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L'État va simplifier la transformation de bureaux en logements

Le Figaro03/04/2018 à 06:00

EN IMAGES - La région Ile-de-France abrite un immense parc de bureaux vides de 5 millions de mètres carrés. Plus d'incitations et moins de normes réglementaires étaient réclamées pour les transformer en logement. Le futur projet de loi logement doit y remédier.

«Les entreprises préfèrent garder leurs bureaux même inoccupés car ils ont plus de valeur dans leur bilan qu'un logement», déplore le secrétaire d'État au ministre de la Cohésion des territoires Julien Denormandie. Avec cinq millions de mètres carrés, le parc de bureaux vides francilien représente près de 10% du parc en Ile-de-France.

» LIRE AUSSI - Voici comment des bureaux ont été reconvertis en logements à Paris

Le projet de loi logement, présenté ce mercredi en Conseil des ministres, prévoit plusieurs mesures pour encourager la transformation de bureaux en logements. Parmi elles, une majoration de 10% du volume constructible (gabarit, hauteur et emprise au sol), comme le prévoit l'article 8 du projet de loi. «Les normes de construction sont différentes entre les bureaux et les logements, explique au Figaro Immobilier l'entourage de Julien Denormandie. Un immeuble de bureaux est qualifié de grande hauteur à partir de 28 mètres et de 50 mètres pour les logements.».

Une incitation dont le promoteur Novaxia aurait bien voulu bénéficier à l'époque où il a entamé la transformation d'un immeuble de bureaux de 3500 m² dans le XIVe arrondissement de Paris. «Si nous avions eu ce bonus, nous aurions eu deux fois plus de marges et deux fois moins d'ennuis», affirme Joachim Azan, le président de cette société spécialisée dans la transformation immobilière.

Acquis en 2013, ce bâtiment construit en 1969 et inutilisé depuis près de quatre ans a été transformé trois ans plus tard en un immeuble de 84 logements (de 18 à 180 m² de surface) vendus entre 8000 et 9000 euros le m². À l'exception du 1er étage, on ne compte aucun propriétaire occupant dans cet immeuble de dix étages. Surface totale? 3000 m². Coût des travaux? 7 millions d'euros, soit un prix légèrement supérieur à 2300 euros par m². Quant au prix de revient, il s'élève à 7500 euros le m². «Notre marge reste toute petite, nous avons à peine équilibré l'opération», ajoute Mathieu Descout, directeur général immobilier de Novaxia. La faute aux coûts de construction et aux opérations de désamiantage mais aussi au contexte économique moins favorable en 2014-2015 qu'aujourd'hui. Si le bonus de constructibilité est donc salué, il est toutefois jugé insuffisant. «Pour que les transformations de bureaux en logements soient vraiment rentables, une majoration de 30% serait idéale», déclare Joachim Azan.

» LIRE AUSSI - Quand les bureaux commencent à cohabiter avec les logements

Visualisez sur cette carte où se situe l'immeuble de la rue de Reille (XIVe)

Autre mesure phare qui satisfait la profession: l'exonération des servitudes de logements sociaux. Dit autrement, dans le cadre de transformations de bureaux en logements, les promoteurs n'ont plus d'obligation de construire des logements sociaux. Une mesure qui ne manquera pas de faire grincer des dents la maire de Paris. «Si nous avions dû construire des logements sociaux, l'opération ne voyait pas le jour. Nous les aurions vendus 3600 euros le m². C'est dogmatique de vouloir construire des logements sociaux. Pour satisfaire la mairie, nous avons tout de même construit des logements intermédiaires», poursuit Joachim Azan. À la demande de la mairie, une crèche de 500 m² pouvant accueillir 42 enfants a également été construite.

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