio. Par exemple, remplacer des bureaux par des habitations ou inversement. Pour rendre cette réversibilité possible, une modification des règles d'urbanisme sera nécessaire afin que les villes autorisent la sortie de ces immeubles hybrides.

De multiples enjeux pour l'avenir

Pour faciliter ces mutations, «il va falloir construire des immeubles tertiaires moins profonds qu'aujourd'hui. Cela permettra aux espaces de second jour d'avoir plus de lumière afin d'être un jour habitables», explique Walid Goudiard, directeur AMO-MOE chez Jones Lang LaSalle, qui pointe aussi le défi environnemental. «Pour prendre en compte le changement climatique et préserver l'environnement, il faudra intégrer davantage dans le processus de construction le remploi de matériaux existants, développer la filière bois avec une approche circulaire», ajoute ce dernier.

L'autre enjeu à venir est numérique. Connecté à ses utilisateurs, l'immeuble va devenir intelligent, capable d'analyser les consommations énergétiques et de les réguler en fonction de l'utilisation réelle des espaces. «Des réflexions sont menées pour développer des applications capables de détecter les habitudes des occupants des lieux pour leur proposer, comme dans l'hôtellerie, des offres de services sur mesure», indique Tania Bontemps, présidente France d'Union Investment Real Estate, un investisseur allemand.

L'immeuble de demain devrait aussi être connecté à son quartier et à son environnement pour notamment mutualiser l'usage des énergies. «Toutes ces innovations à venir et ces capacités de transformation devraient à terme rendre ces bâtiments nouvelle génération plus flexibles et plus faciles à gérer. Ils devraient devenir moins vite obsolètes que ceux érigés il y a encore cinq ans que l'on peut difficilement faire muter», affirme Rémy Gaston-Dreyfus, président fondateur de GDG Investissements.

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