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Le marché immobilier se grippe

Le Figaro20/09/2012 à 21:14
Les transactions ont chuté et les prix se stabilisent. Avec des acquéreurs rendus prudents par la morosité économique et le big bang fiscal

C'est l'histoire d'un marché qui commence à coincer. Acheteurs et vendeurs se regardent aujourd'hui en chiens de faïence. Les premiers, attentistes, sont persuadés que le temps joue pour eux. Ils ont davantage de choix qu'il y a un an et espèrent une baisse des prix. Rendus prudents par la hausse du chômage, l'atonie de la croissance et les réformes fiscales, ils ont compris que le vent a tourné et qu'ils sont en bonne position. En face, les vendeurs ne veulent souvent rien lâcher. Ils restent accrochés à des prix de haut de cycle. Résultat, le marché se grippe. Plus ou moins. «Tout dépend des régions et de leur dynamique d'emplois, estime Me Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial de l'immobilier. Il y a de grosses disparités, Champagne-Ardenne, la Picardie, la Normandie, Rhône-Alpes ou Paca affichent des baisses de volumes importantes jusqu'à 25 % en un an.» Century 21 évalue la baisse des transactions en France à 17 % sur douze mois. «La baisse des ventes et des mises en chantier est très inquiétante. Si cette situation devait se prolonger, elle aurait des conséquences très négatives pour nos entreprises et leurs salariés, pour l'activité et l'emploi dans la filière ainsi que pour le logement de nos concitoyens», prévient François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).Les prix, eux, résistent. Century 21 évalue à seulement 2,6 % la baisse des prix des logements au premier semestre. Le marché n'est pas bloqué comme lors de la dernière crise, mais les délais de transaction s'allongent (voir graphique). «Dans certains endroits, sur des résidences secondaires, il n'y a pas de ventes. La baisse des prix n'est donc pas visible, mais acheteurs et vendeurs ne se rencontrent pas», ajoute Me Bazaille. «Ce sont les valeurs sûres qui résistent le mieux. A Saint-Rémy-de-Provence ou Eygalières par exemple, l'activité se tient bien, mais les étrangers s'inquiètent des projets gouvernementaux. Si le gouvernement appuie trop sur les nouvelles taxes, cela freinera les clients», indique Philippe Boullet chez Emile Garcin. Reste que, même dans les villages les plus prisés, les propriétaires ne doivent plus penser que l'adresse fait tout. Les arbres ne montent plus au ciel nulle part. Ainsi, une propriété vendue récemment à Saint-Rémy-de-Provence 7 M€ avait été mise sur le marché sans succès par son propriétaire deux ans plus tôt à 10 M€!

Les prix de la pierre résistent bien

 

Réalisé par Olivier Cailleau.


Réalisé par Olivier Cailleau.

 

Beaucoup de professionnels de l'immobilier misent sur une stabilité ou, au pire, un recul des prix limité, inférieur à 5 % en 2012. Pour une fois, la baisse des volumes ne préfigurerait pas une chute des prix. «Nous ne croyons pas à un effondrement des prix», assure Me Bazaille. «Il nous paraîtrait néanmoins sain que les prix baissent un peu pour que les volumes remontent», explique de son côté Me Bénasse, le président de la chambre des notaires Paris-Ile-de-France. Selon le dernier baromètre Fnaim-Ifop, trois Français sur quatre jugent la conjoncture toujours peu favorable à l'achat. Aujourd'hui, les acteurs de l'immobilier sont désorientés. Il faut dire qu'ils ont été soumis à des électrochocs successifs: d'abord, le durcissement de l'imposition des plus-values, avec un régime aujourd'hui contraignant qui exonère les ventes (hors résidence principale) seulement au bout de trente ans. Ensuite, l'élection présidentielle et son lot d'incertitudes, puis l'annonce de l'encadrement des loyers (finalement moins dur qu'on pouvait le craindre) et maintenant l'attente de la nouvelle donne fiscale pour 2013, notamment pour l'investissement locatif. C'est donc toute l'année 2012 qui a été marquée par l'incertitude, l'attente de nouveaux textes fiscaux, les rumeurs. Le tout sur fond de chômage galopant et d'inquiétude sur la zone euro. Difficile à quiconque de faire des projets immobiliers de manière sereine dans un tel contexte, que ce soit pour acheter sa résidence principale ou pour investir.

La confiance manque aujourd'hui

«L'immobilier, c'est beaucoup de psychologie, le marché fonctionne à la confiance», rappelle Me Bazaille. La semaine prochaine sera présentée la loi de finances pour 2013. Le voile sera alors levé sur la taxation accrue du patrimoine et le régime qui succédera à la loi Scellier. «Depuis le début de l'année, on voit bien que les villes où il y a traditionnellement le plus d'investisseurs, comme Toulouse, Montpellier ou Nantes sont les plus touchées», souligne Jean-Philippe Bourgade, le président de Bouwfonds. Il s'attend toutefois à un retour des investisseurs: «Ils vont souhaiter bénéficier de la loi Scellier avant qu'elle ne se termine.» Les pouvoirs publics ont besoin des investisseurs privés pour atteindre leurs objectifs en termes de logement. Les Français aiment la pierre, mais il ne faut pas que le poids des taxes soit trop lourd sur le patrimoine. Parfois, une réforme fiscale trop dure tétanise les ménages et il faut ensuite lâcher du lest. François Hollande s'apprête à le faire sur les plus-values pour relancer les transactions: en 2013, ceux qui cèdent un bien immobilier devraient bénéficier d'un abattement supplémentaire de 20 % pour calculer la part imposable de la plus-value.Dans le neuf, les prix se stabilisent et des gestes commerciaux sont faits (cuisine ou frais de notaires offerts). Les promoteurs s'adaptent au cap tracé par les pouvoirs publics. Ils s'apprêtent à construire plus de logements sociaux. «Nous essayons aussi de trouver des pistes d'économies avec les collectivités locales (prix du foncier maîtrisés et prix de vente encadrés) ou avec des programmes basés sur des procédés de construction à structure bois, plus rapides, qui permettent d'économiser 10 à 15 % sur les coûts de construction. Nous venons de livrer un programme de 40 logements de ce type à Brest», explique Bruno Corinti, PDG du pôle immobilier résidentiel de Nexity.Aujourd'hui, les taux des crédits immobiliers sont très bas (autour de 3 % sur 15 ans). S'ils remontaient fortement, le marché entrerait dans une zone de turbulences. Mais, pour les acquéreurs, pouvoir s'endetter à bon compte est une opportunité (lire page 168). Tous ne peuvent pas en profiter. Les jeunes ont de plus en plus de mal à devenir propriétaires en raison de la suppression du prêt à taux zéro pour l'ancien et de la rigueur accrue des banques. Au premier semestre, la part des 30-40 ans parmi les acheteurs a reculé (- 6 % selon Century 21). «Pourtant, l'immobilier reste une valeur refuge qui rassure les jeunes, ils nous le disent dans les bureaux de vente. Il faut arriver à les solvabiliser», observe Christian Louis-Victor, le président de l'Union des maisons françaises (UMF).

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