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Le rendement locatif de l'immobilier continue de baisser

Le Revenu23/09/2013 à 15:41

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(lerevenu.com) - L'édition 2013-2014, du «Marché immobilier français» vient de paraître. Cet ouvrage, dont les chiffres ont été arrêtés en juillet dernier, est publié par l'observatoire du secteur (IEIF).

Dans l'éditorial de la nouvelle édition du «Marché immobilier français», Guy Marty, directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), prend le soin de rassurer les épargnants. Le fondateur de cet observatoire de l'immobilier rappelle les conclusions «non intuitives» d'une étude récente des placements sur longue période. Sur les quarante dernières années, les performances des grandes familles de placements (immobilier, actions et obligations) ont été, en effet, contre toute attente «en définitive, relativement stables, supérieures à l'inflation, avec certes parfois la nécessité de patienter une bonne dizaine d'années avant le retour à l'équilibre».

Il n'en reste pas moins que le chapitre de cet ouvrage réalisé par l'IEIF et dont Charles-Henri de Marignan, a été le chef de projet, ne laissera pas d'inquiéter tous ceux qui consacrent une partie importante de leur épargne à l'investissement locatif. Le dernier regain d'intérêt pour l'immobilier remonte à 2011, quand la grande volatilité des placements financiers, a réveillé le goût des Français pour la pierre, à nouveau perçue comme une valeur refuge. Pourtant, ce retour d'affection n'a pas été payé de retour. Dans le même temps, en effet, on a observé «des rendements amoindris en raison d'une montée des prix d'achats de l'immobilier résidentiel, depuis dix ans, sans commune mesure avec celle des loyers».

L'ouvrage de l'IEIF a repris le constat, chiffré par le réseau d'agences Century 21, de cette érosion continue des rendements locatifs : «En euros constants, c'est-à-dire compte tenu de l'inflation, les loyers ont reculé de 0,95% en 2012, après une diminution déjà de 1,1% en 2011. Le pouvoir d'achat du propriétaire a baissé en 2012». L'ouvrage cite aussi une étude de CBRE pour cerner cette «dégradation des rendements locatifs résidentiels» (en secteurs recherchés, dits «prime»)» : ils sont tombés de 5% en 2009 à 4% en 2012 et probablement à 3,8% en 2013. Encore faut-il diminuer, en outre, ce rendement brut moyen, des frais liés à l'acquisition du bien et des différentes charges supportées par le propriétaire bailleur (impôt foncier, charges de co-propriété non récupérables, frais de gestion, etc.) : «Un bien ancien présentant un rendement brut de 5% n'offre, en réalité, pas plus de 3,5% de rendement net».

Et comme ce rendement net s'avère équivalent ou inférieur aux taux d'intérêt des prêts immobiliers, l'emprunt n'apporte plus d'effet de levier au placement. Seuls atouts du placement en immobilier locatif (résidentiel) : la sécurité du capital investi, voire l'espoir de plus-value, mais «difficile à pronostiquer». D'où la nécessité, plaident les auteurs, des incitations fiscales à l'investissement locatif dans le logement neuf, même si, reconnaissent-ils, ces dispositifs ont obtenu des «résultats contrastés», en matière de relance de la construction de logements en France.

«Le marché immobilier français 2013-2014», publié par l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière. Editions Delmas. 480 pages. 76 euros.


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