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l' « Allemania » sévit chez les SCPI

Primaliance28/10/2015 à 00:00

L'Allemagne nouvel eldorado des SCPI. Révélatrices de « l'Allemania » qui touchent les unes après les autres les SCPI, la multiplication des acquisitions en immobilier d'entreprises reflète l'opinion positive de BNP Paribas Real Estate sur le marché immobilier d'Outre Rhin.

Grâce à deux acquisitions d’envergure, Sofidy renforce son positionnement outre-Rhin tout en poursuivant la politique de diversification de ses investissements immobiliers. Récemment, Immorente a annoncé l'acquisition d'un immeuble de bureaux « Vodafone Kabel Deutschland" (15000m2, Münich) aet un hôtel « Ibis Hôtel Hamburg Airport » (4115m2,Hambourg) exploité par Accor. Les 2 biens qui "bénéficient de baux locatifs longue durée" interviennent en parallèle du recrutement par Sofidy de Jean François Le Dren comme directeur adjoint des investissements Europe et opérations spéciales. Cette arrivée n'est pas fortuite. En effet il s'agit de renforcer la capacité de la société de gestion à sourcer des nouvelles opportunités ,  développer prioritairement les investissements à l’étranger, notamment en Allemagne, et diversifier les portefeuilles « vers les secteurs de l’hôtellerie et du tourisme qui semblent durablement porteurs ».

Au même moment Corum Convictions (Corum AM) renforce son exposition en Allemagne. En plus d' une galerie commerciale "Eastbek Gallery"( Hambourg), la SCPI a misé sur des bureaux (Francfort, 48000m2) entièrement loué à Deutsche Bank. Le rendement et la durée ferme des baux répondent à l'objectif de la SCPI dont le rendement moyen à l’acquisition est de 7,90% et 7,83 %. Avec ces nouvelles entrées, Corum Convictions détient 4 immeubles en Allemagne ce qui porte le montant de ses investissements dans ce pays à 155m€.  Révelatrices de « l'Allemania » qui touchent les uns après les autres les SCPI, ces acquisitions récentes reflètent l'opinion positive de BNP Paribas Real Estate sur le marché immobilier d'Outre Rhin. Sur les neuf premiers mois de l’année, les transactions de bureaux dans les huit principaux centres d’affaires allemands (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Francfort, Hambourg, Leipzig et Munich) ont porté sur un peu plus de 2,41 millions de m² (+ 20 % par rapport à 2014). D'après Piotr Bienkowski Président de BNP Paribas Real Estate Advisory Allemagne, « le fait que pratiquement toutes les villes aient bénéficié de cette reprise illustre bien qu’il s’agit d’une évolution stable et solide ». Autre élément positif, le taux de vacance a continué son déclin au cours des 12 derniers mois. Cerise sur le gâteau « Cette tendance concerne l’ensemble du marché allemand ».

Sur le marché de l'investissement d'entreprise , les volumes ont atteint près de 38,2 mds € en Allemagne sur les 9 premiers mois de l’année soit une « hausse de 50 % par rapport à la même période de 2014, déjà excellente ». Parmi les faits marquants, les investisseurs étrangers réalisent toujours plus de la moitié du volume de transactions avec 51 % du total. De plus, Les bureaux se sont inscrits en tête des actifs privilégiés (41 % de l’ensemble des investissements). Les locaux commerciaux ont pratiquement atteint 37 % du volume total. Et les ventes d’hôtels arrivent en troisième place ( 7 %, 2,6 mds €), en hausse de 25 % par rapport à leur record historique de l’an dernier.

« Les principales villes allemandes (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich) ont attiré 52 % des investissements ( 20 mds €, +52 %) montrant encore une fois « la diversité de l’intérêt des investisseurs ». Enfin, « la solidité des marchés associée à la rude concurrence pour acquérir les meilleurs biens se retrouve dans l’évolution des prix et explique que les taux de rendement se sont à nouveau compressés au troisième trimestre », ajoute Piotre Bienkowski. Avec un rendement initial de 3,85 %, Munich reste la première ville allemande, suivie par Berlin (4,10 %) et Hambourg (4,25 %), alors que Francfort affiche 4,30 %, Düsseldorf 4,40 % et Cologne 4,50 %.

Pour l'ensemble de l'année plusieurs signes indiquent déjà clairement que le dernier trimestre, traditionnellement solide, va générer une activité soutenue. Du coup la compression des taux de rendement n'est pas « encore achevée » et « les prix d’achat, au moins dans le segment « core » vont probablement continuer de grimper ». Compte tenu des conditions de financement encore favorables et du manque d’investissements alternatifs proposant des rendements comparables BNP Paribas RE ne voit « aucun élément pouvant freiner ou affecter le marché de l’investissement ».


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