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Le démembrement de propriété de SCPI : l'immobilier optimisé

Primaliance18/07/2011 à 00:00

La SCPI constitue un choix privilégié dans le portefeuille des épargnants qui recherchent un placement sécurisé, une alternative aux faibles rendements des « fonds euro » de l’assurance vie et à la nervosité des marchés financiers.

Malgré leurs nombreuses qualités, les placements soumis à la fiscalité foncière ont souvent la réputation de ne pas être adaptés aux investisseurs fortement imposés… inexact !

Primaliance vous propose de découvrir le démembrement de propriété temporaire de parts de SCPI, une solution qui permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’importants effets de levier à la fois économiques et fiscaux.

 

Qu’est-ce que le démembrement temporaire de parts de SCPI ?

Le démembrement temporaire d’une part de SCPI est la séparation de 2 éléments constitutifs de la pleine propriété sur une période définie : l’usufruit et la nue-propriété.

La nue-propriété correspond au droit de propriété de la part. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement jusqu’à son échéance, moment auquel il retrouve l’intégralité de la pleine propriété.

L’usufruit correspond au droit de percevoir les fruits (dividendes) sur la période de démembrement. Au terme de l’opération, l’usufruitier ne possède ni capital, ni droit aux revenus. La rentabilité de son placement provient du cumul des revenus nets perçus, supérieurs à sa dépense d’investissement.

En pratique, l’usufruitier et le nu-propriétaire vont partager la pleine propriété en définissant une clé de partage. Cette clé de partage dépend principalement de la durée du démembrement, généralement compris entre 5 à 10 ans, et du rendement locatif de la SCPI.

 

 

Cette technique permet d’optimiser l’investissement selon le profil de chaque investisseur. Le nu-propriétaire, un épargnant fortement fiscalisé disposant d’une épargne long terme, bénéficie de nombreux avantages :

- une décote importante sur le prix d’acquisition, - une absence de fiscalité sur les revenus fonciers, - une exonération de l’ISF, - la perception de revenus démultipliés au terme de l’opération.

L’usufruitier, quant à lui, est généralement une société soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) qui va bénéficier d’un rendement élevé au regard de son faible investissement. Avantage supplémentaire, la société pourra bénéficier d’une moindre pression fiscale grâce à sa capacité d’amortir comptablement son investissement.

 

Quelles sont les conditions pratiquées sur le marché ?

Le démembrement temporaire est généralement l’affaire de négociations de gré à gré. Il est donc préférable de s’adresser à un professionnel spécialisé pour s’assurer que vos intérêts seront défendus au mieux.

Le tableau ci-après dresse un état des conditions pratiquées sur le marché :

 

 

 

Les limites de l’opération

Les parts de SCPI démembrées ne font pas l’objet d’un marché de cession organisé. Aussi la liquidité de l’investissement est particulièrement faible pendant toute la durée du démembrement. Le nu-propriétaire doit attendre le terme de la période de démembrement pour retrouver la liquidité de ses parts.

La mise en place d’une opération de démembrement temporaire nécessite une organisation complexe. En effet, les deux parties doivent s’accorder sur le choix de la SCPI, la durée du démembrement et sa clé de partage. La réponse à l’ensemble de ces paramètres nécessite des délais de mise en œuvre qui vont de quelques jours à parfois plusieurs semaines.

 

En conclusion

Vous êtes un investisseur privé ou un professionnel de la gestion de patrimoine, Primaliance référence les différentes contreparties présentes sur le marché.

Aussi, que vous soyez à la recherche d’un usufruitier ou d’un nu-propriétaire, n’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre besoin : 09 73 31 27 30 (prix d’un appel local).


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