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Le Pen ou Macron: quel impact sur le marché immobilier ?

Le Figaro24/04/2017 à 16:31
FOCUS - Réactions en chaîne sur les crédits immobiliers et transformation de l'ISF en Impôt sur la fortune immobilière sont les deux points qui inquiètent le plus les professionnels de l'immobilier.Dans l'attente du duel du second tour, Le Figaro immobilier a interrogé les professionnels sur leurs attentes, craintes ou espoirs quant à l'impact de l'élection de chacun des candidats sur le marché immobilier. Si le programme de Marine Le Pen fait peu de références directes au logement, la perspective d'un Frexit leur fait peur tandis que les mesures fiscales proposées par Emmanuel Macron suscitent encore bien des interrogations et quelques inquiétudes. Revue de détail. MARINE LE PEN * Une sortie de l'Union européenne dévastatrice. «Le programme de Marine Le Pen ne comprend pas énormément de mesures explicites sur le logement, souligne Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, mais il y aurait un effet de bord ravageur en cas de sortie l'Union européenne et de retour au Franc. La capacité à emprunter est un moteur essentiel de l'immobilier et une brusque remontée des taux voire une baisse de la masse monétaire aurait des conséquences dramatiques.» Et les particuliers acheteurs ne seraient pas les seuls touchés. «Sans même parler des investisseurs institutionnels qui pourraient aller voir ailleurs, une hausse des taux liée au Frexit aurait de graves conséquences sur les grands donneurs d'ordres et financeurs que sont les promoteurs, la Caisse des Dépôts ou encore les organismes HLM, précise Henry Buzy-Cazaux, directeur de l'Institut du management des services immobiliers. Ces professionnels aussi doivent se financer.» * ISF, Pinel et APL. La candidate prévoit de conserver l'ISF en l'état et veut prolonger un dispositif fiscal incitatif pour l'investissement immobilier de type Pinel. «À la manière de Macron qui compte créer 30.000 logements supplémentaires destinés aux jeunes, Marine Le Pen veut soutenir la jeunesse en augmentant de son côté les APL», rappelle Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier. «C'est curieux pour une candidate anti-système ne remettre en question aucun de ces grands dispositifs d'aide souvent très coûteux», note Henry Buzy-Cazaux. Il est vrai que ce proche de François Bayrou, avoue figurer parmi ceux qui ont planché sur le programme logement du candidat d'En Marche! après le ralliement du patron du Modem. EMMANUEL MACRON * L'ISF, un impôt sur la rente ou sur la fortune immobilière. L'ISF révisé est la mesure qui reste travers de la gorge de tous les professionnels de l'immobilier. Si le candidat Macron a dit et répété que les tranches et les taux de l'ISF seraient inchangés et qu'on en retirerait simplement les valeurs mobilières (épargne, titres...), les agents immobiliers dénoncent la présentation qui est faite de la propriété immobilière. Par opposition à des investissements productifs dans l'économie réalisée en Bourse notamment, l'investissement immobilier ne servirait qu'à alimenter une «rente». «C'est un terme inacceptable, on pourrait faire rentrer dans cette catégorie la résidence secondaire ou encore surpondérer le foncier qui doit être libéré pour construire mais il faudrait exclure la résidence principale et aussi l'investissement locatif», estime Henry Buzy-Cazaux. «Nous comptons vraiment lui faire comprendre qu'acheter de la pierre participe aussi à la relance de l'immobilier», souligne Bernard Cadeau. * La taxe d'habitation revisitée. L'exonération de taxe d'habitation pour 80% des Français est une mesure-phare en matière d'immobilier chez Emmanuel Macron. Plébiscitée par les électeurs, elle laisse perplexe bon nombre de spécialistes quant à son financement. «Cette baisse de ressources suscitera sans doute une hausse d'autres impôts, estime le président d'Orpi, Bernard Cadeau. Avec la Fondation Concorde, nous planchons de notre côté plutôt sur un plafonnement des taxes immobilières comme la taxe foncière qui connaissent de fortes inégalités sur le territoire, pour les empêcher de dépasser un mois de loyer de référence.» Preuve que la mesure serait coûteuse, Henry Buzy-Cazaux la chiffre à «15 milliards d'euros plutôt que les 10 milliards avancés par le candidat». «Entre la baisse des recettes de l'ISF et de celles de la taxe d'habitation, on en vient à craindre qu'il n'applique un jour le serpent de mer de la taxe sur les loyers fictifs qui toucherait de plein fouet les propriétaires», redoute Jean-François Buet, président de la Fnaim. * L'encadrement des loyers. Pas question pour Emmanuel Macron de supprimer l'encadrement des loyers globalement. Il s'agit pour lui d'évaluer la mesure et de l'appliquer là où c'est nécessaire pour gommer les abus. «Il faudrait une prise de position plus claire sachant que l'encadrement des loyers dans 28 agglomérations tendues comme il est prévu par la loi serait sans doute contre-productif», estime Jean-François Buet. * Construction dans les zones tendues. La décentralisation en matière de construction suscite des appréciations divergentes. Henry Buzy-Cazaux estime que le lancement «d'opérations d'intérêt national» dans des zones tendues comme Paris, Aix ou Marseille est un atout permettant une politique plus fine et une construction accélérée dans les zones qui en ont le plus besoin. De son côté, Jean-François Buet craint l'absence d'une politique nationale avec des objectifs globaux qui risque de déboucher sur des territoires oubliés. * Bail-mobilité et intermédiation locative. «Nous manquons de précisions sur le bail-mobilité limité à un an et surtout sur ce qui se passe au terme de cette année, estime Henry Buzy-Cazaux, mais la mesure est intéressante. De son côté, Jean-François Buet s'oppose au projet d'Emmanuel Macron de développer l'intermédiation locative en incitant les propriétaires privés à confier 40.000 logements à des associations d'insertion qui se chargeraient de les louer à un public précaire. «Nous pourrions très bien nous former à ce parcours social: notre métier, dans la location, c'est de jouer les intermédiaires entre propriétaires et locataires.»

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