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Le crédit comme source de financement avantageux pour un investissement locatif

Boursorama avec Pratique.fr10/09/2015 à 15:34

L'emprunt immobilier est le mode privilégié pour l'investissement locatif (« Acheter pour louer »). La raison se situe certainement dans les avantages que présente cette méthode de financement.

Financement d'un logement par le crédit

Les formules disponibles

Les banques proposent deux types de crédits pour l'investissement locatif :

  • - Le prêt amortissable : prêt classique, les remboursements sont fixés selon une périodicité, au moment de la signature ;
  • - Le prêt remboursable à l'échéance (on parle de crédit remboursable « in fine ») : le souscripteur ne rembourse que les intérêts du prêt. A l'échéance, il paie le capital grâce à une épargne dédiée.

En fonction du type de logement visé, il est possible de bénéficier de prêts spécifiques ou d'aides, comme l'aide personnalisé au logement (APL) par exemple.

Les avantages du crédit pour l'investissement locatif

Au-delà de cette multitude de formules, on retient le crédit immobilier pour trois avantages :

  • - Les frais du prêt peuvent être déduits des impôts. A l'aide de travaux, il est même possible de créer un déficit foncier. La méthode de déduction dépendra de vous et du type de locations. Meublée ou non ? En tant que loueur professionnel ou non ? ;
  • - La nature même du crédit immobilier donne un pouvoir d'achat à son souscripteur. Bien utilisé, il permet d'obtenir, avec un peu d'apport, un bien hors d'atteinte s'il n'y avait pas de crédit. Après le remboursement, la personne peut toujours jouir de son acquisition. On parle d'effet de levier ;
  • - Enfin, la rentabilité d'un crédit immobilier peut rapidement s'avérer bénéficiaire, car le coût de l'emprunt est généralement inférieur à ce que rapportera la location.

On ajoutera à ces trois caractéristiques l'assortiment d'une garantie décès et invalidité sur les contrats dédiés à l'investissement locatif (il en est de même pour les autres types de crédits immobiliers).

Le crédit convient pour tous les cas d'investissement locatifs ?

On ne peut pas simplement contracter un prêt et s'en servir aveuglément pour bâtir et faire louer, en tout cas si l'on souhaite une fiscalité optimisée.
Le crédit immobilier est, sauf exception, indispensable pour se lancer dans l'investissement locatif. La question est plutôt de savoir quelle sera la part de votre épargne et quelle sera celle du crédit. A terme, les impôts et les aides entraîneront de grandes différences.
Avant de se lancer, il s'agit donc de trouver un montage fiscal optimal. Une formule « 40% épargne – 60% crédit » peut être plus intéressante qu'une formule « 100% crédit ».

Trucs et astuces

Des simulateurs de crédit existent sur le Net pour vous aider à comparer les offres de prêt. Mais au bout du compte, prendre rendez-vous avec un expert de la finance ou de l'immobilier reste la meilleure solution.

Les Risques en Bourse

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Note d'information importante

Chère Cliente, Cher Client,

Nous souhaitons vous donner quelques règles à suivre pour investir dans les meilleures conditions et vous présenter les risques potentiels auxquels vous êtes susceptibles d'être exposés.

Vos connaissances, Votre profil d'investisseur
Tout d'abord évaluez vos connaissances boursières et financières et formez-vous en consultant le Guide de l'Investisseur, véritable introduction à la bourse et à l'épargne qui est disponible sur votre site Boursorama Banque sous la rubrique «Aide/Formation».
Définissez ensuite votre profil d'investisseur (prudent, équilibré, dynamique) et vos objectifs (durée de placement, rentabilité …). Ce constat vous permettra de vous orienter vers les produits et les marchés qui vous sont le mieux adaptés.

Pensez à vos besoins de liquidité
Adaptez votre durée de placement (1 mois, 1 an, 5 ans, …) à vos besoins de liquidités (projets, impôts …) et en tout état de cause, n'investissez pas en Bourse une partie trop importante de votre patrimoine.

La composition de votre portefeuille
Etudiez la composition de votre portefeuille : diversifiez vos placements afin de réduire au maximum le risque inhérent à un support ou à un secteur en particulier et n'investissez pas dans les produits optionnels (warrants, certificats), fortement risqués, si votre portefeuille n'est pas suffisamment important.

Connaître la vie des Sociétés
Renseignez-vous sur la société au sein de laquelle vous envisagez d'investir (actualités, santé financière, opérations à venir, …).

Agir en connaissance de cause
Soyez conscient des risques auxquels vous êtes exposés : de fait, si certains produits (actions volatiles, warrants, certificats, future…) ou certains modes d'investissement (Service de Règlement Différé) augmentent les espérances de gain, ils accroissent aussi fortement le risque de perte (totale). Ainsi, une connaissance technique préalable approfondie est requise, c'est pourquoi nous conseillons aux néophytes de s'écarter de ce type de produits.

Des risques différents selon les marchés
Prenez connaissance des caractéristiques des marchés sur lesquels vous allez investir : vous êtes confrontés à un risque variable (liquidité, volatilité, niveau d'information, change…) selon les marchés sur lesquels vous décidez d'intervenir (Premier Marché, Second Marché, Nouveau marché, Marché Libre, Marché étranger…).

Figez vos pertes
Enfin, la règle d'or à retenir est de savoir figer ses pertes : à vous de définir le montant de perte acceptable dès le début et une fois ce niveau atteint agissez en conséquence.

En appliquant ces quelques règles de bonnes conduite vous serez à même de mieux appréhender votre risque lorsque vous allez investir sur les Marchés

Un ensemble de cours complets sur la Bourse est également mis à votre disposition gratuitement et que vous pouvez retrouver sur votre site Boursorama Banque dans la rubrique «Aide/Formation». Si des questions resteraient en suspend, n'hésitez pas à contacter votre agence qui est à votre disposition.

Cordialement,
L'équipe de Boursorama Banque.