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Le casse-tête des droits d'enregistrement

Le Figaro19/09/2011 à 11:17
La fiscalité diffère nettement lors de l'achat de tel ou tel bien, sans véritable justification.

C'est une facture dont on se passerait bien au moment de l'achat de son logement: les droits de mutation. Cet impôt, qui est un droit d'enregistrement, atteint 5,09% du prix de vente. «C'est un taux très élevé. Dans les autres pays européens, l'imposition est plutôt de 1% à 3%. En ponctionnant ainsi l'acquisition d'un logement, on freine la mobilité professionnelle», souligne Bernard Monassier, notaire (et administrateur du Figaro). Le système était d'autant plus injuste que jusqu'à récemment, certaines grosses ventes pouvaient échapper à ces droits. Il suffisait de créer une société à l'étranger, par exemple au Luxembourg, en faisant d'elle la détentrice du bien immobilier situé en France. Le passage du bien d'une main à l'autre se faisait alors via la vente de parts de cette société. «La vente de parts est taxée dans le pays où est domiciliée la société. Or au Luxembourg, il n'y a pas de droits d'enregistrement, ni d'imposition des plus-values», explique une fiscaliste. Certains notaires estimaient que le fisc français perdait ainsi quelques centaines de millions d'euros par an, notamment sur des transactions d'immeubles de bureaux parisien.

La France a réagi en changeant sa loi. Depuis 2010, il est stipulé que la cession de parts de sociétés étrangères dont les actifs sont principalement constitués de biens immobiliers situés dans l'Hexagone est taxable en France. Et donc soumise aux droits d'enregistrement français de 5%. Début septembre, les parlementaires viennent de rajouter une sécurité supplémentaire en exigeant que la vente soit constatée devant notaire. «On s'assure alors que la vente est bien enregistrée et que les droits sont payés», explique Bertrand Savouré, notaire.

Un impôt peu équitable

Malgré cette rectification, le système des droits d'enregistrement reste assez peu équitable en France. Les droits sont de 5,09% pour le ménage qui acquiert sa maison. Soit par exemple une facture de 10.180 euros pour un logement acheté 200.000 euros. En revanche, celui qui achète une part de forêt exploitée en groupement forestier ne paye que 125 euros de droits d'enregistrement.

La logique n'est pas meilleure concernant l'investissement dans des entreprises. Les droits pour l'acquisition de parts de sociétés anonymes (SA) non cotées sont de 3%. Mais ils sont plafonnés à 5.000 euros. Un plafond inexistant pour les SARL (sociétés à responsabilité limitée), où s'applique un système d'abattement moins avantageux. Or les SARL sont souvent de petites entreprises. «Si j'achète pour un million d'euros des actions d'une grande SA non cotée, je paye 5.000 euros de droits. Si je reprends une PME en SARL pour 250.000 euros, mes droits sont de 6.810 euros», fait remarquer Bernard Monassier. Quant aux cessions de fonds de commerce, elles sont assez lourdement taxées : à 3% entre 23.000 et 200.000 et à 5% au-delà de 200.000 euros. Mais, pour l'instant, aucun gouvernement n'a eu le courage de s'attaquer à un tel maquis.

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» Ce qu'il faut savoir pour construire ou acquérir un logement

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