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Les crédits immobiliers bientôt durcis ?

Le Figaro03/03/2016 à 19:43

Les banques s’inquiètent de nouvelles normes internationales qui les obligeraient à être plus sélectives.

Sera-t-il plus difficile à l’avenir de souscrire un crédit immobilier? Les nouvelles recommandations faites par le Comité de Bâle, organe régulateur du système financier mondial, inquiète les banquiers français et les professionnels de l’immobilier. Cette instance cherche à réduire les risques liés aux prêts immobiliers, à l’origine de la crise des subprimes aux États-Unis. En décembre, elle a lancé une nouvelle consultation pour renforcer les capitaux propres dont les banques doivent disposer lorsqu’elles accordent des crédits à des emprunteurs ayant peu ou pas d’apport personnel. Les raisons? Dans la majorité des pays (en particulier anglo-saxons), le montant des crédits immobiliers est calculé en fonction de la valeur du bien acheté. Un prêt sans apport personnel correspond donc au prix du logement. Mais si l’emprunteur (ou la banque en cas de défaut de paiement) le revend à perte, il ne peut pas intégralement rembourser son prêt. «C’est donc pour limiter ce risque que le Comité de Bâle veut imposer une forte augmentation des provisions de fonds propres des établissements financiers», explique Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris-Ouest.

Le système français est très différent du modèle anglo-saxon. Le montant de l’emprunt est uniquement calculé en fonction de la capacité de remboursement de l’emprunteur: son taux d’endettement doit au plus représenter 33% de ses revenus. «Notre système est sain et fonctionne plutôt bien. Le taux de crédits douteux est inférieur à 2%. Il est donc paradoxal de vouloir nous contraindre à changer nos règles», explique Marie-Anne Barbat-Layani, directrice générale de la Fédération bancaire française (FBF). Le marché des crédits immobiliers se porte d’ailleurs bien. L’an dernier, près de 130 milliards de prêts (hors rachats de crédits) ont été octroyés. Et la demande reste soutenue par des taux d’emprunt de plus en plus bas (2,09 % en moyenne en février).

Un risque pour les jeunes et les ménages modestes

Si elle est adoptée, la nouvelle norme sera transposée dans le droit européen en 2017 et entrera en vigueur sûrement en 2018. Les banques françaises devront alors geler jusqu’à 55% de la somme prêtée dans leurs fonds propres, contre 15 à 20% actuellement. Ce qui pourrait être fatal pour certains emprunteurs. «Les primo-accédants aux revenus modestes et les jeunes ménages ne pourront plus emprunter avec peu ou pas d’apport», avance Jean-François Buet, président de la Fnaim. Ce qui est loin d’être anecdotique. «Environ 150 000 d’entre eux pourraient ne plus avoir accès au crédit immobilier, calcule Michel Mouillart. Cela devrait aussi freiner la rénovation énergétique de 100.000  logements anciens par an. Mais les investisseurs locatifs seront un petit peu moins touchés, car nombre d’entre eux pourront augmenter leur apport.» Ce durcissement aura un impact sur le marché immobilier, en particulier neuf et sur la croissance économique. «Le marché risque de se figer comme en 2009. Ce qui pourrait entraîner une baisse des prix plus forte qu’aujourd’hui», prédit Jean-François Buet. Inquiètes, la Fnaim, la FPI (promoteurs) et la FFB (maisons individuelles) viennent d’alerter les pouvoirs publics sur le sujet.

Contrairement à ce qui était redouté il y a quelques mois, les banques françaises devraient en revanche pouvoir continuer à prêter à taux fixe. Mais peut-être plus dans les mêmes conditions. «Les exigences en fonds propres pour financer les crédits immobiliers à taux fixe que les banques ont en portefeuille risquent d’augmenter considérablement», s’inquiète Marie-Anne Barbat-Layani. Ce qui pourrait les contraindre à relever les taux des crédits ou carrément à passer aux taux variables, ce que nous ne voulons pas.»

À terme, le marché des crédits pourrait un peu s’assécher. «Si l’ensemble des mesures de durcissement réglementaire envisagées devait être confirmé (...), il est certain que les banques devraient restreindre leur offre de crédit immobilier», prévient Bruno Deletré, directeur général du Crédit foncier. Les banques Françaises s’activent auprès des régulateurs pour faire valoir les intérêts nationaux.

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