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La hausse des taux aux US est-elle une mauvaise nouvelle pour l'immobilier ?

Primaliance17/12/2015 à 17:52

De nombreux investisseurs sont convaincus que la hausse des taux n’est pas une bonne nouvelle pour les investisseurs en immobilier coté. Pour Guy Barnard de Henderson Global Investors, cela n’est pas forcément une mauvaise chose. Pourquoi ?

Les investisseurs sur le secteur de l’immobilier l'anticipaient depuis plusieurs mois. Bingo ! Hier, la Réserve Fédérale américaine a décidé de relever ses taux ... après  9 ans de stabilité monétaire. La question maintenant est de savoir si cette hausse -modeste, 25 points base à 0,25%/ 0,5%-  va entraîner une baisse du cours des valeurs immobilières. D'après  Guy Barnard, co-directeur des actions immobilières cotées de Henderson Global Investors «les choses ne se passeront pas de cette façon» car la dynamique de l’offre et de la demande est solide».

Au niveau international, on retrouve de nombreuses similarités entre la situation actuelle des marchés immobiliers et celle des années 2000 : taux de vacance faible, offre réduite, demande en hausse sur la location. Ces éléments, ajoutés au fait que les valorisations des actions sur le marché de l’immobilier coté  sont actuellement plus faibles, devraient réconforter les investisseurs.

Le spécialiste d'Henderson comprend l’inquiétude des investisseurs sur un secteur endetté comme l’immobilier. Il souligne cependant que les cycles de resserrement précédents ont montré que «les marchés immobiliers ne requièrent pas une hausse des rendements en cas d’augmentation des taux et les rendements immobiliers». Ils ont «plutôt tendance à subir une légère pression à la baisse au cours de ces périodes».  Sur les marchés immobiliers, la hausse des taux d’intérêt a tendance à être un indicateur avancé d’une amélioration de la croissance économique, d’un renforcement de la croissance locative et d'un regain d'appétit des investisseurs. La hausse des revenus locatifs devrait donc compenser, dans une certaine mesure, toute augmentation des taux d’intérêt.

La prime de risque actuelle (rendement supplémentaire offert par un actif immobilier par rapport aux obligations d’Etat) est donc suffisante pour absorber une hausse du rendement des obligations vers un niveau plus «normal».

Les marchés actions sont tournés vers l’avenir et l’impact de la future hausse des taux d’intérêt a déjà, en partie, été intégré dans les valorisations. Les marchés s’attendent depuis un bon moment à une hausse progressive des taux d’intérêt et de nombreux gérants en ont tenu compte dans leurs allocations d’actifs et leurs prises de positions. Les fondamentaux des marchés actions sont solides, l’offre sur le secteur immobilier est relativement limitée alors que la demande reste solide. Cette classe d’actifs offre aux investisseurs «une combinaison attractive entre revenu et croissance du capital tout en leur permettant une diversification des portefeuilles et l'accès à des actifs liquides de qualité».

Pour l'instant, les français peuvent se rassurer. Selon FranceTransactions.com, la modeste hausse des taux américains ne devrait pas «influencer directement les taux de crédits en Europe, du moins à court terme». La BCE veille !


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