Le marché immobilier francilien en belle forme au 1er semestre

information fournie par Primaliance •08/07/2014 à 00:00

Après un 1er trimestre encourageant, le 2ème s'est achevé sur une note une fois encore positive pour le marché immobilier francilien. Les investissements atteignent un niveau record depuis la crise et le marché locatif des bureaux progresse de 24 % … une bonne année 2014 se profile.

Le marché locatif des bureaux progresse de 24 % sur un an en raison du dynamisme des grandes transactions. Autre élément marquant, La Défense renoue avec la croissance. « La demande placée des six premiers mois de l'année égale déjà̀ la performance de l'année 2013 entière » souligne JLL. Enfin, le Quartier Central des Affaires enregistre aussi de belles performances au 1er semestre (+ 33%). Les bureaux neufs conservent toujours leur attrait. Une transaction sur 2 porte sur des immeubles de dernière génération, en très grande majorité des immeubles en cours de développement.

La valeur moyenne des transactions de bureaux de première main a légèrement augmenté au 1er semestre 2014 (+2%) pour se situer à 345 €/m²/an. Le marché parisien, dont celui du QCA, résiste bien et voit même ses loyers progresser d'une année sur l'autre. Dans le Croissant Ouest, DTZ note en revanche des valeurs qui « ont continué de se corriger (-9% en un an) à la faveur d'un déplacement des prises à bail vers des localisations moins onéreuses ». Dans le cas particulier de La Défense, le loyer « prime » plonge autour de 505 €. Mais d'après JLL cette zone « a atteint aujourd'hui son point bas en termes de valeurs locatives. Les premières signatures d'envergure sur des immeubles neufs, récemment livrés, vont probablement donner une nouvelle impulsion à ce marché ».

La vacance représente 7,5% du parc tertiaire francilien. Selon les marchés, ce taux varie sur une large fourchette. L'offre demeure limitée dans Paris (5% de taux de vacance). Le Croissant ouest affiche un taux vacance autour de 13 % tandis que La Défense amorce une décrue de son offre : son taux de vacance passe tout juste sous la barre symbolique des 12%.

Des investissements record

Les investissements au 1er semestre 2014 atteignent un niveau inédit depuis le pic de 2006 et 2007. Plus de 5 mds € ont été investis au 2ème trimestre sur le marché francilien. Au cumulé, ce sont près de 8,2 mds€ engagés sur le premier semestre, soit une hausse de 85% en un an. En excluant les grandes transactions «exceptionnelles » (Risanamento, Beaugrenelle) le marché reste tout de même en croissance de 14% par rapport au 1er semestre 2013 et atteint 5 mds €, un niveau d'activité équivalent à 2012.

Les investisseurs français restent très présents sur les transactions de plus de 100 millions d'euros, et sont à l'origine de 8 des 12 transactions du 2ème trimestre. L'appétit des investisseurs se vérifie toujours pour le prime, il est réel aussi pour d'autres types d'actifs alors que l'offre reste insuffisante pour les opportunistes anglo-saxons.

Les bureaux restent le terrain de chasse favori des investisseurs, l'actif commerce atteint près de 20% des volumes investis, c'est un fait inédit depuis 2004 en Ile-de-France. Du côté des taux de rendement prime, le QCA reste stable (4,00 à 4,50%) tandis que La Défense observe une légère compression de ce taux (entre 5,50 et 6,00%). Si les taux prime sont proches de leur plus bas historique, « le niveau du rendement des OAT historiquement bas, (1,60%) permet de maintenir une prime de risque attractive » conclut JLL.