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Les bulles immobilières resurgissent

Le Figaro02/04/2012 à 23:12
Les prix immobiliers s'envolent dans certains pays en raison de politiques monétaires trop accommodantes.

À Berlin, les prix immobiliers ont augmenté de près de 10% en un an. À Toronto, où il se construit deux fois plus de gratte-ciel qu'à New York, les prix sont en hausse de 30% depuis 2006. En Australie, ils ont augmenté de 15,5% depuis 2007. Malgré la crise - ou à cause d'elle! -, les bulles immoblières resurgissent.

Au Canada, les autorités s'en inquiètent. Les prix nationaux seraient surévalués de 75% par rapport aux loyers. En Australie, la bulle reste alimentée par l'immigration et la hausse des prix des matières premières, mais personne ne s'en soucie. «Cela fait pourtant penser à l'Espagne des années 2006-2007!» remarque l'économiste Patrick Artus.

En Europe, où les dernières bulles n'ont pas fini d'éclater en Espagne, en Irlande ou au Royaume-Uni, c'est le cas allemand qui intrigue le plus. En un an, les prix de l'immobilier ont grimpé de plus de 5% outre-Rhin. Dans le centre de Munich ou d'Hambourg, les prix s'envolent, alimentés par des acheteurs étrangers.

Le phénomène est si nouveau, en Allemagne, qu'il mobilise l'attention des médias. Le président de la Bundesbank, Jens Weidmann, s'en est ému dans une note officielle. Il tire argument de la hausse des prix immobiliers allemands pour demander à la Banque centrale européenne (BCE) de replier ses mesures d'assouplissement monétaire, qui ont abouti à injecter quelque 1000 milliards d'euros de liquidités dans le circuit du crédit depuis le mois de décembre.

Le bulle allemande a beau être modeste, comparée au reste du monde, le président de la «Buba» n'a pas tardé à trouver le coupable: cet argent frais injecté par milliards par les banques centrales depuis le début de la crise, en sus des taux d'intérêt maintenus à des taux historiquement bas, entre 0,25% et 1% de part et d'autre de l'Atlantique.

La politique monétaire de la Fed, la Banque centrale américaine - sur laquelle se calque la Banque centrale du Canada - et la thérapie de choc de la BCE écrasent les taux d'intérêt à court et long terme, notamment les rendements des obligations d'État à 10 ans, à partir desquels sont calculés les taux d'emprunts immobiliers des ménages qui s'endettent à taux fixe.

Les banques centrales doublement responsables

Profitant de l'aubaine, les ménages des pays les moins touchés par la crise financière de 2010 - Allemagne, Pays-Bas - s'endettent, parfois jusqu'à l'excès, comme au Canada, et font grimper les prix. Les spéculateurs, comme toujours, se joignent à la partie, moins à Berlin qu'à Vancouver, où les prix au mètre carré, comparés aux revenus disponibles, sont les plus élevés du monde anglo-saxon.

Les banques centrales sont doublement responsables. Non seulement elles baissent les taux, mais, en imprimant des billets, elles alimentent les craintes d'inflation et l'appétit pour les valeurs sûres, dont la pierre fait partie.

En Europe, la crise de la dette a propulsé l'immobilier au sommet des valeurs refuge, notamment en Allemagne. Alors qu'ils privilégiaient les dettes d'État italiennes ou espagnoles jusqu'en 2010, les investisseurs institutionnels allemands placent désormais leurs excédents d'épargne dans l'immobilier commercial. Les ménages qui ont de l'épargne à placer font le même raisonnement.

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